La celebración de una jornada de puertas abiertas ha sido durante mucho tiempo parte del proceso de venta de viviendas. El problema es que las casas abiertas ya no funcionan, y los agentes inmobiliarios lo saben.
Una encuesta realizada por Inman News informó que el 62.6% de los agentes de bienes raÃces que respondieron dijeron que el ahora interrumpido Realtors Nationwide Open House Weekend les brindó la oportunidad de promocionarse entre posibles compradores y vendedores. Sin embargo, solo uno de cada cinco encuestados dijo que el evento fue una buena forma de conectar compradores y vendedores. Básicamente, esto significa que muchos agentes dependen de casas abiertas solo para venderse a sà mismos, y no a los hogares de sus clientes.
El mayor problema con las casas abiertas es que con poca frecuencia atraen al tipo correcto de comprador (es decir, alguien que está trabajando con un agente de bienes raÃces y que ya ha sido preaprobado para un préstamo hipotecario). En cambio, las casas abiertas a menudo atraen a aquellos que ni siquiera están seguros de si pueden comprar una casa financieramente.
Muchos agentes inmobiliarios no trabajarán con los compradores hasta que hayan suministrado copias de sus cheques de pago, declaraciones de ingresos y estados de cuenta bancarios más recientes a un prestamista hipotecario para la aprobación previa de la hipoteca. Los prestamistas miran esta información y determinan cuánto dinero estarÃan dispuestos a prestarle al comprador. Luego, estos compradores son preaprobados por un monto fijo de dólares hipotecarios, y por lo general evitan mirar casas que no pueden pagar de manera realista.
Los compradores que no son lo suficientemente serios como para obtener la aprobación previa de un préstamo hipotecario no encontrarán muchos agentes inmobiliarios dispuestos a llevarlos a las exhibiciones oficiales en el hogar. Estos agentes lo consideran un desperdicio del tiempo de sus clientes vendedores. Y dado que cualquiera puede asistir a una jornada de puertas abiertas, incluso los posibles "compradores" que nunca han llamado a un agente inmobiliario o de préstamos, la mayorÃa de los asistentes no están preparados para hacer una oferta en un hogar.
Las casas abiertas también presentan posibles problemas de privacidad y seguridad. Una casa abierta requiere que abra su casa para completar extraños, incluso cuando las probabilidades de que uno de estos visitantes eventualmente haga una oferta son extremadamente bajos. Dejar que los compradores preaprobados recorran su casa con un agente de bienes raÃces ya es una invasión de su privacidad, pero al menos durante las exhibiciones individuales programadas, hay una posibilidad decente de que los compradores potenciales hagan una oferta en su residencia.
Debido al creciente impacto de Internet, las casas abiertas son aún menos útiles hoy que hace una década. Afortunadamente, hay muchas herramientas efectivas de mercadeo a las que usted y su agente de bienes raÃces pueden recurrir cuando intentan vender su casa.
1. Crear listados en lÃnea
En primer lugar, necesita que su agente incluya su casa en la mayor cantidad posible de sitios web, desde Zillow, Trulia y Realtor.com hasta el sitio web de su compañÃa local de bienes raÃces. De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 90% de los compradores confÃan en Internet durante la búsqueda de su hogar para encontrar su nueva residencia. En comparación, solo el 53% de los compradores de viviendas confÃan en los letreros del jardÃn para encontrar casas nuevas, mientras que solo el 27% usa anuncios en los periódicos. Listar su casa en Craigslist también puede ser una buena opción, ya que le permite dirigirse a su comunidad local.
2. Publica muchas fotos
Hacer que los compradores vean los listados en lÃnea de su casa es solo parte de la batalla. También querrás darles mucho que mirar. Incluye al menos cuatro fotos, pero preferiblemente muchas más. Para asegurarse de que las fotos sean profesionales, contrate a un fotógrafo o solicite a su agente de bienes raÃces que se las lleve.
También asegúrese de que estas fotos resalten las mejores caracterÃsticas de su hogar. Por ejemplo, si su cocina ha sido renovada recientemente, o si su baño principal es excepcionalmente grande, muestre esas áreas con muchas fotos.
3. Ofrecer visitas virtuales
Una visita virtual es una serie de fotos fijas de una casa enlazadas en un solo video, lo que permite a los compradores potenciales ver el interior de una casa desde la comodidad de sus propias computadoras. Cuando los visitantes en lÃnea hacen clic en la visita virtual de su hogar, se les presentan una serie de imágenes de las mejores caracterÃsticas de su residencia, desde el patio trasero grande hasta la sala solarium renovada y la amplia sala de estar.
Su agente debe arreglar este servicio para usted. Algunos agentes pagan por la creación de visitas virtuales, mientras que otros pueden pasar el cargo de crear uno en usted. Los diferentes proveedores de recorridos virtuales cobran precios diferentes, pero la mayorÃa carga entre $ 100 y $ 150 por una visita estándar, con cuatro a seis tomas de una casa. Tomas adicionales pueden aumentar el precio.
4. Ofrecer Video Tours
Un video tour puede ser un método aún mejor que una visita virtual para exhibir su hogar. Como puede esperar, un video tour es un video continuo de su hogar, a menudo narrado y configurado con música. Estos también están diseñados para resaltar las mejores caracterÃsticas de su hogar, con la ventaja adicional de que el narrador puede resumir rápidamente todas las razones por las cuales su casa es perfecta para los compradores.
Al igual que las visitas virtuales, los recorridos de video varÃan en precio, y puede esperar pagar entre $ 100 y $ 200 por uno. Sin embargo, debe recordar que la calidad es el factor más importante: un mal recorrido con salas mal iluminadas, imágenes granuladas y una banda sonora irregular o inaudible puede desanimar rápidamente a los compradores potenciales. Al examinar a las compañÃas de viajes profesionales, solicite referencias de clientes anteriores y revise muestras de su trabajo en lÃnea.
5. Búsqueda de compradores de nicho
Algunas propiedades atraen a un pequeño grupo selecto de compradores. Si su hogar es uno de estos, es importante identificar a los compradores de nicho que estarÃan más interesados ​​en comprarlo, y anunciar su propiedad en sitios web que les atienden. Por ejemplo, si está vendiendo una casa frente al lago, anuncie en sitios web y blogs dirigidos a pescadores, jubilados y navegantes. Si está vendiendo una casa que viene con establos de caballos, anuncie en los mejores blogs y sitios web dedicados a los jinetes.
6. Mejora tus listados
Aunque cuesta más, puede valer la pena destacar su hogar en sitios como Realtor.com (listados mejorados) y Zillow (listados destacados). Ambos prometen darle a su casa mucha más exposición. El costo de actualizar su listado varÃa según el sitio, y puede depender de métricas como la cantidad de vistas que obtiene su listado. Su agente de bienes raÃces puede proporcionar más detalles.
Los domingos proporcionan un valioso tiempo libre. No los desperdicie entregando su casa a un agente de bienes raÃces y vecinos entrometidos. Y no se preocupe si su agente de bienes raÃces lo presiona para programar una jornada de puertas abiertas. Lo más probable es que se sienta aliviado de que usted sea un vendedor de casas educado, alguien que ya no cree en el mito de la jornada de puertas abiertas.
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