Refinanciar su hipoteca puede ahorrarle miles de intereses a lo largo de los años y reducir su pago. Pero aunque probablemente haya visto comerciales con prestamistas hipotecarios que afirman que se encargarán de todo, solo obtendrá un "gran" trato si primero hace los deberes.
Antes de presentar la solicitud, comprenda lo que el prestamista hipotecario le pedirá que proporcione, qué tipo de hipoteca está buscando (y quién no) y si tiene sentido refinanciar ahora o esperar.
Si está listo para refinanciar, siga estos pasos para obtener la mejor oferta posible en su nueva hipoteca.
Los prestamistas necesitan su panorama financiero completo para determinar si puede pagar su nuevo pago hipotecario. Sin embargo, antes de brindar esto, es mejor que revise sus finanzas usted mismo.
Primero, revise su informe de crédito. Si encuentra alguna inexactitud, solicite a las oficinas de crédito que las corrijan. No desea que las imprecisiones materiales deterioren su puntaje de crédito ni aumenten la tasa de interés que le ofrecen.
Luego, reúna su documentación. Cualquier banco o agente hipotecario con el que trabaje solicitará ciertos artÃculos. También es mejor revisar estos elementos primero, para que no tenga sorpresas:
La refinanciación de su hipoteca le da la oportunidad de una "recuperación". Si no obtuvo lo que querÃa la primera vez, aproveche la oportunidad para adaptar su nueva hipoteca más de cerca a sus necesidades.
Además, su puntaje de crédito puede haber mejorado después de algunos años de pagos oportunos de la hipoteca y es posible que ahora califique para una tasa mejor que la que tenÃa anteriormente. Pero antes de empezar a comprar, decida qué quiere de su refinanciamiento.
¿Cuánto tiempo de préstamo quieres?
Es posible que desee estructurar su hipoteca refinanciada a pagar en el mismo horario que su hipoteca original. Por ejemplo, si inicialmente tenÃa una hipoteca de 30 años y la refinanciaba en el año seis, el plazo de su nueva hipoteca serÃa de 24 años.
También puede obtener un plazo más largo o más corto de lo que originalmente tenÃa. Si la tasa de interés y las tarifas son las mismas, un plazo más largo le dará un pago menor. Sin embargo, debido a que tomará más tiempo para pagar, en última instancia, pagará más en intereses. Si desea pagar su casa más rápido y pagar menos intereses, un plazo de préstamo más corto, como 15 o 20 años, será más apropiado, siempre que pueda pagar los pagos más altos.
¿Desea una hipoteca con una tasa fija permanente?
Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, era prácticamente desconocida hace quince años. Pero ahora están ampliamente disponibles y, a menudo, son una de las primeras opciones que presenta un oficial de préstamos.
La mayorÃa de las hipotecas de tasa ajustable tienen una tasa de interés fija desde tan solo unos pocos meses hasta más de cinco años. Después de este punto, la tasa de interés se ajustará de acuerdo con un Ãndice de tasas de interés, como el LIBOR. La ventaja de un ARM es que la tasa de interés para los primeros años es muy baja en relación con una tasa fija de 30 años. Además, estas hipotecas tienden a ser más fáciles de calificar.
Si está seguro de que no se quedará en su casa por más tiempo que el perÃodo de tasa fija inicial, un ARM puede ser una buena opción. Pero si mantiene la hipoteca más allá de este punto, su tasa de interés probablemente aumentará y tal vez incluso haga que sus pagos sean inaccesibles.
Además, corre el riesgo de que la tasa aumente aún más. De hecho, muchas personas que refinancian ahora están saliendo de ARM y de hipotecas con una tasa fija permanentemente. Desafortunadamente, esto se debe en parte a que los oficiales de crédito han tergiversado estos préstamos en el pasado.
Por ejemplo, si su agente de préstamos le dice que la tasa es fija, pregúntele por cuánto tiempo está fijada. Dado que muchas personas piden una hipoteca de "tasa fija a 30 años", algunos prestamistas inescrupulosos presentarán un préstamo a 30 años con una tasa fija, pero no mencionan que la tasa solo se fija por dos años. Esta es una de las razones por las cuales es crucial verificar dos veces todos los documentos del préstamo antes de firmar.
¿Cuánto vale tu casa ahora?
Como los precios de las casas suben y bajan, es posible que no sepa cuánto capital tiene en su casa. La cantidad de capital es simplemente la cantidad que su casa vale menos la cantidad que adeuda en su hipoteca y cualquier lÃnea de crédito de capital, préstamos con garantÃa hipotecaria o hipotecas segunda y tercera.
Esto es importante porque normalmente necesita cierta cantidad de capital para calificar para refinanciar. Dicho esto, incluso si tiene poco capital o está al revés en su hipoteca, aún puede calificar para refinanciar a través del programa Making Home Affordable respaldado por el gobierno. A través de los medios tradicionales, obtener una hipoteca en una casa con menos del 10% del capital puede ser difÃcil o imposible, o puede que no califique para una tasa lo suficientemente baja como para que los costos de refinanciamiento valen la pena.
¿Está acumulando otras deudas en su hipoteca?
En algunos casos, puede ser inteligente combinar una lÃnea de crédito con garantÃa hipotecaria, un préstamo con garantÃa hipotecaria o una segunda hipoteca con su hipoteca principal en un refinanciamiento. Esto le permite obtener una mejor tasa de la deuda y posiblemente pagarla más rápido.
Sin embargo, si está pensando en convertir la deuda de la tarjeta de crédito de alto interés en una nueva hipoteca, considere cuidadosamente las consecuencias potenciales primero. Por ejemplo, lo que alguna vez fue deuda de tarjeta de crédito no garantizada y elegible para ser dado de baja en bancarrota, quedará asegurado por su hogar. En otras palabras, pone su hogar en riesgo si no puede pagar el monto que ingresó en su hipoteca.
Además, si está utilizando el valor acumulado de la vivienda existente para pagar cualquier deuda, necesariamente reducirá la cantidad de capital en su hogar y es posible que deba pagar un seguro hipotecario privado o PMI. Debido a PMI, a veces puede costar menos mantener separada su HELOC o deuda de tarjeta de crédito, incluso si tienen una tasa más alta. Por lo general, se requiere PMI cuando tiene menos del 20% de capital en su casa y los costos varÃan ligeramente según el prestamista.
¿Qué tan bueno es tu crédito?
Un buen corredor de hipotecas puede darle una cifra aproximada de las tasas para las que calificará en función de su puntaje de crédito. Si no puede calificar para una tarifa más baja, es menos probable que un refinane lo beneficie. Asegúrese de saber qué tasa debe obtener en el plazo del préstamo que desea para que la refinanciación valga la pena.
Una vez que haya respondido a estas preguntas, conecte la información en una calculadora de hipotecas para estimar los pagos, de modo que pueda comparar mejor las ofertas del prestamista e identificar cuáles realmente son "demasiado buenas para ser ciertas".
¿Va a incurrir en una multa por prepago?
Debido a que los prestamistas se benefician de los intereses que usted paga, sus ganancias disminuyen si usted paga su hipoteca antes de lo esperado al refinanciar o vender su casa. Por lo tanto, introdujeron un poco de seguridad (para ellos mismos) en la ecuación a través de la multa por prepago de la hipoteca.
Una hipoteca con una penalización por prepago básicamente le cobra extra si debe refinanciar o vender su vivienda dentro de los primeros años de haber obtenido la hipoteca. Este perÃodo de penalización suele ser de entre tres y cinco años, aunque puede durar hasta diez años o más. Además, la multa cobrada suele ser elevada, como un interés de seis meses, si cancela el préstamo anticipadamente.
Entonces, ¿por qué querrÃa una multa por pago anticipado de su nuevo préstamo? Bueno, mucha gente no. Pero la otra cara es que puede obtener una tasa más baja. Aceptar una multa por prepago es arriesgado porque nunca se sabe lo que la vida le lanzará y cuándo tendrá que mudarse. Dicho esto, si está seguro de que estará en el mismo hogar dentro de varios años, investigue el beneficio de agregar una multa por pago anticipado a su préstamo y busque uno que solo lo penalice si lo refinancia y no si lo vende.
3. Determine el mejor momento para refinanciar Si desea refinanciar un ARM, puede perder ahorros potenciales si lo hace antes de que caduque la baja tasa inicial. Sin embargo, hay otros factores a considerar también, como a dónde se dirigen las tasas de interés y el mercado de la vivienda.
Por ejemplo, si le quedan dos años antes de que se ajuste su tasa ARM, pero su capital inmobiliario ronda el 20%, puede optar por refinanciar ahora para no tener que pagar PMI si el valor de su casa disminuye. Averigüe de su administrador hipotecario cuándo comenzarán a cambiar sus tarifas y compare los riesgos y beneficios potenciales de permanecer en su ARM un poco más de tiempo en lugar de refinanciar ahora.
Por otro lado, es posible que desee programar su refinanciación de acuerdo con otros eventos, como esperar hasta que tenga dos años en su trabajo actual, pagar deudas o ahorrar dinero para los costos de refinanciamiento. Cada uno de estos factores puede facilitar el proceso de calificación del préstamo o reducir su pago. Debido a que solicitar un refinanciamiento perjudicará su puntaje de crédito, es mejor esperar hasta que esté comprometido antes de presentar su solicitud. De lo contrario, puede ser más difÃcil calificar si detiene el proceso y lo reinicia, digamos, seis meses después.
Otra consideración es cuánto tiempo planea permanecer en su hogar. Debido a que el refinanciamiento generalmente cuesta entre $ 2, 000 y $ 4, 000, dependiendo del tamaño de su hipoteca y de dónde viva, asegúrese de recuperar los costos antes de mudarse. La regla general es que si no planea vivir en su casa por al menos dos años más, la refinanciación le costará más dinero del que ahorra.
Refinanciar una hipoteca es generalmente más fácil y más rápido que obtener su hipoteca original, por lo que no hay escasez de bancos y corredores deseosos de ayudarlo.
Independientemente de si decide trabajar con un banco local o una cooperativa de crédito, un banco importante o un corredor, su lealtad debe estar en su billetera. Considere cuidadosamente las ofertas de todos los lados para determinar cuál es la mejor opción para usted. Observe el costo total del refinanciamiento (incluidos los puntos de origen, los puntos de descuento, el seguro de tÃtulo y otras tarifas) y no se concentre solamente en los costos de su bolsillo o en su pago. Los prestamistas se han vuelto muy creativos al hacer que los préstamos que en realidad son de "alto costo" parezcan ser de "bajo costo".
Asegúrate de que estás comparando manzanas con manzanas cuando revisas diferentes citas también. En otras palabras, confirme que cada cotización que reciba sea para el mismo tipo de préstamo, el que solicitó. Desafortunadamente, algunos prestamistas inescrupulosos le mostrarán increÃbles "ofertas" para que lo atrape. Sin embargo, más tarde, descubre que el "trato" era para un tipo de préstamo completamente diferente, como un ARM de 6 meses. De hecho, si solicita un préstamo con una tasa de interés fijo de 30 años y el oficial de préstamos le muestra una hipoteca de tasa ajustable de 30 años con un perÃodo fijo de 6 meses, ¡levántese y váyase!
Debe considerar si desea pagar el costo para refinanciar de su bolsillo o finalizarlo dentro del préstamo. Aunque los prestamistas ofrecerán refinanciamientos a bajo costo o sin costo alguno, se dan cuenta de que muchos de ellos simplemente ajustan los costos dentro del préstamo para que se paguen más tarde.
Examine las cotizaciones que recibe para determinar cómo se pagarán los costos de cierre y cómo los términos del préstamo se verán afectados al incorporar esos costos en lugar de pagarlos de su bolsillo. Tenga en cuenta que si financia sus costos de cierre, le llevará más tiempo recuperarlos. Sin embargo, ajustar los costos de cierre dentro del préstamo puede permitirle refinanciar aun cuando no tenga suficiente dinero en efectivo para cubrir los costos.
Lo más importante cuando compra un refinanciamiento es prepararse para la mesa y verificar nuevamente todo lo que le dicen o "garantizan". Este territorio sigue siendo el comprador: tenga cuidado. No se deje engañar por tomar el camino más fácil y "confiar" en nadie.
Más adelante, puede encontrar, por ejemplo, que el trato que pensó que era demasiado bueno para ser cierto, en realidad tenÃa una multa por pago anticipado que le impide vender su casa. Hazte un favor y haz tu tarea. Además, tenga en cuenta que una hipoteca es una hipoteca sin importar dónde la obtenga, y la mayorÃa se venderá inmediatamente a otro administrador después de que usted la firme.
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