FHA vs. VA vs. Préstamos hipotecarios convencionales: ¿cómo son diferentes?

Si estás listo para comprar una casa, felicidades. Estás un paso más cerca de hacer lo que probablemente sea la mayor compra individual de tu vida, al menos hasta que tu familia crezca y te veas obligado a convertirte en una vivienda más espaciosa.

Ya sea que esté comprando una nueva casa de construcción o una casa antigua de reparaciones, es muy probable que no tenga suficiente efectivo para comprar su vivienda. Tendrá que financiar la compra con un préstamo hipotecario.

Del mismo modo, si compró su casa cuando las tasas de interés eran más altas, pero no tiene suficiente efectivo para pagar su hipoteca en su totalidad, es posible que esté listo para refinanciar su préstamo de compra. Eso significa sacar un nuevo préstamo hipotecario para pagar su préstamo existente y asegurar una tasa de interés más baja que le ahorra miles (y tal vez decenas o incluso cientos de miles) durante el resto del plazo de su préstamo.

Tipos de préstamos hipotecarios: conformes y no conformes

Los préstamos de compra y refinanciamiento vienen en muchas configuraciones diferentes. Antes de hacer una oferta en una casa o comprometerse a refinanciar su hipoteca actual, deberá evaluar sus opciones y elegir la que mejor se adapte a sus necesidades.

Los préstamos hipotecarios se pueden dividir en dos grandes categorías: convencionales y no convencionales. A veces, también puede ver referencias a préstamos "conformes" y "no conformes". Estos términos no son sinónimos, pero a veces se usan indistintamente.

Préstamos convencionales vs. no convencionales: diferencias clave

La distinción más importante entre los préstamos convencionales y no convencionales es que los préstamos convencionales no son emitidos ni respaldados por una agencia del gobierno federal. Por el contrario, los préstamos no convencionales son emitidos o respaldados por departamentos de la rama ejecutiva, incluidos el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA, parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) y el Departamento de Agricultura. (USDA).

Conforme los requisitos del préstamo

La mayoría de los préstamos convencionales se ajustan, lo que significa que deben ajustarse a los límites establecidos por la Asociación Federal Hipotecaria Federal (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac), dos empresas cuasi gubernamentales que tienen una influencia tremenda sobre los préstamos hipotecarios estadounidenses. industria. Fannie Mae y Freddie Mac garantizan préstamos que se ajustan a estos límites, garantizando un mercado secundario líquido para la deuda hipotecaria residencial.

Límites de tamaño del préstamo
Para calificar como un préstamo conforme, el capital del préstamo no puede exceder un máximo fijo que se ajusta al alza cada año para reflejar las condiciones del mercado. En 2017, el límite fue de aproximadamente $ 424, 000 para viviendas unifamiliares en los EE. UU. Continentales y aproximadamente $ 625, 000 en áreas de alto costo (incluyendo Alaska, Hawai y costosas ciudades costeras como Seattle y San Francisco).

Los préstamos no respaldados por el gobierno con directores más grandes se conocen como préstamos jumbo. Los préstamos Jumbo no están garantizados por Fannie y Freddie, por lo que el mercado secundario para ellos es más pequeño y riesgoso.

Tipos de propiedad elegibles
Los tipos de propiedad elegibles incluyen casas separadas de una a cuatro familias, condominios, casas de nueva construcción en urbanizaciones planificadas, viviendas cooperativas y casas prefabricadas. Sin embargo, condominios, casas de cooperativas y casas prefabricadas están sujetas a algunas restricciones adicionales.

Requisitos de crédito y deuda
En la mayoría de los casos, los préstamos conformes se reservan para los prestatarios con un crédito entre bueno y excelente. Es raro que los prestatarios con puntajes FICO por debajo de 680 califiquen para préstamos conformes, aunque los prestamistas tienen cierta discreción para hacer excepciones. Las tasas preferenciales están reservadas para propietarios con excelente crédito.

Además, la mayoría de los prestamistas requieren que los solicitantes de préstamos conformes tengan una relación deuda / ingresos (DTI) por debajo del 43%. Algunos prestamistas son más estrictos y requieren índices inferiores al 36%. Sin embargo, en algunos casos, los ratios de DTI pueden elevarse por encima del 50%, aunque es probable que las tasas de interés de los préstamos de alta DTI sean más altas. Su proporción de deuda a ingresos se define como la proporción (porcentaje) de sus ingresos mensuales gastados en el servicio de la deuda, incluidos los productos de crédito no garantizados, tales como tarjetas de crédito y productos de crédito garantizados, como notas de automóviles.

En las siguientes secciones, profundizaremos en las diferencias entre los préstamos hipotecarios convencionales, los préstamos hipotecarios de la FHA y los préstamos hipotecarios del VA.

Préstamos hipotecarios convencionales: tasas, términos y parámetros

Tipos de préstamos convencionales

Los préstamos hipotecarios convencionales vienen en diferentes configuraciones. A menos que se indique lo contrario, estos tipos de préstamos se pueden usar para comprar o refinanciar:

• Tasa fija: las tasas de interés de los préstamos de tasa fija se fijan para todo el plazo del préstamo. Los términos de los préstamos a tasa fija varían de 10 a 40 años, aunque los términos a 15 y 30 años son más comunes. En la mayoría de los casos, los préstamos a más largo plazo tienen tasas de interés más altas; por ejemplo, a principios de 2018, los APR a 30 años fueron casi 1 punto porcentual más altos que los APR a 10 años para los prestatarios con excelente crédito. Las mejores tarifas están reservadas para prestatarios de primer nivel, aquellos con puntajes FICO superiores a 740.
• Tasa ajustable: las tasas de interés de los préstamos de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) permanecen fijas durante un período inicial definido. Al final de este período, se ajustan hacia arriba y luego cambian anualmente o dos veces al año con las tasas de interés vigentes (con LIBOR u otro estándar ampliamente aceptado como punto de referencia). La mayoría de los ARM tienen límites de aumento de tasa de interés periódicos y de por vida, típicamente de 1 a 2 puntos porcentuales por año y de 5 a 6 puntos porcentuales durante la vigencia del préstamo, lo que significa que un ARM con una tasa inicial de 4% podría aumentar solo a 5% o 6 % en un solo año y 9% a 10% en todo su término. Los términos iniciales pueden ser tan cortos como 1 año y hasta 10 años. En igualdad de condiciones, las APR ARM iniciales son significativamente más bajas que las APR de tasa fija, aunque invariablemente superan las APR predominantes de tasa fija. Algunos ARM son convertibles, lo que significa que pueden convertirse en préstamos de tasa fija bajo ciertas circunstancias.
• ARM con intereses solamente: los ARM con intereses solamente están estructurados como los ARM tradicionales, con una diferencia importante: durante un período inicial, el prestatario solo paga intereses sobre el saldo del préstamo. Esto reduce sustancialmente los pagos desde el principio, pero dificulta la creación de capital y no reduce el capital del préstamo. Después del período inicial, el préstamo se amortiza y el prestatario es responsable del pago del principal y los intereses. La transición de los pagos solo de intereses a principal e intereses puede ser discordante, por lo que los prestatarios deben confirmar que pueden pagar los futuros pagos de principal e intereses antes de obtener ARM de solo interés. Los ARM de solo interés son a menudo adecuados para compradores que esperan vender sus casas a corto o mediano plazo, antes de que los pagos de principal e intereses entren y las tasas se ajusten al alza. Sin embargo, algunos ARM (incluidos los intereses únicamente) conllevan multas por pago anticipado que se aplican cuando se cancelan en su totalidad dentro de un período de tiempo predeterminado.

Pago inicial

El pago inicial es una consideración crucial para los compradores que buscan préstamos de compra. Los préstamos de refinanciación no requieren pagos iniciales, aunque sí tienen costos de cierre sustanciales.

Históricamente, los prestamistas requerían al menos un 20% de reducción en los préstamos convencionales, por ejemplo, $ 40, 000 en un préstamo de $ 200, 000. En los últimos años, los prestamistas se han vuelto menos estrictos. Para 2014, muchos empezaron a aceptar pagos iniciales tan bajos como el 3%, por ejemplo, $ 6, 000 en un préstamo de $ 200, 000.

Los préstamos convencionales de bajo pago (pagos iniciales inferiores al 10% del precio de compra) se conocen como préstamos Convencionales 97. Las tasas de interés pueden ser más altas en dichos préstamos, del mismo modo que son más altas para los prestatarios con crédito de alto riesgo. Tenga en cuenta que muchos prestamistas evitan los préstamos convencionales 97, por lo que pueden ser más difíciles de encontrar en su área, especialmente si tiene crédito de alto riesgo.

Seguro Hipotecario Privado (PMI)

Los prestatarios que depositan menos del 20% en un préstamo convencional deben pagar un seguro hipotecario privado o PMI. Las primas de PMI generalmente se pagan mensualmente. Dependiendo de la relación préstamo a valor (LTV), los pagos anuales de PMI en préstamos convencionales pueden sumar tanto como 1% del capital del préstamo, con mayores ratios de LTV que producen mayores pagos de PMI.

Costos de cierre

Hay muchas tarifas hipotecarias que evitar, pero la mayoría de los préstamos convencionales todavía tienen una gran cantidad de costos de cierre. Algunos de los artículos más comunes incluyen:

• Impuestos pagados por adelantado sobre la propiedad: los compradores generalmente deben prepagar los impuestos a la propiedad que se acumulan entre la fecha de cierre y la próxima fecha de vencimiento del impuesto a la propiedad. Las tasas de impuestos varían ampliamente según la jurisdicción, pero los compradores deben presupuestar al menos unos cientos de dólares para este artículo.
• Seguro de riesgos prepagos : los compradores también deben pagar por adelantado las primas de seguro de propietarios de su primer año, que pueden ir desde menos del 0, 25% hasta más del 1% del valor tasado de la vivienda.
• Encuesta y tasación de propiedad : según el tipo de propiedad y la ubicación, es posible que deba realizar una encuesta. En la mayoría de los casos, una encuesta hipotecaria relativamente superficial es suficiente a un costo de menos de $ 500. También deberá financiar una tasación de la propiedad encargada por el prestamista, que confirma que no está pagando en exceso por la propiedad y, por lo tanto, reduce la exposición del prestamista a la pérdida financiera en la ejecución hipotecaria. Las evaluaciones generalmente cuestan menos de $ 500 también.
• Determinaciones de inundación y evaluaciones ambientales : incluso si la propiedad no parece ser vulnerable a inundaciones, se requiere una determinación de inundación para confirmar esto y verificar que el seguro contra inundaciones no sea necesario. Las determinaciones de inundación generalmente cuestan entre $ 20 y $ 50. En algunas regiones, se pueden requerir otras evaluaciones ambientales, como evaluaciones de riesgo de incendios.
• Inspección de la vivienda: una inspección de la vivienda es opcional, pero muy recomendable, ya que puede descubrir posibles defectos y riesgos de seguridad antes de que la transacción se convierta en oficial. Los costos de las inspecciones detalladas se aproximan a $ 500.
• Búsqueda de título y seguro : una búsqueda de título verifica que el vendedor tiene el derecho de venderle la propiedad, que nadie más tiene un derecho válido sobre su título. El seguro de título cubre el costo de solucionar cualquier problema descubierto en la búsqueda, así como cualquier problema (incluidas las reclamaciones sobre la propiedad) que pueda surgir en el futuro. Los costos de búsqueda de título generalmente están vinculados a los costos de seguro de título, y el paquete completo generalmente excede $ 1, 000 (una sola vez, pagadero al cierre).
• Grabación y transferencia : estas tarifas cubren el costo de registrar la venta con las autoridades correspondientes (generalmente un departamento de ciudad o condado) y formalizar la transferencia con instrumentos conocidos como "sellos". Los costos de grabación y transferencia suelen oscilar entre $ 300 y más de $ 700.
• Tarifa de originación : esta es una línea de pedido que agrupa los costos de cierre menores juntos. Los costos comúnmente incluidos en la tarifa de originación incluyen tarifas de mensajería, cargos de custodia, tarifas de documentos y honorarios de abogados. Estas tarifas deben estar claramente establecidas en el Cálculo de buena fe que recibe durante el proceso de cierre. Los aranceles de originación pueden variar significativamente, pero el 1% del precio de compra es común.
• Puntos de descuento : Este es un medio opcional, aunque común, para que los prestamistas aumenten los rendimientos de los préstamos por encima de las tasas de interés establecidas. Los puntos de descuento son básicamente pagos de intereses iniciales, con cada punto correspondiente al 1% del monto total del préstamo y la reducción de la tasa del préstamo hasta en un 0, 25%. Los compradores con suficiente efectivo al momento del cierre pueden reducir sus pagos mensuales en curso (y mejorar el flujo de efectivo de su hogar) mediante el pago de puntos.

Préstamos Hipotecarios FHA: Ideal para Compradores de Vivienda por Primera Vez

Los préstamos hipotecarios de la FHA son emitidos por prestamistas privados y garantizados por la Administración Federal de Vivienda. Diseñados para compradores de vivienda por primera vez con activos limitados y crédito menos que perfecto, los préstamos de compra de la FHA han sido históricamente una ayuda crucial para los estadounidenses de bajos ingresos que buscan los beneficios de ser propietario de una vivienda. Con una excepción digna de mención, las viviendas compradas o refinanciadas con préstamos de la FHA deben estar ocupadas por el propietario y ser utilizadas como residencia principal del prestatario.

Los préstamos de compra de la FHA pueden ser de tasa fija (el préstamo hipotecario 203b, que se aplica a viviendas unifamiliares de una a cuatro familias, es el más común) o de tasa ajustable (el préstamo de la Sección 251 se aplica a viviendas unifamiliares de una a cuatro familias) ) Ambas configuraciones permiten una variedad de términos, siendo los términos de 15 y 30 años las opciones de tasa fija más comunes.

Los préstamos de refinanciamiento de la FHA, como el producto de refinanciamiento simplificado de la FHA, permiten a los propietarios dotados de FHA refinanciar a un costo menor que los préstamos de refinanciamiento convencionales. También están disponibles en configuraciones de tasa fija y velocidad ajustable. Los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA no tienen requisitos de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés): una gran ayuda financiera para los propietarios con presupuestos ajustados.

Diferencias entre la FHA y los préstamos convencionales

Los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales difieren en algunas formas importantes:

• Límites máximos del préstamo : en la mayoría de los mercados, el préstamo máximo permitido de compra de la FHA es el 115% del precio de venta local medio (generalmente calculado a nivel del condado). En los Estados Unidos continentales, el máximo más bajo es de $ 271, 050 (en los mercados de bajo costo) y el máximo máximo es de $ 625, 000 (en los mercados de alto costo). En Alaska, Hawaii y protectorados en el extranjero como Guam, el máximo es de $ 938, 250. Estos límites están sujetos a cambios con los precios vigentes de la vivienda. Para las hipotecas inversas (o HECM, un producto popular de la FHA), el límite máximo de préstamo permitido es de $ 625, 000 en todo el territorio continental de EE. UU. Y $ 938, 250 en jurisdicciones no continentales. Use la calculadora de préstamos hipotecarios FHA de HUD para encontrar sus límites locales.
• Proporción de DTI y vivienda : los préstamos de la FHA permiten índices de DTI más altos: confiablemente hasta 43%, y algunas veces más. El índice de vivienda, o la relación entre el costo de la vivienda y el ingreso del prestatario, también puede ser más alto que el estándar de préstamo convencional del 28%, hasta el 31%, en la mayoría de los casos.
• Pago inicial : para los prestatarios con puntajes FICO de 580 o más, los pagos iniciales de préstamos de compra de la FHA pueden ser tan bajos como el 3.5% del precio de compra, por ejemplo, $ 7, 000 en una casa de $ 200, 000. Eso es significativamente menor que el requisito histórico de pago inicial del 20% en los préstamos convencionales, por ejemplo, $ 40, 000 en una casa de $ 200, 000. También es inferior al límite del 10% del pago inicial entre los préstamos Convencionales y Convencionales 97, por ejemplo, $ 20, 000 en una casa de $ 200, 000.
• Seguro hipotecario : el seguro hipotecario es mucho más costoso para los préstamos de compra de la FHA y para la mayoría de los préstamos de refinanciamiento de la FHA (excluyendo los préstamos de refinanciación optimizados). Por ley, a los prestatarios se les cobra una tarifa fija de 1.75% del monto del préstamo al momento del cierre, independientemente del tipo, plazo o tasa de préstamo. Esta tarifa generalmente se incluye en el préstamo, lo que aumenta el capital, aunque también se puede pagar de su bolsillo. En el futuro, los prestatarios que comiencen con un 90% de LTV o más (10% o menos) deben pagar primas de seguro hipotecario en curso hasta que se pague todo el préstamo, hasta el 1.05% del monto del préstamo cada año, dependiendo del plazo del préstamo y monto financiado. Los prestatarios que comienzan con menos del 90% de LTV deben pagar primas de seguro continuas durante al menos 11 años. Por el contrario, los prestatarios de préstamos convencionales que comienzan con un 80% de LTV o menos no están obligados a tener un seguro hipotecario. La única forma en que la mayoría de los prestatarios de la FHA pueden cancelar su seguro hipotecario es a través del programa de refinanciación optimizado de la FHA.
• Tasas de Interés : En igualdad de condiciones, los préstamos de compra y refinanciamiento de la FHA casi siempre tienen tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales comparables. Sin embargo, los ahorros en la tasa de interés pueden compensarse con primas de seguro hipotecario más altas.
• Requisitos de crédito : los préstamos de la FHA tienen requisitos de suscripción menos estrictos que los préstamos convencionales. Puede obtener un préstamo de compra de FHA del 3.5% con un puntaje FICO de 580 o mejor, y un préstamo de FHA de 10% con un puntaje FICO de 500 o mejor.
• Costos de cierre pagados por el vendedor : los préstamos de la FHA permiten a los vendedores pagar hasta el 6% del precio de compra para el cierre, por ejemplo, $ 12, 000 en una casa de $ 200, 000. Es un beneficio potencialmente enorme en los mercados de compradores. Los préstamos convencionales limitan los costos de cierre pagados por el vendedor al 3% del precio de compra, por ejemplo, $ 6, 000 en una casa de $ 200, 000.
• Hipótesis : los préstamos de la FHA son asumibles, lo que significa que pueden transferirse del vendedor al comprador con cambios mínimos en las tasas y los términos. Aunque las suposiciones están sujetas a la aprobación de la FHA y la suscripción del prestamista, así como la capacidad del comprador para cubrir la diferencia (en efectivo o a través de una segunda hipoteca) entre el saldo restante del préstamo y el precio tasado de la casa, son enormes. -savers para vendedores motivados. Los préstamos convencionales generalmente no son asumibles.

Tipos de Préstamos FHA

Además de los préstamos 203b y 251 para viviendas unifamiliares de una a cuatro familias, los préstamos de la FHA adoptan otras formas:

• Préstamos para condominios : conocidos como préstamos de la Sección 234c, los préstamos de condominio asegurados por la FHA tienen mucho en común con los préstamos asegurados por la FHA a tasa fija a 30 años para viviendas unifamiliares. Sin embargo, la única opción de financiación respaldada por la FHA para compras de condominios es la de 30 años fijos. Para calificar, se debe aplicar un préstamo de la Sección 234c a la compra de una unidad de condominio individual dentro de un desarrollo con al menos cinco unidades. Los requisitos de ocupación del propietario son más flexibles para los préstamos de la Sección 234c, pero el programa requiere que al menos el 80% de los préstamos asegurados por la FHA en cualquier desarrollo se hagan a los propietarios ocupantes.
• Préstamo de refinanciamiento seguro : los préstamos de refinanciación seguros de la FHA convierten los préstamos hipotecarios convencionales, incluidos los préstamos que han caído en morosidad debido a los ajustes al alza de las tasas de interés en ARM convencionales, en préstamos de tasa fija respaldados por la FHA. Si opta por una refinanciación de retiro de efectivo, el límite máximo de endeudamiento es 85% LTV. Para refinanciaciones sin salida de efectivo, el límite superior es 97.75% LTV.
• Refinanciamiento acelerado de la FHA: los préstamos de refinanciamiento optimizados de la FHA están diseñados para refinanciar los préstamos existentes de la FHA sin una evaluación de la vivienda y costos de cierre relativamente bajos (por lo general, menos del 4% del capital). Los requisitos del programa son bastante indulgentes, por ejemplo, puede refinanciar técnicamente un hogar profundamente bajo el agua, y no existen umbrales formales de ingresos o empleo. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas requieren un crédito decente (FICO a 620 o mejor) y verificación de empleo. Los préstamos tampoco pueden ser muy morosos. Para calificar, su nuevo préstamo debe cancelar su pago mensual en al menos 5% (por ejemplo, de $ 1, 000 a $ 950). Algunos prestamistas ofrecen la opción de ajustar los costos de cierre en el capital del préstamo, lo que resulta en un préstamo de "costo cero", aunque esto se traduce en un pago mensual más elevado durante la vigencia del préstamo.
• Hipotecas de conversión de capital propio (HECM o hipoteca inversa) : también conocidas como hipotecas inversas, los préstamos HECM ayudan a las personas mayores propietarias-ocupantes (mayores de 62 años) a aprovechar su capital sin vender sus casas y mudarse. Inusualmente para un producto hipotecario, HECM no requiere pagos mensuales. En cambio, son fuentes ideales de efectivo libre de impuestos para los prestatarios con ingresos fijos y activos limitados. Sin embargo, debido a sus importantes consecuencias legales y financieras, es mejor no contratar un HECM antes de consultar a un abogado o asesor financiero.
• Préstamo de pago gradual : los préstamos de préstamos graduados o los préstamos de la Sección 245 inicialmente tienen pagos mensuales muy bajos. En el transcurso de los primeros 5 a 10 años de vida del préstamo, estos pagos aumentan gradualmente a tasas entre el 2% y el 7, 5% anual. Al final del período de aumento, se estabilizan y permanecen constantes durante el resto del plazo. Los préstamos de pago gradual son ideales para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten significativamente con el tiempo.
• Préstamo de Equidad Creciente : Conocido como préstamos de la Sección 245a, los préstamos de capital creciente son básicamente versiones más versátiles y financieramente indulgentes de los préstamos de pago escalonados. Son válidos para la mayoría de los tipos de vivienda, incluidas las unidades cooperativas y las viviendas existentes programadas para renovación o rehabilitación. El aumento del pago anual es más gradual que la opción de pago gradual: los aumentos anuales tienen un tope del 5%. Los términos también son más cortos: 22 años es el máximo.

Ventajas de los Préstamos FHA vs. Préstamos convencionales

Aquí hay un resumen de las principales ventajas de los préstamos de la FHA sobre los préstamos convencionales:

• Requisitos de aseguramiento más flexibles (puntaje de crédito)
• Requerimientos de pago inicial más bajos (tan bajos como 3.5% para prestatarios con FICO a 580 o mejor)
• Asunción (se puede transferir del vendedor al comprador con una fricción mínima)
• Mayor subsidio de costo de cierre pagado por el vendedor
• Tasas de interés más bajas
• Requisitos más flexibles de DTI y relación de vivienda

Desventajas de los Préstamos FHA vs. Préstamos convencionales

Y las desventajas cruciales de los préstamos de la FHA frente a los préstamos convencionales:

• Pago anticipado del seguro hipotecario requerido por ley sobre préstamos de compra y préstamos de refinanciamiento no optimizados (1.75% del tamaño del préstamo)
• Mayores primas de seguro hipotecario en curso (hasta 1.05% del tamaño del préstamo anualmente)
• No se puede cancelar el seguro hipotecario, excepto a través de una refinanciación simplificada
• Límites de préstamos garantizados más bajos en los mercados de bajo costo (desventajosos para los compradores de alto nivel en esas áreas)
• Los hogares deben estar ocupados por sus propietarios, residencias primarias

Préstamos hipotecarios de VA: ideal para familias de militares

Autorizado por la Ley de Reajuste de los Miembros del Servicio de 1944 (SRA), el programa de préstamos hipotecarios de VA ayuda a los miembros del servicio actuales y anteriores a realizar el sueño de ser propietario de una vivienda. Al igual que los préstamos de la FHA, la mayoría de los préstamos de VA son realizados por prestamistas privados y respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos; no son préstamos directos originados por el VA. Al igual que los préstamos de la FHA, los préstamos VA solo se pueden utilizar para viviendas ocupadas por sus propietarios que califican como residencias principales de los prestatarios.

Los préstamos VA pueden financiar compras y esfuerzos de refinanciamiento. Al igual que la FHA y los préstamos convencionales, están disponibles en una amplia variedad de configuraciones, que incluyen tasas fijas de 15 y 30 años y varios términos de tasa ajustable. Las tasas de interés generalmente son comparables a los préstamos convencionales y más altos que los préstamos de la FHA.

Requisitos de elegibilidad

Los requisitos de elegibilidad para préstamos de VA varían un tanto por rama, fecha y duración del servicio.

Como regla general, los miembros en servicio activo son elegibles después de servir después de 180 días consecutivos de servicio, y algunas veces tan solo 90 días consecutivos de servicio. Los veteranos, incluidos los reservistas y los miembros de la Guardia Nacional, son elegibles después de 90 a 180 días consecutivos de servicio en cualquier momento de sus carreras. Los reservistas y el personal de la Guardia Nacional que no vean el servicio activo son elegibles después de seis años consecutivos de servicio. Las descargas deshonrosas son descalificantes.

Consulte la tabla de elegibilidad del VA para obtener más información sobre la calificación y los detalles sobre la solicitud de un Certificado de Elegibilidad (CoE).

Diferencias entre el VA y los préstamos convencionales

Además de los requisitos de elegibilidad del servicio, los préstamos VA y los préstamos convencionales difieren de algunas maneras fundamentales:

• Cuota de financiación : la diferencia más grande y más costosa entre los préstamos de VA y los convencionales es la tarifa de financiación de VA. La tarifa de financiación de VA es un cargo único que no se aplica a los préstamos convencionales o de la FHA. Varía considerablemente por rama de servicio, tipo de préstamo y tamaño de pago inicial, pero generalmente favorece a los compradores de vivienda por primera vez o refinanciadores con experiencia previa en servicio activo y las relaciones de LTV por debajo del 90%. En los préstamos de refinanciamiento para la compra y el retiro de efectivo, los honorarios de financiamiento generalmente oscilan entre el 1, 25% y el 3, 3% del capital del préstamo, por ejemplo, de $ 2, 500 a $ 6, 600 con un préstamo de $ 200, 000. En los préstamos de refinanciamiento sin salida de efectivo, pueden ser tan bajos como el 0, 50% del capital del préstamo.
• Tamaño máximo del préstamo : los préstamos VA están garantizados hasta $ 424, 100 en la mayoría de los mercados, aunque ese límite está sujeto a cambios según las condiciones del mercado. Si su prestamista lo aprueba para un préstamo más grande, puede tomarlo, pero el VA no asumirá el exceso de responsabilidad. En mercados de mayor costo, el VA puede garantizar préstamos más grandes.
• Pago inicial: uno de los mayores beneficios de un préstamo VA es la falta de un requisito de pago inicial para préstamos más pequeños. Si califica para un préstamo VA, puede potencialmente financiar todo el precio de compra de su casa. Sin embargo, el beneficio de no pago inicial tiene una limitación práctica clave: generalmente tiene un límite de cuatro veces el derecho estándar de VA de $ 36, 000 por comprador, o $ 144, 000. Los préstamos más grandes sí requieren pagos iniciales, aunque no necesariamente los pagos iniciales del 10% más comúnmente requeridos por los prestamistas convencionales.
• Seguro hipotecario : los préstamos VA no requieren seguro hipotecario, incluso cuando el LTV es mayor al 80%.
• Requisitos de crédito : Los estándares de suscripción del programa de préstamos VA no son tan flojos como los del programa FHA. La mayoría de los prestamistas requieren un puntaje FICO mínimo de 620 para calificar, aunque las excepciones se pueden hacer caso por caso (por ejemplo, los prestatarios de altos ingresos).
• Costos de cierre : por ley, los prestamistas no pueden evaluar ciertos tipos de costos de cierre de los préstamos VA. Estos incluyen honorarios de abogados, honorarios de custodia, tarifas de suscripción y cargos por procesamiento de documentos. En lugar de estos cargos detallados, los prestamistas pueden evaluar los cargos de originación hasta el 1% del monto del préstamo.
• Hipótesis : Al igual que los préstamos de la FHA, los préstamos VA se pueden asumir con la aprobación del VA y la calificación del comprador.

Tipos de préstamos VA

Los préstamos de VA vienen en varias formas diferentes:

• Préstamo de compra : los préstamos de compra de VA no requieren dinero, en otras palabras, el LTV permitido varía tan alto como el 100%. Con algunas restricciones, se pueden usar para viviendas unifamiliares existentes, viviendas construidas a medida (nuevas construcciones), unidades de condominio, casas prefabricadas y lotes, y proyectos de compra y renovación (similar a un préstamo de rehabilitación FHA 203k).
• Préstamo de reintegro de efectivo: al igual que los préstamos de refinanciamiento convencionales y de retiro de fondos de la FHA, los préstamos de refinanciamiento de VA sustituyen el préstamo original y proporcionan al prestatario una suma global que pueden usar como lo consideren conveniente. Esta cantidad global puede ser tan grande como el 100% del capital del prestatario en el hogar; por ejemplo, si el prestatario debe $ 100, 000 en una casa que vale $ 200, 000, puede tomar hasta $ 100, 000 en efectivo. Los préstamos de refinanciamiento de retiro suelen tener tasas de interés más bajas que los préstamos que reemplazan. El préstamo original (refinanciado) no necesariamente tiene que ser un préstamo de VA.
• Préstamo de Refinanciación por Reducción de Tasa de Interés (IRRRL) : también conocido como VA Streamline Refinance Loan (o, simplemente, agilizar el refinanciamiento), los IRRRL están específicamente diseñados para refinanciar los préstamos existentes de compra de VA sin una segunda solicitud de préstamo VA. No hay opción de retiro de efectivo, excepto por un descuento de $ 6, 000 para proyectos de mejoras al hogar de ahorro de energía.
• Programa de Préstamos Directos para Nativos Americanos (NADL) : Diseñados específicamente para miembros del servicio y veteranos de origen nativo americano, los préstamos NADL los realiza directamente el VA. Siempre están configurados como préstamos a 30 años con tasa fija. Según el VA, las NADL solo se pueden usar para "financiar la compra, construcción o mejora de viviendas en Federal Trust Land (terrenos de reserva), o para refinanciar un NADL anterior para reducir la tasa de interés".

El VA también ofrece dos tipos diferentes de Subsidios de vivienda adaptada, que son pagos que no corresponden al préstamo para veteranos con discapacidades graves y permanentes relacionadas con el servicio. Estas subvenciones están diseñadas para financiar la construcción, compra o modernización de viviendas adaptadas para discapacitados para veteranos discapacitados y sus familias. No necesitan ser devueltos.

Ventajas de los préstamos VA versus los préstamos convencionales

Aquí hay un resumen rápido de las principales ventajas de los préstamos VA frente a las hipotecas convencionales:

• No se requieren pagos iniciales en préstamos particulares
• No se requiere seguro hipotecario
• Asunción
• Límites de préstamo de refinanciación de alta salida de efectivo (retiro de efectivo hasta el 100% de su capital en el hogar)
• Bajos costos en préstamos de refinanciamiento optimizados
• Restricciones sobre tipos y valores de costos de cierre

Desventajas de los préstamos VA frente a los préstamos convencionales

Y sus desventajas clave:

• Se requiere una tarifa de financiación de VA por adelantado
• Restringido a los miembros en servicio activo, veteranos y sus familias
• Límites de tamaño de préstamo que pueden poner en desventaja a los compradores en mercados de alto costo
• Los hogares deben estar ocupados por sus propietarios, residencias primarias

Palabra final

Si usted vive en un área metropolitana definida por el Censo, es probable que califique para un préstamo convencional, VA o FHA. Sin embargo, si le gustan los espacios abiertos, su mejor opción de préstamo hipotecario podría ser la que hemos mencionado aquí de pasada: el préstamo del USDA.

Respaldados por el Departamento de Agricultura de los EE. UU., Los préstamos del USDA están diseñados específicamente para compradores por primera vez que buscan establecerse fuera de las áreas metropolitanas definidas por el Censo, donde vive la gran mayoría de los estadounidenses. Para quienes reúnen los requisitos, el programa de préstamos del USDA es increíblemente generoso: ofrece un 100% de financiamiento (sin dinero en efectivo), tasas de interés ultrabajas y un PMI con descuento. Antes de solicitar un préstamo convencional o una de las alternativas no convencionales más comunes, hágase a usted mismo (y a su billetera) un favor y analice este producto de financiamiento de bienes raíces difícil de alcanzar y potencialmente lucrativo.

Si desea mejorar sus posibilidades de ser aprobado para una hipoteca, consulte este artículo: 6 consejos para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario para vivienda.

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