Alquilar versus comprar puede ser una elección difÃcil. Aún asÃ, según The Wall Street Journal, casi dos tercios de los hogares estadounidenses son propietarios de viviendas. Muchas más propiedades de alquiler o segundas residencias de vacaciones. Por el contrario, una encuesta de Gallup encontró que solo la mitad de los estadounidenses posee acciones.
La equidad de la vivienda es la base de la riqueza personal en los Estados Unidos, que representa aproximadamente dos tercios del patrimonio neto de la mayorÃa de los hogares estadounidenses, según Bloomberg. La expansión de la propiedad de la vivienda ha sido estimulada por programas gubernamentales y ventajas impositivas para incentivar la compra de viviendas. Según un estudio en Fuerzas Sociales, la propiedad de una vivienda conduce a "una economÃa más fuerte, mejores escuelas y una ciudadanÃa activa y propositiva." Los propietarios tienen tasas de votación más altas y están más involucrados en organizaciones cÃvicas.
Poseer bienes raÃces tiene algunas ventajas financieras únicas. Por ejemplo, los propietarios pueden deducir sus ingresos hipotecarios, las primas de seguro hipotecario y los impuestos a la propiedad del ingreso ordinario. Además, los ingresos de la venta de una casa se tratan como ganancias de capital para impuestos: hasta $ 250, 000 de la ganancia pueden excluirse de los ingresos de un contribuyente individual o de $ 500, 000 para una pareja que presenta una declaración conjunta.
Poseer una casa o inversión inmobiliaria ofrece enormes ventajas tanto para la sociedad como para usted de forma individual. A continuación, le mostramos cómo sacar el máximo provecho de su inversión.
Poseer una propiedad de inversión es significativamente diferente a ser dueño de la propiedad en la que uno vive. Si bien los inversionistas comparten muchos riesgos comunes (falta de liquidez, falta de transparencia, incertidumbre polÃtica y económica), cada propiedad de inversión es única, variando según el uso, la ubicación, la mejora y la permanencia. Cada inversión puede estar sujeta a una desconcertante colección de reglas tributarias, todas las cuales afectan el rendimiento neto de la inversión.
Andy Heller, coautor de "Compre incluso más bajo: la guÃa popular para las riquezas inmobiliarias", señala que la mayorÃa de las personas paga demasiado por sus propiedades: "Las ganancias se cierran de inmediato una vez que el inversor compra la propiedad. Debido a errores en el análisis, el inversor paga demasiado y luego se sorprende cuando no gana dinero ".
Heller aconseja que el éxito en la inversión inmobiliaria requiere:
El término "bienes inmuebles" abarca diferentes tipos de propiedad, que incluyen:
Las propiedades inmobiliarias también se clasifican como:
Poseer una propiedad de inversión inmobiliaria puede proporcionar beneficios impositivos significativos al propietario si se organiza y gestiona adecuadamente. Las reglas generales que se aplican al tratamiento fiscal de inversiones inmobiliarias son:
Sin embargo, las reglas fiscales son complejas y su aplicación depende del tipo de propiedad, asà como de la clasificación fiscal de su propietario. En otras palabras, un inversor puede proteger otros ingresos de impuestos mientras que otro no puede.
Como consecuencia, los propietarios de inmuebles sofisticados frecuentemente usan una combinación de entidades legales: fideicomisos, corporaciones C, elecciones del SubcapÃtulo S y compañÃas de responsabilidad limitada (LLC) para comprar, administrar y vender sus activos inmobiliarios. Los propietarios suelen participar en transacciones complejas posteriores entre las entidades para minimizar la responsabilidad legal y financiera o maximizar sus beneficios fiscales personales.
Cada estrategia se crea para acomodar las circunstancias particulares de los propietarios, el uso previsto de la propiedad, la adición de mejoras significativas, el perÃodo de tenencia del activo y el impacto final de la estrategia sobre los ingresos no relacionados y la obligación tributaria.
Se puede requerir que el contribuyente justifique una posición fiscal al IRS. Como consecuencia, la obtención de asesorÃa legal y contable profesional siempre está justificada, si no es esencial, antes de proceder con la implementación de una estrategia de reducción de impuestos.
Finalmente, los posibles inversores inmobiliarios deben ser conscientes de que los beneficios de cualquier incentivo fiscal pueden estar restringidos para los contribuyentes de mayores ingresos debido a la eliminación gradual y al impuesto mÃnimo alternativo (AMT).
De acuerdo con el IRS, el ingreso pasivo es el ingreso que es el resultado de una actividad de alquiler o un negocio en el que el contribuyente no participa materialmente. Las pérdidas de los ingresos pasivos solo pueden compensarse con las ganancias pasivas; la pérdida no puede utilizarse para reducir los ingresos ordinarios del contribuyente y la carga fiscal posterior.
Dado que la mayorÃa de las empresas de bienes raÃces mejoradas generan pérdidas tributables en los primeros años de la propiedad debido al uso de la depreciación acelerada, la incapacidad de compensar tales pérdidas con el ingreso ordinario es una desventaja para muchos propietarios.
Si los ingresos de alquiler se tratan como ingresos pasivos o no pasivos depende de la identidad del contribuyente en una de las cuatro categorÃas del IRS para el inversionista de bienes raÃces:
Al determinar la clasificación de un propietario de bienes raÃces, el IRS observa su intención inicial al comprar la propiedad, asà como la cantidad de tiempo que invierte en bienes raÃces y su propósito comercial declarado. Si bien la determinación es a menudo subjetiva, una clasificación tiene un impacto impositivo significativo sobre el contribuyente.
El problema es aún más complicado ya que la designación puede variar de una propiedad a otra. En efecto, un propietario de bienes raÃces puede ser considerado como un inversionista de bienes raÃces para una propiedad y un corredor de bienes raÃces para otra. Como consecuencia, los propietarios de bienes raÃces a menudo usan una variedad de entidades legales para adquirir, desarrollar y mantener propiedades para obtener la máxima ventaja impositiva.
Los inversores que poseen bienes raÃces mejorados pueden utilizar una variedad de tratamientos impositivos para reducir su obligación tributaria incluyendo:
La depreciación es el proceso de recuperación del costo de un activo a lo largo de su vida útil. Mientras que la tierra, que tiene una vida infinita, no es depreciable, los edificios y mejoras inmobiliarios no residenciales tienen una vida útil de 39 años, y la propiedad de alquiler residencial una vida útil de 27.5 años según la Publicación 946 del IRS.
Dependiendo de la clase de propiedad, los propietarios de bienes raÃces pueden usar la lÃnea recta o un método acelerado de depreciación. El primer método proporciona una cantidad constante de deducible cada año durante la vida de la propiedad (el costo de las mejoras dividido por la vida útil en años, es decir, $ 3, 500, 000 de costo / 39 años = $ 89, 744 de depreciación cada año). La depreciación acelerada genera los mayores costos de depreciación en los primeros años y disminuye después de eso.
Los inversores a menudo separan los diversos componentes de una estructura a efectos fiscales debido a sus diferentes vidas útiles. Por ejemplo, las mejoras de propiedades arrendadas -las adaptaciones hechas para un inquilino en particular- pueden depreciarse durante un perÃodo de 15 años o menos, mientras que los muebles y accesorios de oficina tienen una vida útil de 7 años. Al segregar los activos, la depreciación se maximiza, generando una pérdida imponible o "en papel".
La Sección 179 del Código IRS permite que la compra de cierto equipo calificado (como unidades de aire acondicionado o calefacción) se cargue a gastos hasta un lÃmite de $ 500, 000 en el año de adquisición. El equipo calificado abarca desde vehÃculos comerciales y muebles hasta hardware y software necesarios para llevar a cabo el negocio. Además, el Congreso prevé una depreciación adicional en algunos años por encima de los 179 lÃmites, actualmente en $ 2 millones.
Cuando se venden, los activos personales o de inversión están sujetos a un impuesto a las ganancias de capital. La ganancia o pérdida en un activo se determina por la diferencia entre el precio "base", el precio de compra que incluye ajustes, como la depreciación, según se define en la Publicación 551 del IRS, y el precio de venta neto. Los beneficios o pérdidas se consideran a corto plazo si se mantienen por menos de un año o a largo plazo si el perÃodo de tenencia es superior a un año.
Las propiedades que pertenecen a los desarrolladores inmobiliarios deben incluir todos los costos, directos e indirectos, en el cálculo de la base hasta que la propiedad se ponga en uso o se venda. La principal desventaja de la clasificación de desarrollador es la incapacidad de compensar los gastos cuando se incurre bajo las Reglas Uniformes de Capitalización. Los ingresos por la venta de propiedades propiedad de agentes inmobiliarios se consideran ingresos ordinarios y no son elegibles para el tratamiento de ganancias de capital.
Las ganancias de capital a corto plazo compensaron las pérdidas de capital a corto plazo, mientras que las ganancias de capital a largo plazo compensaron las pérdidas de capital a largo plazo. La pérdida o ganancia restante a corto plazo se combina con la pérdida o ganancia restante a largo plazo. Si el resultado neto es una ganancia de capital a largo plazo, la mitad de la ganancia está libre de impuestos y la mitad está sujeta a la tasa de impuesto a la renta ordinaria del contribuyente. Dado que la tasa máxima de impuestos es 39.60%, una ganancia de capital a largo plazo será gravada con un máximo de hasta 19.8%. Las ganancias a corto plazo se gravan a la tasa ordinaria del contribuyente.
Se puede deducir un máximo de $ 3, 000 de pérdidas a corto y largo plazo de los ingresos ordinarios en un solo año, con la pérdida restante transferida. Los contribuyentes utilizan el Anexo D del Formulario 1040 para informar las ganancias y pérdidas de capital.
Los impuestos sobre las ganancias de la venta de propiedades propiedad de inversionistas inmobiliarios pueden diferirse si se informa como una venta a plazos según las reglas del Tema 705 - Ventas a plazos. Este tratamiento es especialmente ventajoso para las ganancias de capital a corto plazo ya que la responsabilidad fiscal y de beneficios se extiende a lo largo de varios años. Cada pago consiste en porciones de devolución de capital libre de impuestos, intereses y una ganancia de capital.
Los inversionistas inmobiliarios también pueden usar la Sección 1031 del IRS para posponer los impuestos sobre cualquier ganancia si cambian sus propiedades por una propiedad similar en un intercambio similar. La base de la nueva propiedad sigue siendo la misma que la de la antigua propiedad, lo que mantiene intacta la posible ganancia futura. Sin embargo, la base de la propiedad anterior también se transfiere a la nueva propiedad para calcular la depreciación.
Los agentes de bienes raÃces están sujetos a impuestos y reportes de trabajo por cuenta propia, mientras que los profesionales de bienes raÃces pueden ser responsables del impuesto adicional sobre los ingresos netos de inversión. Como consecuencia, el profesional de bienes raÃces y sus asesores usan una variedad de estrategias para diferir o evadir dichos impuestos. Por ejemplo, los ingresos de alquiler que fluyen a través de un inversor de una corporación S se excluyen como ingresos de autoempleo y no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
Los ingresos comerciales que no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia están sujetos al impuesto sobre la renta neta de inversión con una gran excepción: el ingreso que se considera no pasivo bajo la sección de código 469 no está sujeto al impuesto a la renta neto. Según Forbes, esto significa que los ingresos por el alquiler de bienes raÃces, incluida la ganancia por disposición, podrÃan estar exentos del impuesto del 3.8% en el caso de los profesionales de bienes raÃces.
Andrew Carnegie, un inmigrante escocés de mediados del siglo XIX, construyó una fortuna en la industria del acero y se convirtió en uno de los filántropos más importantes del paÃs. (Se le atribuye la apertura de 2.800 bibliotecas públicas en ciudades de América).
Incluso con su éxito como industrial, Carnegie reconoció el valor de inversión de los bienes inmuebles: "el 90% de todos los millonarios se convierten en propietarios inmobiliarios. Se ha hecho más dinero en bienes raÃces que en todas las inversiones industriales combinadas. El joven sabio o asalariado de hoy invierte su dinero en bienes inmuebles ".
Desde la observación de Carnegie, el atractivo de los bienes raÃces como inversión permanece intachable. Barbara Corcoran, una conocida empresaria estadounidense y participante frecuente en Shark Tank de ABC, afirma: "Algo gracioso sucede en el sector inmobiliario. Cuando vuelve [después de una recesión], vuelve a aparecer como gangbusters ".
Si bien el tratamiento impositivo de las inversiones inmobiliarias suele ser confuso, los inversores pueden usar estrategias fiscales para reducir el riesgo y mejorar los rendimientos. Retener asesores fiscales competentes y hacer un seguimiento de los cambios en las normas y reglamentos pagará dividendos que exceden sus costos.
¿Inviertes en bienes raÃces? ¿Has usado las regulaciones fiscales a tu favor? ¿Desea tener una mejor comprensión de las regulaciones para poder explotarlas?
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