Al solicitar una hipoteca para comprar una nueva casa o refinanciar su hipoteca existente, tiene que estar listo para saltar algunos aros. Puede ser un proceso difÃcil y que consume mucho tiempo comprar un prestamista, evaluar las tasas de interés y los términos, y pagar algunas tarifas elevadas. Algunos de los requisitos de una hipoteca para la vivienda, como tener un buen puntaje de crédito y cumplir con un ingreso mÃnimo determinado, están bajo su control.
Lamentablemente, el resultado de uno de los factores más importantes, la evaluación de la casa, no es algo que pueda controlar. Aún asÃ, es importante tener una comprensión completa de la evaluación de la vivienda antes de comenzar el proceso de adquisición o refinanciación de una hipoteca.
La tasación de una vivienda es una valoración de su propiedad realizada por un tasador con licencia "experto" asignado a su caso por un banco u otra institución de crédito (generalmente al azar, según las nuevas regulaciones bancarias). Los tasadores de viviendas visitan su propiedad para evaluar el estado del espacio y hacer un inventario de sus caracterÃsticas.
El tasador considera factores que incluyen:
El tasador investiga propiedades recientemente vendidas en su área con caracterÃsticas similares a su hogar prospectivo, llamadas "comparables". Luego, el tasador considera las diferencias entre su hogar y los comparables para llegar a una estimación del valor de su casa. Por ejemplo, si su tasador eligió una propiedad de cuatro dormitorios para compararla con su casa de tres habitaciones, el tasador podrÃa restar $ 10, 000 del precio de venta de las cuatro habitaciones para justificar esa discrepancia. Sin embargo, si su casa tiene una chimenea y la de cuatro habitaciones no, el tasador puede agregar $ 2, 000 a su valoración para compensar.
Tamaño, recuento de dormitorios, baños adicionales y un sótano terminado tienden a tener el mayor impacto en una evaluación. Las caracterÃsticas como la calidad de la encimera, los acabados de lujo y las mejoras cosméticas tienen menos impacto.
Un tasador generalmente mide su propiedad contra al menos 5 o 6 comparables ("comps" para abreviar), aunque esa lista puede alcanzar hasta 10. Comps se seleccionan dentro de un área geográfica determinada para evitar la necesidad de ajustar el precio de la ubicación . Idealmente, todas las comps son ventas recientes (en los últimos meses) que ayudan a protegerse de las condiciones fluctuantes del mercado. Las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto generalmente no se incluyen como compensaciones, aunque puede haber excepciones si su hogar se encuentra en un área de alta ejecución hipotecaria.
Después de que se hayan realizado todas las sumas y restas necesarias para compensar las discrepancias entre su hogar y las composiciones, el tasador llega a un valor estimado de su nuevo hogar.
Un banco quiere tener una estimación muy confiable del valor de una casa cuando le presta el dinero para comprar o refinanciar. Por ejemplo, si no es un negociador habilidoso y ofreció $ 400, 000 por una casa de $ 200, 000, puede contar con que el banco rechace su solicitud de préstamo. Prestar más de lo que vale una casa significa que el banco no tiene suficiente garantÃa para garantizar su préstamo. Si tuviera que enfrentar una ejecución hipotecaria en ese caso, el banco no podrÃa vender su propiedad por el monto total del préstamo que le proporcionó.
Según el valor recomendado por un tasador, es posible que tenga la oportunidad, en el caso de una tasación baja, de recaudar más dinero o ver si el vendedor acepta una oferta más baja para completar el préstamo.
Como cualquier valoración, la evaluación del hogar no es una ciencia exacta. Los bancos nunca obtendrán un valor objetivo de su propiedad porque ninguno existe. Si bien una evaluación puede ser la mejor solución, ciertamente no es perfecta.
A los tasadores que trabajan regularmente con ciertos bancos se les puede indicar a qué propiedades necesita tasar para que el préstamo se realice. Si esos evaluadores quieren repetir el negocio, pueden seguir las instrucciones del banco para garantizar que el préstamo sea aprobado. Aunque se han implementado regulaciones desde 2008 para evitar prácticas como esta, siempre existe la posibilidad de una colusión entre los bancos y los tasadores de viviendas, asà que verifique las referencias y haga tantas preguntas como sea posible para asegurarse de que todo el proceso sea claro.
Según un estudio de The New York Times, más del 60% de las evaluaciones sobrevaloran significativamente la propiedad que se evalúa. Una casa puede tener un lote encantador e irregular; otro puede ser más grande pero tiene menos carácter. Una cocina puede tener el mejor mármol y granito, mientras que otra puede ser construida con piezas antiguas raras.
Juzgar el valor comparativo en casos como estos es una tarea difÃcil. En el mejor de los casos, las similitudes existen en un mercado y un tasador las busca para una comparación inexacta pero honesta. En el peor de los casos, no hay comparables suficientes y el tasador se basa exclusivamente en conjeturas.
Antes de cerrar mi propia casa en abril de 2012, realicé dos evaluaciones dentro de un perÃodo de tres semanas (cambié de banco durante el proceso) y los resultados fueron más de $ 100, 000. Si bien esto se debe en gran parte a la ubicación y caracterÃsticas únicas de mi casa, desafortunadamente mi experiencia no fue única. Muchos compradores de viviendas pueden contar historias similares sobre la subjetividad de las evaluaciones de viviendas, lo que hace que la perspectiva de solicitar una hipoteca sea algo inquietante.
Si no está satisfecho con una evaluación, puede solicitar una segunda evaluación a través de algunos prestamistas. Por ejemplo, los préstamos de la FHA lo permiten. En el caso de un préstamo convencional, es posible que pueda solicitar una segunda evaluación si el primer tasador no estaba familiarizado con su área. Alternativamente, podrÃa compilar una lista de sus propios comparables y pedirle al suscriptor del préstamo que lo revise junto con la evaluación.
Para protegerse contra la subjetividad del proceso de tasación, usted tiene una tarjeta en su mano: su agente de bienes raÃces. Si trabajaste con un intermediario en todo el proceso de oferta y negociación, puedes estar seguro de que ese corredor quiere ganar una comisión. Solicite que su corredor compile una lista independiente de comps para presentar al tasador destacando similitudes favorables a su posible hogar. Los tasadores que trabajan fuera del mercado pueden recibir con agrado la asistencia. Como el proceso es subjetivo, puede hacer lo que pueda para aprovecharlo.
¿Le hicieron una evaluación de su casa? ¿Sientes que fue correcto?
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