Cómo calcular los impuestos a la propiedad inmobiliaria y apelar su evaluación

Para los propietarios estadounidenses, los impuestos sobre bienes inmuebles son un hecho inmutable de la vida. Prácticamente todos los propietarios pagan impuestos inmobiliarios, impuestos a la propiedad, en lenguaje común, al menos a una jurisdicción:

• Pueblos, ciudades, barrios o ciudades incorporados
• Condados o parroquias
• Distritos escolares o de servicios públicos
• Distritos fiscales especiales, cuyos ingresos se destinan a iniciativas específicas o a fondos específicos

Aunque pueden aprobar leyes que afectan directa o indirectamente las recaudaciones de impuestos a la propiedad, los gobiernos estatales generalmente no evalúan los impuestos a la propiedad para sus propios fines.

Los impuestos a la propiedad no se evalúan de manera uniforme. El noreste de los Estados Unidos es famoso por sus fuertes cargas de impuestos a la propiedad, mientras que los estados del sur y del oeste (con notables excepciones, como Texas) son mucho más amigables con los propietarios. De acuerdo con Realtor.com (citando datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense), Nueva Jersey tuvo la tasa más alta efectiva de impuesto a la propiedad (2.14%) y la carga total del impuesto a la propiedad ($ 8, 374) en 2016. Hawaii tuvo la tasa efectiva más baja (0.29%). mientras que Alabama tuvo la carga más baja del impuesto a la propiedad en general ($ 667) debido al valor comparativamente bajo de la propiedad real allí.

Las buenas noticias: no importa dónde vivan o cuánto paguen, los propietarios siempre tienen derecho a apelar sus evaluaciones de impuestos a la propiedad. El proceso no siempre es fácil o sin riesgo financiero, pero vale la pena buscarlo, o al menos investigar, si realmente cree que la carga de impuestos a la propiedad es demasiado alta.

Echemos un vistazo más de cerca cómo se calcula el impuesto a la propiedad y quién lo hace, cómo investigar y apelar su evaluación de impuestos a la propiedad, y los aspectos positivos y negativos de las apelaciones.

Consejo profesional : Los bienes inmuebles no son la única clase de activos sujeta al impuesto a la propiedad. Otros activos duraderos, especialmente vehículos y propiedad comercial, están sujetos a impuestos en la mayoría de las jurisdicciones. Si es propietario de un automóvil, probablemente pague el impuesto vehicular (impuesto de rodaje) a través de tarifas anuales o bianuales de renovación de la ficha de la placa.

Cómo se calcula el impuesto a la propiedad

De acuerdo con el Instituto de Impuestos y Política Económica, las autoridades fiscales calculan los impuestos a la propiedad usando la siguiente fórmula:

• valor evaluado = valor de mercado * proporción de evaluación
• valor imponible = valor tasado - exenciones
• impuesto sobre la propiedad antes de créditos = valor imponible * tasa total de millaje
• impuesto a la propiedad total adeudado = impuesto a la propiedad antes de créditos - créditos a la propiedad e interruptores automáticos

Tenga en cuenta que las exenciones, créditos hipotecarios e interruptores automáticos pueden tener valores cero. En algunos casos, entonces, el impuesto a la propiedad se puede calcular con una fórmula aún más simple:

• el impuesto a la propiedad total adeudado = valor tasado * tasa total de arrendamiento

Definiciones de impuestos a la propiedad

Vamos a desglosar esta fórmula aún más:

• Valor de mercado : esta es la mejor estimación de su autoridad impositiva sobre el valor justo de mercado de su propiedad: qué vendería si alguien hiciera una oferta en el futuro. Se calcula utilizando información pública y privilegiada sobre su propiedad. Los factores que afectan el valor de mercado de su casa incluyen su ubicación, valoraciones sobre propiedades comparables vendidas recientemente en las cercanías ("comps"), adiciones o actualizaciones recientes y condiciones generales. Como el factor más subjetivo en los cálculos de impuestos a la propiedad, el valor de mercado es fundamental para la mayoría de las apelaciones de evaluación de impuestos a la propiedad.
• Ratio de evaluación : el índice de evaluación puede variar de 0 a 1. Piense en ello como un descuento al valor justo de mercado. En muchas jurisdicciones, la relación de evaluación es alta: 0.9 o mayor. En otros, es bastante bajo: 0.2 a 0.4. Algunos estados tienen leyes que anticipan cambios drásticos a los índices de evaluación locales o establecen proporciones uniformes en todas las jurisdicciones. Otros imponen reglas más complejas que efectivamente limitan los aumentos de la relación de evaluación. Por ejemplo, la ley del estado de Nueva York limita "el crecimiento del impuesto anual ... al menor del 2 por ciento o al índice de precios al consumidor (CPI), sujeto a ciertas excepciones y ajustes limitados" fuera de los cinco condados de la ciudad de Nueva York, según New Publicación 1000 del Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de York. Las proporciones de evaluación también varían según el tipo de propiedad, por ejemplo, la propiedad comercial o agrícola puede tener una relación de evaluación más baja que la propiedad residencial.
• Exenciones de impuestos a la propiedad : las exenciones reducen el valor imponible evaluado para grupos de propietarios seleccionados. Las exenciones comunes cubren viviendas (residencias primarias), personas mayores (a menudo con pruebas de medios para excluir a personas mayores de altos ingresos), propietarios discapacitados, miembros en servicio activo y veteranos, hogares que caen por debajo de los umbrales de bajos ingresos establecidos, mejoras en el uso eficiente de la energía y ciertos otras renovaciones y actualizaciones.
• Millage : "Tasa de Millage" es una forma elegante de decir "tasa impositiva". En jurisdicciones impositivas superpuestas (como distritos impositivos escolares y del condado) o en jurisdicciones individuales donde los impuestos a la propiedad respaldan múltiples fuentes de ingresos, la tasa total de amortización de una propiedad determinada es la suma de todas las tasas impositivas subordinadas aplicables a esa propiedad.
• Créditos fiscales a la propiedad: los créditos fiscales a la propiedad reducen directamente la responsabilidad tributaria. En algunas jurisdicciones, los beneficios de la vivienda se otorgan a través de créditos, no de exenciones. Otros créditos impositivos comunes incluyen créditos por impuestos evaluados por distritos superpuestos (como créditos impositivos escolares en impuestos del condado), créditos de "primer dólar" por mejoras a terrenos baldíos y créditos de lotería o juegos financiados con recibos de loterías estatales o instalaciones locales de juego . No confunda los créditos aplicados directamente a los impuestos a la propiedad con los créditos de impuestos a la propiedad aplicados a los impuestos estatales sobre la renta.
• Disyuntores : Los interruptores de impuestos a la propiedad son créditos especiales para propietarios de bajos ingresos en jurisdicciones con altos impuestos. Según el Instituto sobre Fiscalidad y Política Económica: "Cuando una factura de impuestos a la propiedad excede un cierto porcentaje del ingreso de un contribuyente, el interruptor reduce los impuestos a la propiedad en exceso de este nivel de 'sobrecarga'".

¿Quién está totalmente exento del impuesto a la propiedad?

Incluso después de tener en cuenta las exenciones y los créditos, la mayoría de los propietarios de ingresos medios y altos deben pagar al menos algún impuesto a la propiedad. Los propietarios de viviendas de muy bajos ingresos que califican para recibir exenciones debido a su estado de protección pueden efectivamente no pagar impuesto a la propiedad.

Las instituciones totalmente exentas de la responsabilidad del impuesto a la propiedad en circunstancias normales incluyen:

• Organizaciones religiosas y casas de culto
• Organizaciones sin fines de lucro y ONG
• Instituciones educativas sin fines de lucro y organizaciones adyacentes

Estas organizaciones generalmente están exentas de otros impuestos estatales y federales también.

Cómo se notifica a los propietarios sobre sus impuestos a la propiedad

Las evaluaciones de impuestos a la propiedad se vuelven vinculantes ("adjuntas" en el lenguaje legal) en una fecha determinada cada año. Esta fecha varía según la jurisdicción, pero a menudo es el primer día del año calendario (1 de enero) o año fiscal (variable).

Impuestos a la propiedad propuestos
La mayoría de las jurisdicciones envían notificaciones de impuestos a la propiedad propuestas a fines del año anterior a la fecha de vinculación. Si su fecha de vinculación es el 1 de enero, es probable que reciba su notificación fiscal propuesta en octubre o noviembre. La notificación debe ser bastante detallada, con líneas para todos los factores involucrados en el cálculo de su impuesto a la propiedad: valor tasado (incluido el cambio del año anterior), tasa total de millaje, exenciones, créditos, información de propiedad, evaluaciones especiales y mucho más.

Cuando varias jurisdicciones evalúan los impuestos a la propiedad, los propietarios pueden recibir una notificación de evaluación consolidada o notificaciones múltiples y específicas de la jurisdicción. Aquí en Minneapolis, recibo una única evaluación consolidada del condado de Hennepin que describe los impuestos a la propiedad evaluados por el condado, la ciudad y el distrito escolar.

Fecha límite para apelar
Su notificación de impuestos a la propiedad propuesta incluirá una fecha límite para apelar. La fecha límite puede ser de solo 30 a 45 días después de la recepción, pero puede ser más larga. De todos modos, esta es la fecha más importante en su calendario de impuestos a la propiedad, así que no lo olvide. Una vez que se aprueba, es mucho más difícil (si no imposible) apelar su evaluación de impuestos a la propiedad o recuperar los excedentes de impuestos de años anteriores.

Declaraciones de impuestos
Una vez establecidos los impuestos a la propiedad, recibirá un resumen de impuestos que detalla cuándo y cuánto debe pagar. La mayoría de las jurisdicciones aceptan pagos de impuestos dos veces al año, cada uno representa la mitad del total. Cuando los impuestos son morosos o se requieren evaluaciones especiales, los tamaños de los pagos pueden ser desiguales.

Cómo apelar su evaluación de impuestos a la propiedad

Esta es una descripción general del proceso de apelación de la evaluación del impuesto a la propiedad.

1. Verifique el sitio web de su asesor

Los procedimientos de apelación de impuestos a la propiedad varían de una jurisdicción a otra. Tan pronto como reciba su notificación de impuesto a la propiedad propuesta, consulte el sitio web de su asesor fiscal municipal o del condado para saber qué debe hacer a continuación. El sitio web debe estar claramente marcado en su carta de notificación. Cuando visite el sitio, tenga en cuenta:

• Plazos de protestas y apelaciones
• Formularios aplicables
• Números de teléfono para llamar a consultas previas a la apelación
• Ubicaciones, horarios y fechas para audiencias en persona
• Formas aceptables de documentación y evidencia que respaldan su reclamo

Consejo profesional : muchas jurisdicciones incluyen instrucciones de revisión y apelación sobre las notificaciones de impuestos a la propiedad propuestas. Esta notificación de impuesto a la propiedad de muestra del Distrito de Evaluación Central de Williamson (Texas) describe los procedimientos y plazos de protesta en persona y en línea. Para ver si su jurisdicción tiene material similar en línea, haga una búsqueda en Google Image para "[su autoridad evaluadora] propuso una notificación de impuesto a la propiedad" o algo similar.

2. Llevar a cabo una autoevaluación

Si su autoridad de evaluación tiene una herramienta de evaluación de impuestos a la propiedad en línea, complétela antes de continuar con su apelación. Aunque no tiene un peso legal, es una forma de bajo riesgo de determinar la fortaleza de su reclamo, y si realmente tiene un reclamo.

Algunas jurisdicciones, como Clay County, Missouri, solo permiten autoevaluaciones en línea durante la temporada de apelación. Para completar su autoevaluación, deberá proporcionar información detallada sobre su propiedad, que incluye:

• Tipo de casa (unifamiliar, dúplex, múltiplex)
• Metros cuadrados terminados
• Tamaño del lote
• Tamaño de las habitaciones
• Recuento de dormitorio y baño
• Mejoras recientes que requieren permisos
• Tipo y edad promedio de las principales características (techo, etc.)

Puede encontrar la mayor parte de esta información en los registros de propiedad municipal o del condado, aunque querrá hacer una referencia cruzada de todo eso con lo que realmente sabe sobre su casa. Las características "fantasmas" en el registro público, como un medio baño que en realidad no existe, pueden inflar artificialmente el valor tasado de su hogar. Incluso las cosas comparativamente menores, como una chimenea, tienen efectos distorsionantes.

Si los resultados de su autoevaluación no son sustancialmente diferentes de la evaluación propuesta del impuesto a la propiedad, no se desespere. No estás sin opciones todavía.

Consejo profesional : Muchas autoridades evaluadoras tienen políticas de apelación de impuestos a la propiedad "cero a la baja": los valores de propiedad evaluados de los propietarios solo pueden reducirse en la apelación, nunca subir. Pero otras jurisdicciones elevan felizmente los valores evaluados cuando se presentan nuevas pruebas. Como son anónimos y no vinculantes, las autoevaluaciones son más importantes en estos lugares.

3. Recopila evidencia documental para respaldar tu reclamo

Verifique Zillow u otra fuente confiable para casas vendidas recientemente en su vecindario. Retrocede entre 12 y 24 meses. Busque ventas recientes tan cercanas a la suya como sea posible, y también de tamaño y construcción similar. Las amplias brechas entre sus precios de venta y su valor tasado -después de tener en cuenta el índice de evaluación- son señales de alerta que ameritan una mayor investigación. Imprima o marque los listados relevantes .

Luego, use la herramienta de registros de propiedad interactiva de su municipio o condado para comparar los valores evaluados de las propiedades cercanas con las suyas. Mire más allá de las ventas recientes a viviendas similares (los mismos recuentos de camas / baños y tamaños de lotes, si es posible) que han estado en las mismas manos por un tiempo. Si sus valores evaluados son significativamente más bajos que los suyos, esa es otra bandera roja. De nuevo, imprima o marque los listados relevantes para su uso posterior .

Explore los registros de permisos de su ciudad o condado para obtener información sobre proyectos significativos de mejoras al hogar, renovaciones o adiciones realizadas por el propietario actual o anterior. Revise las estimaciones de valor agregado de la autoridad evaluadora para cada proyecto. Compare estas estimaciones con los valores agregados generalmente aceptados para dichos proyectos, señalando cualquier discrepancia importante . Remodeling.net tiene una buena calculadora que da cuenta de la variación regional en los costos de remodelación y los resultados de reventa.

Si no puede completar una autoevaluación en línea, vuelva a verificar manualmente todos los puntos de datos relacionados con la vivienda y los lotes que su autoridad de evaluación utilizó para determinar el valor de su propiedad. Incluso pequeños errores, como algunos pies cuadrados adicionales, pueden aumentar el valor evaluado de su hogar. Haga una lista de todas las discrepancias .

Busque problemas estructurales o mecánicos que podrían afectar negativamente su valor evaluado. A menos que su autoridad de evaluación envíe a un empleado a realizar una inspección domiciliaria en el lugar, estos problemas no influirán en su evaluación a menos que usted los señale a su atención. Ejemplos incluyen:

• Techo y revestimiento dañados o deteriorados
• Cimientos y problemas estructurales
• Principales problemas mecánicos, como los aparatos de calefacción que no funcionan
• Problemas con el código, como fallas en los sistemas de plomería

Documente estos problemas con fotos y registros de mantenimiento .

Busque problemas ambientales o de calidad de vida en su vecindario o entorno inmediato. Las instalaciones industriales cercanas, las líneas de transmisión, las empresas comerciales ruidosas, las autopistas elevadas y las vías fluviales deterioradas pueden tener un impacto negativo en el valor de la propiedad, en ocasiones de manera significativa. (También pueden ocurrir muchos otros problemas ambientales y causados ​​por el hombre que no se enumeran aquí). Trate de poner valores en dólares en todos estos temas, ya sea mediante la referencia cruzada de propiedades comparables en los vecindarios donde están ausentes o hablando con un profesional inmobiliario local. Haga una lista o tabla .

Por último, verifique su elegibilidad para exenciones y créditos de impuestos a la propiedad. Las exenciones y los créditos de Homestead son fruto inmediato: si nunca solicitó uno, es posible que su ciudad o condado no se dé cuenta de que su hogar es su residencia principal. Del mismo modo, verifique cualquier estado especial que pueda tener: veterano, jubilado, incapacitado, ingresos, contra los beneficios locales aplicables. Haga una lista de los descansos faltantes para los cuales cree que califica .

Consejo profesional : una evaluación formal realizada por un tasador de bienes raíces certificado por un tercero puede cambiar drásticamente el resto de la evidencia a su favor. Dichas evaluaciones casi siempre se llevan a cabo como parte del proceso de cierre, por lo que si ha comprado recientemente su casa, la evaluación de su prestamista puede ser suficiente. De lo contrario, espere pagar entre $ 300 y $ 500 por una nueva tasación.

4. Organice y presente su evidencia

Organice toda la evidencia que haya recopilado en el paso tres y consíguelo en forma de presentación. Querrás:

• Imprima cualquier listado de propiedades, o, si lo presenta electrónicamente, conviértalo a formato PDF.
• Imprima o descargue y guarde fotos de alta resolución de problemas en su hogar, con evidencia de respaldo (como por ejemplo, cálculos de reparación de problemas estructurales) según sea necesario.
• Imprima o descargue todos los permisos aplicables y las estimaciones del costo / valor de reventa.
• Cree un documento con exenciones y créditos especiales para los cuales califica, con evidencia de respaldo (como una copia de su certificado de nacimiento o registros médicos) según sea necesario.

Por escrito, resuma brevemente la importancia de cada elemento. Por ejemplo, querrá resaltar por qué cree que su casa ha sido sobrevalorada en relación con sus composiciones, y por cuánto. No suponga que su asesor lo "obtendrá" a menos que usted lo deletree.

5. Contacte a su asesor

Su próximo movimiento es llamar o enviar un correo electrónico a su asesor. Esto no es una mera cortesía: algunas autoridades evaluadoras, como el Asesor del Condado de Ramsey (Minnesota), no aceptarán apelaciones sin antes hacer una selección de los apelantes.

Durante su llamada inicial, deberá revisar los resúmenes de su reclamo, por lo tanto, asegúrese de tener toda la evidencia recopilada y organizada en los pasos tres y cuatro en frente de usted.

Si el error de la autoridad evaluadora es simple o atroz, el problema puede resolverse a su favor en ese momento. Es más probable que el evaluador determine que su reclamo tiene mérito, pero no se puede resolver de inmediato. Luego programará una llamada telefónica de seguimiento o procederá directamente a una apelación formal por escrito.

6. Presentar un formulario de apelación

Consulte el sitio web de la autoridad de evaluación o visite su oficina en persona para obtener un formulario de apelación de impuestos a la propiedad. Si está confundido acerca de alguna pregunta o campos en el formulario, pregunte a alguien en la oficina de la autoridad de evaluación. Los formularios incorrectamente completados (o incompletos) retrasarán el procesamiento, posiblemente después de la fecha límite de apelación.

Con su formulario, querrá incluir toda la evidencia y documentación que reunió en los pasos tres y cuatro. También querrá incluir una carta de apelación sucinta pero detallada. La carta debe resumir:

• Cada discrepancia y deficiencia en su evaluación de impuestos a la propiedad, que se enumeran como partidas individuales, por ejemplo, "No tengo un medio baño en el segundo piso, como se indica"
• Valores estimados para cada discrepancia, enumerados al lado de la descripción del artículo
• Problemas "invisibles" con su hogar y su propiedad, como problemas de cimientos y techos, con valores estimados en dólares para cada uno
• Problemas ambientales y de calidad de vida en los vecindarios que afectan negativamente el valor de su propiedad, con valores en dólares estimados para cada
• Una cuenta de los impactos negativos totales de todos los anteriores

Presente el formulario antes de la fecha de vencimiento, generalmente de 30 a 90 días después de la notificación fiscal propuesta. Responda con prontitud cualquier seguimiento, incluidas las solicitudes para programar una consulta en persona (a veces conocida como una "reunión de libro abierto") o una inspección de la casa por un asesor de la ciudad o condado.

7. Asista a su Audiencia o Evaluación Programada

A continuación, asista a su audiencia programada o esté disponible para una evaluación en persona. Esto solo es necesario si su apelación no se resuelve satisfactoriamente o si el organismo de apelación decide que necesita más información para llegar a una conclusión.

Tenga en cuenta que algunas jurisdicciones celebran reuniones de libros abiertos antes de aceptar apelaciones formales, por lo que es posible que tenga una audiencia informal y posiblemente resuelva su reclamo antes incluso de completar el paso seis.

Durante una audiencia formal, presentará toda la evidencia que ha reunido y presentará un caso convincente de por qué los impuestos a la propiedad deberían reducirse en la cantidad que ha propuesto. Si no se siente seguro haciendo esto delante de alguien que decide tales asuntos para ganarse la vida, considere retener a un abogado.

A pesar de las audiencias, muchas jurisdicciones requieren inspecciones en persona antes de ajustar las evaluaciones del impuesto a la propiedad. Su inspección probablemente ocurra después de su audiencia. Asegúrese de estar disponible para toda la duración de la inspección, que debería tomar de una a tres horas.

Luego de la audiencia y la inspección, recibirá un aviso de la decisión de la autoridad evaluadora por correo o mensaje electrónico seguro.

8. Escalar o avanzar

Si su apelación es denegada o su evaluación se reduce en una cantidad insatisfactoria, usted tiene una opción: darse por vencido o seguir luchando.

Si es el primero, no necesita hacer nada hasta que reciba su próximo aviso de impuesto a la propiedad propuesto.

En este último caso, deberá verificar con su autoridad de evaluación los próximos pasos apropiados. En jurisdicciones donde las apelaciones iniciales no garantizan audiencias en persona, las apelaciones de seguimiento generalmente lo hacen. Los protocolos varían, pero por lo general necesitará recopilar evidencia de apoyo adicional para una audiencia uno o dos meses después de la fecha límite de apelación inicial. Si aún no ha contratado a un abogado, puede hacerlo en este momento, siempre que sus ahorros previstos sean lo suficientemente amplios como para justificar la tarifa de contingencia del abogado (generalmente 33.3%).

Peticiones de impuestos a la propiedad: Impuestos de años anteriores por disputas pagados

Hay un recurso más disponible para los propietarios que no están contentos con sus evaluaciones de impuestos a la propiedad. Y es retroactivo, potencialmente por muchos años.

Esa es la buena noticia. Las malas noticias: tendrás que ir a la corte.

Las peticiones de impuestos a la propiedad pueden ser costosas y prolongadas, por lo que son bastante raras para los propietarios promedio. Si su hogar vale mucho más que la mediana nacional, o si usted es un propietario que posee propiedades multifamiliares que generan ingresos, su cálculo puede ser diferente.

Este es el procedimiento básico para las peticiones de impuestos a la propiedad, según el Tasador del Condado de Ramsey (Minnesota). Su asesor puede hacer las cosas de manera diferente, entonces consulte con ellos antes de hacer suposiciones:

1. Obtenga su formulario de petición de impuesto a la propiedad
2. Complete el número requerido de copias y adjunte estados de impuestos a la propiedad a cada uno
3. Preste copias certificadas a las agencias requeridas (generalmente su autoridad evaluadora local y el tribunal fiscal o civil que supervisa el caso)
4. Obtenga su número de expediente de la corte (puede llevar meses)
5. Cumplir con todos los plazos de presentación impuestos por la corte
6. Programar y completar una evaluación en persona
7. Negociar un acuerdo, si es posible
8. Si no se llega a un acuerdo, programe la fecha de su juicio, comparezca ante el tribunal y exponga su caso con o sin representación legal.

El proceso de petición puede tomar un año o más, por lo que no es para disputas menores. Consulte a un abogado con experiencia en impuestos inmobiliarios para una guía personalizada.

Ventajas de apelar su evaluación de impuestos a la propiedad

1. Podrías ahorrar cientos o miles de dólares

Y eso no es hipérbole Dependiendo del valor tasado de su hogar y la tasa de millaje total en su área, su carga de impuestos a la propiedad fácilmente podría alcanzar un territorio de cinco cifras. Esto es especialmente probable en estados con altos impuestos y altos costos como Nueva Jersey, donde un hogar de $ 600, 000 con una tasa de impuesto a la propiedad efectiva del 4% conlleva una carga impositiva anual de $ 24, 000. En este caso, una reducción del 10% en su valor de tasación, un alcance, pero factible, le permite obtener $ 2, 400 por año.

2. Cuesta poco o nada de bolsillo

Apelar su evaluación de impuestos a la propiedad cuesta poco o nada de su bolsillo. A lo sumo, se le pedirá que pague una tarifa nominal de presentación de apelación, generalmente no más de $ 25 o $ 30. En muchos casos, esta tarifa no se aplica.

Los abogados generalmente ayudan a los propietarios con evaluaciones de impuestos a la propiedad sobre una base de contingencia. Solo pagará por una apelación lo suficientemente compleja como para requerir la asistencia de un abogado si resulta exitosa, y solo entonces se queda sin dinero.

3. El proceso es educativo

Si nada más, apelar su evaluación de impuesto a la propiedad es una educación. Cualquier ejercicio que desmitifique la burocracia y aumente la confianza de uno en su capacidad para navegar vale la pena, sin importar cuán doloroso sea el momento. Nunca se sabe cuándo tendrá que volver a hacerlo.

4. El riesgo a la baja es manejable

En la mayoría de los casos, el resultado del peor de los casos absolutos de una apelación al impuesto a la propiedad es una pérdida financiera nominal (equivalente a su tarifa de presentación) y algunas horas desperdiciadas. Existe un riesgo pequeño pero real de que su apelación pueda resultar en una carga de impuestos a la propiedad más alta, pero incluso eso puede ser una bendición disfrazada si planea vender en el futuro cercano.

Desventajas de apelar su evaluación de impuesto a la propiedad

1. No hay garantía de éxito

Las apelaciones de impuestos a la propiedad no están garantizadas para tener éxito. La tasa de éxito varía ampliamente de un lugar a otro. En el área de Chicago, las apelaciones de impuestos en el condado de Cook (que incluye a la ciudad de Chicago) tuvieron éxito el 80% del tiempo, según Eric Zorn del Chicago Tribune. En el condado suburbano de Will, la tasa de éxito fue mucho menor: solo 2.4%.

Una baja tasa de éxito local no es necesariamente un factor decisivo, pero sería prudente tenerlo bajo consideración. Antes de invertir su escaso tiempo y energía en una apelación, hable con amigos y vecinos que han pasado por el proceso en su jurisdicción. Guíelos a través de sus procesos de apelación, tomando nota de las acciones y no acciones que pueden haber contribuido a su éxito o fracaso final. No hace daño ponerse en contacto directamente con la oficina de su asesor y preguntar, a primera vista, las tasas de éxito actuales. Siempre que no solicite información directamente relacionada con su caso, es probable que comparta sus cifras.

2. El proceso es lento y tedioso

Incluso con asistencia legal, el proceso de apelaciones puede consumir mucho tiempo y ser tedioso. Antes de sumergirse, determine si sus posibles ahorros realmente valen la pena el tiempo y el esfuerzo que necesitará para invertir. Faltar o interrumpir varios días de trabajo podría no valer una pequeña ganancia imprevista, por ejemplo, unos pocos dólares por mes. Y tenga en cuenta que no tiene asegurada una resolución rápida. Las disputas que requieren audiencias múltiples pueden tardar meses en resolverse.

3. Sus impuestos podrían aumentar después de una evaluación

Muchas jurisdicciones prohíben que los tasadores de impuestos aumenten los impuestos a la propiedad en apelación. Este es el caso en el condado de Cook, Illinois, dice Zorn.

"Buscar una reducción es una oportunidad gratuita de ahorrar mucho dinero en su factura de impuestos", escribe. "No hay ninguna posibilidad ... de que los funcionarios examinen su apelación, miren más de cerca su casa y propiedades cercanas similares y digan: '¡Oye, gracias por llamarnos así! Tu lugar realmente vale más de lo que pensábamos '.

Este no es el caso en todas partes, sin embargo. Consulte el sitio web de su asesor para conocer el idioma que indica que el valor tasado puede aumentar o disminuir en la apelación. Esto debe ser declarado de manera transparente. Si ese es el caso, realice una evaluación en línea (si está disponible) antes de apelar formalmente. Los resultados no son vinculantes ni públicos, y el peor de los casos es simplemente que no proceda con su apelación.

4. Usted puede agravar inadvertidamente la desigualdad de ingresos y la inseguridad de la vivienda

Por una variedad de razones, incluido el simple hecho de que tienen más que ganar del ejercicio, los propietarios que viven en vecindarios más caros son más propensos a apelar sus evaluaciones de impuestos a la propiedad. Los propietarios de viviendas en barrios menos costosos, que tienden a ser más pobres y menos seguros de navegar burocracias locales, son comparativamente menos propensos a apelar sus evaluaciones.

Con el tiempo, esta discrepancia tiene un efecto pernicioso.

"Los barrios más ricos como el mío, donde un mayor porcentaje de personas presentan apelaciones, tienden a quedar infravalorados", escribe Eric Zorn del Chicago Tribune. "Y dado que los impuestos a la propiedad son un juego de suma cero, los vecindarios más pobres se sobrevaloran".

En otras palabras, la mayor carga tributaria recae en aquellos que menos pueden pagarla. Esto no quiere decir que no deba apelar una evaluación injusta en su hogar por encima de la mediana. Pero quizás pueda expiar contribuyendo con su tiempo y conocimiento a las iniciativas de alfabetización financiera local o de asistencia de vivienda.

5. Podría afectar negativamente el valor de reventa de su casa

El valor evaluado no es lo mismo que el valor tasado o de mercado. Pero tampoco existe en el vacío. El valor evaluado es uno de los diversos factores utilizados por los compradores de viviendas (y las fuentes de datos inmobiliarios orientadas al consumidor, como Zillow) para determinar el valor justo de mercado.

A menos que los estatutos locales limiten explícitamente los aumentos año tras año en el valor fiscal, puede apostar que los compradores interesados ​​en su casa explotarán la enorme brecha entre su valor tasado de impuestos y el precio solicitado durante las negociaciones. Si planea vender su casa en el futuro cercano, demorar las apelaciones de impuestos a la propiedad en realidad puede ser un movimiento financiero sabio.

Palabra final

¿Qué harías con una ganancia inesperada en impuestos a la propiedad?

Si está planeando vender relativamente pronto, considere poner sus ahorros de impuestos a la propiedad hacia mejoras en el hogar que probablemente eleven el valor de reventa de su casa. Si cree que va a quedarse por un tiempo, ponga sus ahorros a trabajar en otra parte: tal vez en una cuenta de jubilación con ventajas impositivas.

O no hacer ninguno. Si ya cuenta con los ahorros adecuados, use parte de su ganancia inesperada para disfrutar de una buena comida de restaurante, un rápido viaje de fin de semana o una compra discrecional que haya estado observando por un tiempo. El cielo es el límite, y, después de todo, es tu dinero.

¿Alguna vez ha apelado la evaluación de impuestos a la propiedad de su casa? ¿Cuál fue el resultado?

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