Si fue propietario de una casa entre 2005 y 2009, existe una gran posibilidad de que pierda una buena cantidad de cambio en su inversión. Si tuvo la suerte de vender en la parte superior de la burbuja y rentar durante la recesión posterior, es probable que aún se deleite con el resplandor de su decisión fortuita.
Afortunadamente, muchos mercados inmobiliarios de EE. UU. Se han recuperado (al menos en cierta medida) del trauma de finales de la década de 2000. Aún quedan algunos focos de debilidad, y aunque solo una sexta parte de los mercados de EE. UU. Se han recuperado a los niveles previos a la recesión, las cosas están mejorando.
A medida que los precios siguen subiendo, vale la pena investigar si quedan mercados asequibles y, afortunadamente, algunos lo hacen . Esta lista presenta 10 mercados inmobiliarios estadounidenses, diseminados por todas las regiones del paÃs, que siguen siendo mercados clásicos de compradores. Con precios generalmente asequibles, amplios suministros de casas atractivas y buenas perspectivas para una mayor apreciación de los precios, estas áreas metropolitanas deberÃan estar en la cima de todas las listas de compradores de viviendas que buscan gangas.
En el mundo de los bienes inmuebles, el término "mercado del comprador" describe un mercado local o regional en el que el suministro de vivienda supera la demanda de vivienda. Los mercados de compradores están marcados por precios relativamente asequibles, brechas negativas entre los precios de venta y los precios de venta, un ritmo generalmente lento de las ventas de viviendas y otros factores reveladores.
Estas condiciones pueden ser frustrantes para los vendedores que no desean nada más que vender sus casas y seguir con sus vidas, pero son geniales para compradores pacientes que buscan oportunidades de inversión a largo plazo, o que solo desean actualizar a un mejor hogar en un precio razonable. Debido a que ofrecen precios bajos y una amplia oferta, los mercados de compradores son particularmente atractivos para los compradores de vivienda por primera vez. Y con el aumento de los agregadores de datos en lÃnea como Trulia y Zillow, identificar y capitalizar en los mercados de compradores ahora es más fácil que nunca.
Los profesionales de bienes raÃces utilizan una variedad de métricas para clasificar los mercados de compradores. Cada figura le informa a los posibles compradores algo sobre la fortaleza general y la asequibilidad de un mercado inmobiliario dado:
Little Rock es una capital regional discreta y económicamente vibrante que atrae el talento y la inversión desde una amplia zona de influencia. Ubicado en el hermoso Arkansas River Valley, es conocido por un clima cálido pero no opresivo y una huella urbana habitable que toca la puerta de las montañas Ozark y Ouachita.
Little Rock no es el hogar del empleador más conocido de Arkansas, ese honor le corresponde a Bentonville, hogar de Walmart, en la esquina noroeste del estado, pero organizaciones como la Universidad de Arkansas para Ciencias Médicas y la Fundación Clinton extraen transplantes capacitados de todas partes el paÃs. Y el impresionante grupo de organizaciones sin fines de lucro de la ciudad lo convierte en un destino principal para los que hacen el bien.
El mercado de viviendas de Little Rock evitó la fuerte caÃda que afligió a muchas otras partes del paÃs. La otra cara de esta aparente buena fortuna es que los precios de la ciudad no han aumentado mucho desde el nadir de la recesión. En otras palabras, la vivienda en Little Rock es una inversión segura pero poco espectacular. Los compradores pueden esperar precios de venta con descuentos decentes para los precios de lista, y una amplia oferta de ejecuciones hipotecarias por debajo del mercado.
Little Rock, Arkansas
Gracias a su ubicación conveniente pero ignominiosa cerca del corazón del Rust Belt, Toledo sufre un problema de imagen. Goza de estrechas relaciones económicas con Detroit, de hecho, una vez fue el principal proveedor mundial de vidrio para automóviles, y los extranjeros tienden a agruparla con su vecino más grande, y mucho peor, del norte. Si bien la economÃa de Toledo sigue siendo moderada, las comunidades cercanas han agregado miles de trabajos decentes en la última década. Además, los precios de la tierra y de la vivienda en el sótano están demostrando ser irresistibles para los inversores en bienes raÃces y los pioneros urbanos que saben mucho cuando lo ven.
Su gran asequibilidad es lo que más destaca del mercado de vivienda de Toledo. El área de Toledo es hogar de casi un millón de personas, pero el precio promedio de la vivienda en la ciudad sigue siendo menos de $ 100, 000. Esta cifra está aumentando rápidamente (los precios aumentaron casi un 9% en el último año), por lo que es posible que no les quede mucho tiempo para que los compradores se sumen a sus ofertas únicas en una generación. Para inversores inmobiliarios experimentados, una tasa de ejecuciones hipotecarias relativamente baja puede limitar el suministro de casas móviles.
Toledo, Ohio
Escondida en las fértiles colinas debajo del Frente Allegheny, la pintoresca Reading es una de esas ciudades industriales más antiguas que profesionales jóvenes y ambiciosos tienden a eludir en favor de ciudades más grandes y dinámicas como Filadelfia, que se encuentra a 60 millas al sureste. Hay docenas de ciudades como esta en el noreste; muchos de ellos son hermosos, y todos han visto dÃas mejores. Gracias a dos generaciones de desindustrialización y al cierre de las minas de carbón de la región, la economÃa de Reading es siempre suave. Cerca del 13%, su tasa de desempleo se encuentra entre las más altas de Pensilvania.
Pero si miras más de cerca, verás que Reading ofrece una gran oportunidad. Está estratégicamente ubicado entre los afluentes suburbios occidentales de Filadelfia y la capital del estado de Harrisburg. Tampoco está lejos de algunas de las atracciones al aire libre más populares de Pensilvania, como Gettysburg National Battlefield y el condado Amish de Lancaster County.
Más cerca de casa, también hay signos de vida económica. Los grandes fabricantes y mineros que construyeron la ciudad se han ido para siempre, pero las plantas de ensamblaje de alta tecnologÃa y los empleadores de back-office prometen salarios de clase media para los locales y los trasplantes por igual.
Estas agitaciones han sacudido el mercado inmobiliario de Reading fuera de la crisis. Con un gran exceso de oferta y precios muy bajos, sigue siendo un mercado clásico de compradores, pero los incrementos mensurables de precios en los últimos dos años sugieren que el mercado está listo para recompensar la inversión. Si eres aficionado a las personas que arreglan las cosas, la ciudad tiene una cantidad alucinante de hermosas casas victorianas desvaÃdas que pueden ser restauradas y revendidas para obtener (con suerte) una buena ganancia. Preste especial atención al robusto suministro de ejecuciones hipotecarias de Reading.
Lectura, Pennsylviania
Mientras que Asheville obtiene más presión por su impresionante entorno al pie de los Montes Apalaches que por su mercado inmobiliario, los dos realmente van de la mano. Ubicado a dos horas al oeste de Charlotte, Asheville sirve como el centro neurálgico económico del sur de los Apalaches y cuenta con un ambiente bohemio ecléctico que habla a los estudiantes y espÃritus libres por igual. El turismo, naturalmente, también es una industria importante.
Por supuesto, no todo es diversión y juegos aquÃ: Asheville tiene una industria tecnológica en auge y es un centro culinario emergente. Y después de años de estancamiento, su mercado inmobiliario finalmente está comenzando a caer en la lÃnea, ya que los precios han subido un 3% durante el año pasado, y la tasa de ejecución hipotecaria local ha alcanzado los niveles previos a la recesión.
Sin embargo, la caracterÃstica sobresaliente del mercado inmobiliario de Asheville es la considerable brecha entre los precios de oferta y los precios de venta. Esto sugiere que los precios pueden no aumentar mucho en el corto plazo, dando a los pacientes compradores más tiempo para encontrar el lugar perfecto. Y cuando finalmente encuentres una casa aquÃ, puedes contar con un poder de negociación serio.
Asheville, Carolina del Norte
Rockford está ubicado a menos de 100 millas del centro de Chicago, pero tiene poco parecido con la Ciudad de los Vientos. Al igual que muchas ciudades medianas en todo el Medio Oeste industrial, Rockford ha dependido históricamente de montajes masivos e instalaciones logÃsticas para impulsar su economÃa. Huelga decir que las últimas dos décadas no han sido amables con estos grandes empleadores, y muchos han reducido sus huellas locales o han seguido adelante por completo. Aún quedan un puñado de compañÃas automotrices y aeroespaciales, pero los lÃderes de Rockford están comenzando a reconocer que los dÃas de gloria industrial de la ciudad se han ido para siempre.
Afortunadamente, Rockford es un centro de crecimiento para la industria de seguros, y ha tenido cierto éxito en atraer a fabricantes de alta tecnologÃa. Dos de las carreteras interestatales más transitadas del Medio Oeste se encuentran aquÃ, por lo que la ciudad también es un centro de transporte por carretera notable.
De todos los mercados de viviendas en esta lista, Rockford's es probablemente el más riesgoso. Los precios cayeron bruscamente durante la reciente recesión, y un exceso relacionado de ejecuciones hipotecarias continúa manteniendo al mercado deprimido. Esta es una buena noticia para los compradores ambiciosos que no les importa esperar unos años para vender. Los precios se mantuvieron básicamente estables en los últimos tiempos, por lo que es razonable pensar que el mercado local podrÃa dar vuelta la esquina pronto. Mientras tanto, los compradores que ingresan en lo que bien podrÃa ser el fondo del mercado tendrán su selección de ejecuciones hipotecarias por debajo del precio de mercado que requieren solo un poco de TLC.
Rockford, Illinois
Tulsa tiene una economÃa fuerte que no muestra signos de desaceleración. Decenas de empresas de energÃa tienen oficinas centrales o sucursales aquÃ, por lo que la ciudad se ha beneficiado enormemente del continuo boom del gas de esquisto. La ubicación de Tulsa cerca de una de las terminales de energÃa más grandes del mundo (en Cushing, Oklahoma) también ayuda. Mientras tanto, la ciudad es un punto de partida para los turistas que buscan escapar a las montañas Ouachita - está directamente a través de esta región montañosa de Little Rock - o el distrito de los lagos del noreste de Oklahoma y el suroeste de Missouri.
Comparado con lugares como Reading y Rockford, el mercado de viviendas de Tulsa se ve positivamente exuberante. Si bien los compradores oportunistas pueden desconfiar de un mercado que ha registrado fuertes aumentos de precios durante cada uno de los últimos cinco años, Tulsa sigue siendo increÃblemente asequible según los estándares nacionales. Con pocas dificultades económicas en el horizonte, es lógico que la tendencia ascendente de los precios de la ciudad continúe en el futuro previsible, lo que significa que el partido ni siquiera está cerca de terminar.
Tulsa, Oklahoma
Incluso los fanáticos de los deportes universitarios más casuales probablemente puedan encontrar South Bend en un mapa, y con razón: el hogar de la Universidad de Notre Dame vive y muere por los triunfos y las tribulaciones de sus jóvenes atletas. Los equipos deportivos profesionales de Chicago e Indianápolis, cada uno a apenas 160 kilómetros de la puerta de South Bend, apenas se registran.
Por supuesto, South Bend tiene mucho más que su programa de atletismo universitario. Notre Dame es un gran empleador, y la ciudad sigue siendo un importante centro industrial. Simplemente no es lo que solÃa ser. Desde mediados del siglo XX, muchos empleadores importantes, incluidos los gigantes de la industria del automóvil como Hummer y Studebaker, se han empacado y se han marchado. En términos generales, las instalaciones que permanecen abiertas son más pequeñas y requieren menos mano de obra que las que se han cerrado.
A diferencia de la cercana Elkhart, la autoproclamada "RV Capital of the World", que tuvo la tasa de desempleo más alta del paÃs hasta hace muy poco tiempo, la economÃa de South Bend no está completamente comprometida con un segmento de la industria con dificultades. Como tal, su mercado de vivienda es estable. Para los compradores, la mayor oportunidad aquà es un exceso aún masivo de ejecuciones hipotecarias que quedan de la crisis de la vivienda. Hasta que estas ejecuciones hipotecarias sean procesadas y vendidas (lo que podrÃa llevar años), los compradores a quienes no les importa abordar proyectos de bricolaje tendrán su selección de viviendas por debajo del mercado.
Sound Bend, Indiana
Puede ser difÃcil llamar a Spokane "South Bend of the Northwest", pero las dos ciudades comparten similitudes superficiales. Spokane también es el hogar de una gran universidad católica (Gonzaga University) que goza de gran reputación en los deportes universitarios. También es una capital regional que está eclipsada por una metrópolis cercana (South Bend tiene Chicago, Spokane tiene Seattle). Y, como es lógico, es mucho más asequible que su primo más grande.
Sin embargo, los paralelos no son exactos. Spokane es un poco más grande que South Bend, y está bendecido con una extensión interminable de montañas boscosas en su norte y este. Aunque no es conocida por una economÃa particularmente dinámica, tiene una base estable y creciente de compañÃas de atención médica, universidades y fabricantes de alta tecnologÃa que invierten mucho en su comunidad. Su corredor urbano se extiende hasta el vecino Idaho, a lo largo de la carretera interestatal 90, y los dos estados disfrutan de una relación recÃproca: Washington no grava los ingresos personales, y Idaho tiene un impuesto a las corporaciones notablemente indulgente, por lo que muchos trabajadores viven en el estado anterior y viajan a empleos bien remunerados en este último.
En comparación con otras ciudades del noroeste, los precios medios de las viviendas de Spokane son bastante asequibles, y los compradores pueden esperar pagar importantes descuentos para el precio de lista. Los valores de las viviendas también se están apreciando de manera constante. Un impresionante pero no abrumador suministro de ejecuciones hipotecarias puede interesar a los intrépidos inversores inmobiliarios.
Spokane, Washington
Portland es el área metropolitana más pequeña y cara de esta lista. Comparado con los mercados vecinos en New Hampshire y Massachusetts, sin embargo, parece francamente barato. De hecho, Portland está ganando adeptos como una exaltación glorificada de Boston, que atrae a los trabajadores talentosos que lo han tenido con el alto costo de vida de la ciudad y su estilo de vida estresante. La ciudad tiene un encantador barrio histórico, un hermoso paseo marÃtimo, y una cultura distintiva que es pesada en la langosta y la luz en las pretensiones. Para trasplantes de aire libre, la proximidad de Portland a la costa rocosa del norte de Nueva Inglaterra y las imponentes montañas del interior pueden sellar el acuerdo.
El mercado de vivienda de Portland se caracteriza por un suministro persistente de ejecuciones hipotecarias, lo cual es una gran noticia para los inversores inmobiliarios. El descuento en el precio de venta de la ciudad es, con mucho, el más caro en esta lista, lo que agrega un incentivo adicional. (Es probable que los dos factores estén relacionados, y los compradores no deberÃan esperar que una discrepancia tan fuerte persista para siempre.) Con una baja tasa de desempleo y una economÃa diversa que depende del transporte marÃtimo y comercial, Portland es un gran lugar para comenzar un nueva vida, y obtener una gran oferta en una casa en el proceso.
Portland, Maine
El jurado todavÃa está deliberando sobre si "Breaking Bad" fue algo bueno para Albuquerque. Por un lado, generó una gran visibilidad para la ciudad más grande de Nuevo México; por otro lado, se trataba de un despiadado traficante de drogas que convirtió la ciudad en su patio de recreo personal. Independientemente de dónde te encuentres, probablemente estarás de acuerdo en que Jesse, el fiel compañero de Walter White, consiguió mucho en su mansión. Albuquerque ofrece un descuento sólido en el precio de venta y precios constantes pero no espectacularmente apreciados. Una alta tasa de ejecución hipotecaria endulza el trato para los compradores que desean arreglar y vender.
Fuera de su parcela petrolera del sudeste, la economÃa rural de Nuevo México continúa luchando. En Albuquerque, sin embargo, las cosas se ven mejor de lo que lo han hecho en mucho tiempo. La Universidad de Nuevo México y varias de las principales compañÃas de atención médica apoyan una economÃa del conocimiento en auge, y el hermoso entorno de la ciudad y su cultura única la convierten en un destino turÃstico poco conocido, pero cada vez más popular.
Albuquerque, Nuevo México
Por supuesto, la asequibilidad del mercado de la vivienda no es el único factor que debe informar su próximo movimiento. Buenas escuelas, cultura vibrante, amplios servicios de estilo de vida y sólidas perspectivas de trabajo son todos elementos crÃticos de cualquier decisión conmovedora. Si bien algunas de las ciudades de esta lista tienen mucho camino por recorrer para recuperar la vitalidad económica que disfrutaron durante los años previos a la recesión, ofrecen descuentos impresionantes en la inversión más importante de los recién llegados: la vivienda. Los mercados de compradores no duran para siempre, asà que asegúrese de investigar estos 10 antes de que desaparezcan.
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