Cuando compra una hipoteca, tiene una variedad de opciones. Las hipotecas se pueden estructurar de manera diferente y muchos factores son negociables, como la tasa de interés, los costos de cierre, la duración del préstamo, una multa por pago anticipado y un pago global, para nombrar unos pocos.
Un tipo de préstamo que recientemente se hizo popular es el ARM, o hipoteca de tasa ajustable. En este préstamo, la tasa de interés comienza muy baja y se ajusta con el tiempo de acuerdo con un índice de interés, como el LIBOR (London InterBank Offered Rate). Por lo general, la tasa de interés se ajusta porque se agrega un margen a las tasas actuales.
Los ARM pueden ser muy apropiados en ciertas situaciones y pueden invitar a una ejecución hipotecaria en otros. Por lo tanto, es esencial comprender sus características únicas y considerar los riesgos a largo plazo, además de las recompensas a corto plazo que este tipo de préstamo tiene para ofrecer.
Quizás las consideraciones más importantes con respecto a un ARM se refieren a si existe un período fijo de tasa de interés, en qué índice se basa, con qué frecuencia se ajusta la tasa y si hay tasas de interés o límites de pago.
La hipoteca de tasa ajustable más común se denomina "ARM híbrida", en la que se garantiza que una tasa de interés específica permanecerá fija durante un período específico de tiempo. A menudo, esta tasa inicial es más baja de lo que podría obtener de otro modo en un préstamo fijo tradicional a 30 años.
Por ejemplo, un ARM 3/1 o un ARM 5/1 ofrecerán una tasa de interés fija por tres o cinco años, respectivamente. Sin embargo, el período fijo puede variar mucho, desde un mes hasta diez años, y solo está limitado por lo que permita el prestamista. En general, cuanto más corto sea el período fijo, menor será la tasa de interés durante ese tiempo.
Para las muchas personas que refinancian su hipoteca o se mudan cada pocos años, un ARM puede ser una manera efectiva de pagar menos intereses que lo que sería posible con un préstamo fijo estándar por 30 años. Además, este período fijo puede darle tiempo para evaluar a qué dirección se dirigen las tasas de interés, y decidir cuándo o si refinanciar. Dicho esto, la mayoría de las personas optan por refinanciar al final o cerca del final del período de tasa fija.
La tasa de interés de la hipoteca se ajustará de acuerdo con un índice de tasa de interés específico y el margen del prestamista.
Enterrado en algún lugar de la documentación para cada hipoteca de tasa ajustable, encontrará el índice en el que se basará el ajuste de la tasa de interés. Un índice es un indicador general de las tasas de interés actuales, como la tasa actual sobre los bonos del Tesoro o la tasa de interés que los bancos pagan sobre sus depósitos (COFI).
Cuando las tasas de interés suben, estos índices subirán. Del mismo modo, cuando las tasas de interés bajan, estos índices bajarán. Sin embargo, aunque cada índice seguirá la tendencia general, es posible que no rastreen exactamente las tasas de interés promedio actuales.
El margen es el porcentaje agregado al índice para determinar su nueva tasa de interés, y generalmente se encuentra entre el 2% y el 4%. Por ejemplo, si el índice promedia el 4% y su margen es del 3%, su tasa se ajustará al 7%. El índice más el margen se conoce técnicamente como la "tasa completamente indexada", pero la mayoría de la gente simplemente lo llama su tasa de interés.
Se agregan márgenes para que el prestamista obtenga ganancias porque los índices utilizados comúnmente tienen tasas muy bajas. El tamaño de su margen también puede depender de su crédito; cuanto mejor sea su crédito, menor será el margen. Debido al margen, las tasas de interés generalmente tendrán que bajar (en comparación con cuando sacó el préstamo) para ver una tasa de interés equivalente o reducida una vez que se ajuste su ARM.
Al comparar los ARM, tenga en cuenta que el que tiene el margen más grande no es necesariamente el perdedor. Esto se debe a que puede estar utilizando un índice que generalmente es más bajo o tiene menos volatilidad. Por ejemplo, algunas hipotecas basarán la tasa de interés en el COFI (Índice de Costo de los Fondos), que tiende a subir y bajar menos que otras tarifas. En cambio, algunos ARM usan el LIBOR, que tiende a ser un poco más alto. Mire dónde ha estado el índice de ARM en los últimos años para tener una idea de dónde estará su tasa de interés en el futuro.
Una vez que la tasa de interés se ajusta, necesita saber con qué frecuencia cambiará en el futuro. En otras palabras, ¿cuándo será la próxima vez que se ajustará? Saber esto es crucial no solo para ayudarlo a elaborar un presupuesto, sino también para determinar cuándo es el momento de refinanciar.
Para saber cuándo ocurrirá esto, observe el segundo número del ARM híbrido. Por ejemplo, usted ya sabe que un ARM 3/1 se ajustará por primera vez después de tres años. Sin embargo, el segundo número indica que se ajustará una vez cada año a partir de entonces. Dicho esto, hay algunos ARM que se ajustarán cada dos años, seis meses o incluso cada mes después del ajuste inicial, aunque este último es menos común.
¿La tasa de interés o el pago está limitado? Un límite en su tasa de interés o pago significa que solo puede subir cierta cantidad durante un cierto período de tiempo. De hecho, existen diferentes tipos de topes que están diseñados para evitar que su pago o tasa de interés aumente drásticamente en un corto período de tiempo, incluso si las tasas de interés suben.
Los topes de tasa de interés vienen en dos tipos: topes de por vida y topes de ajuste periódicos.
Una advertencia importante es que si el índice sube más que el monto máximo en un año, la tasa de interés puede seguir ajustando el próximo año, incluso si el índice no se ha movido desde el ajuste anterior.
Entonces, en el ejemplo anterior, imaginemos que el índice ha subido 1.5% en un año, pero se mantiene en ese nivel durante los próximos años. En el año 1, su tasa de interés sube un 0.5%, o la cantidad que le permita su límite de ajuste periódico. Luego, en los años dos y tres, la tasa de interés aumentará 0.5% hasta que su tasa de interés coincida con el índice más el margen.
Algunos ARM tienen una tasa de interés "piso" por debajo de la cual la tasa no puede ir. En otras palabras, incluso si las tasas de interés disminuyen sustancialmente, su nueva tasa puede no disminuir en absoluto. Esto se debe a que el "piso" podría ser la tasa de interés efectiva durante el período fijo, o la tasa de interés a la que se ajustó primero. Revise su documentación cuidadosamente para ver si tiene una tasa de interés que solo aumentará.
Al igual que el límite de la tasa de interés, un límite de pago evita que su pago suba demasiado en un momento dado. Los topes de pago serán en cantidades en dólares (por ejemplo, su pago mensual solo puede subir $ 200 por año) o un porcentaje (por ejemplo, su pago mensual solo puede aumentar un 10% cada año).
Además, su nuevo pago se comparará con el pago del año anterior, no con el original. Por ejemplo, si su límite de pago es del 10% cada año, e inicialmente pagó $ 1, 000 / mes, su pago ajustado podría aumentar a no más de $ 1, 100 en el primer año, $ 1, 210 en el segundo y $ 1, 331 en el tercero.
Los topes de pago generalmente funcionan independientemente de los topes de tasas de interés. Entonces, incluso si la tasa de interés sube sustancialmente, eso no necesariamente significa que su pago sí lo hará. Por otro lado, sin embargo, aún debe ese interés y se agregará al saldo de su hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa (ver a continuación).
De hecho, es posible que ni siquiera te des cuenta de que está sucediendo. Pero si su tasa de interés aumenta y su pago no, el saldo de su préstamo probablemente suba en lugar de disminuir cada mes. Algunos ARM tienen una cláusula que eliminará el límite de pago por completo cuando el saldo actual del préstamo excede el saldo original del préstamo en un monto específico. Esto a menudo resulta en un gran salto de pago. Para evitar esta situación, revise su estado de cuenta de la hipoteca todos los meses para asegurarse de que el saldo de su préstamo no aumente y que su pago corresponda al interés que le cobran.
Además del ARM híbrido, existen otros tipos menos comunes. Si se los entiende mal, estos pueden tener graves consecuencias para su salud financiera, crédito y calidad de vida en general.
Un ARM de solo interés le permite pagar solo el interés del préstamo cada mes, sin pagar ningún capital. Esto reduce el pago, pero no hace nada para ayudarlo a acumular capital o acercarse a la propiedad de su casa. Este tipo de préstamo a menudo es utilizado por inversionistas que no tienen la intención de quedarse en el hogar por mucho tiempo, o por los propietarios que esperan pagar mejor su vivienda en unos pocos años.
Sin embargo, aceptar un préstamo de este tipo puede ser un negocio arriesgado, ya que la mayoría de las hipotecas de solo interés eventualmente se reinician y requieren que pague también el capital. Cuando esto sucede, por supuesto, el pago aumenta drásticamente. Si tiene o está considerando tal préstamo, entienda cómo y cuándo se ajusta para amortizarse completamente.
"Amortización negativa" es un término elegante para una hipoteca en la que paga menos del interés adeudado cada mes. Significa que el saldo de su préstamo aumenta debido a que el interés no pagado se agrega al saldo del préstamo. Este tipo de hipotecas fueron abusadas comúnmente durante el auge de la vivienda porque los pagos son comprensiblemente bajos.
Sin embargo, si el saldo del préstamo es demasiado alto, la hipoteca se restablecerá y los pagos aumentarán drásticamente. Antes del auge de la vivienda, la mayoría de las hipotecas de amortización negativa solo las usaban los inversores o las casas aledañas. Estos préstamos simplemente son una receta para el desastre para la mayoría de los propietarios.
La hipoteca "pick-a-pay", también conocida como hipoteca de opción de pago, es un tipo de préstamo bastante nuevo que parece hecho a medida para crear problemas. Estas hipotecas eran muy populares cuando los precios de las casas subían dramáticamente porque permitían a las personas ingresar a más casas por menos dinero. La mayoría de estos préstamos ofrecen múltiples opciones de pago cada mes y siempre que pague al menos el pago más bajo, no estará en mora.
Comúnmente, puede elegir entre pagar todos los intereses más algunos de los principales, pagar solo intereses o pagar una cantidad que sea menor que los intereses acumulados ese mes. Puede imaginar que la mayoría de las personas elige el pago más pequeño, lo que significa que el interés no pagado puede hacer que el saldo del préstamo crezca sustancialmente con el tiempo. Luego, una vez que el saldo del préstamo llega a cierto punto (a menudo un 20% más que el saldo original), la hipoteca se restablecerá y los pagos aumentarán drásticamente.
Las hipotecas Pick-a-pay a menudo se vendían a personas que no estaban informadas de que pagar el pago mínimo haría crecer el saldo de su préstamo. Si bien estos tipos de hipotecas pueden ser una gran herramienta para los inversores, por lo general no son apropiados para las personas que desean estar en sus casas por mucho tiempo. Si tiene una hipoteca con diferentes opciones de pago cada mes, lea atentamente la documentación de su préstamo y la declaración de su hipoteca para determinar cuánto debe pagar para mantener el saldo de su préstamo en lugar de subir.
Pros y contras de ARM Estos pros y contras se aplican generalmente a la mayoría de los ARM, pero examine cuidadosamente su documentación para confirmar si se aplican o no al préstamo que está considerando.
Las hipotecas de tasa ajustable han aumentado enormemente en popularidad en los últimos años, principalmente debido a sus menores costos y tasas de interés. Sin embargo, también han sido seriamente abusados. Aún así, una hipoteca de tasa ajustable que se adapte a usted y a sus necesidades financieras puede ser muy beneficiosa siempre que conozca todos los términos de la hipoteca.
Además, al elegir cualquier hipoteca, y especialmente una ARM, considere su situación e intención personal. Por ejemplo, si espera vivir en su casa por muchos años y las tasas de interés están en mínimos históricos, un ARM puede no tener sentido para usted. Seguro, ahorrará algo de dinero en los primeros años, pero es probable que pague más a través de una tasa de interés más alta cuando refinancie.
Tómese el tiempo para comprender y comparar los préstamos hipotecarios y tenga en cuenta qué características son más importantes para usted. Siempre revise cuidadosamente la documentación del préstamo antes de firmar para asegurarse de que está obteniendo la hipoteca correcta y para evitar trampas y errores costosos.
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