¿Qué es un préstamo hipotecario para el VA? Elegibilidad, beneficios y límites de la hipoteca

Es una gran decisión unirse al ejército. Los miembros de las Fuerzas Armadas enfrentan una serie de riesgos para su seguridad física y bienestar psicológico. También hacen muchas concesiones en sus vidas personales, desde movimientos frecuentes a nuevas ciudades en todo Estados Unidos hasta despliegues en el extranjero que desafían incluso a las familias más fuertes.

Para ayudar a compensar los sacrificios personales, el personal de las Fuerzas Armadas disfruta de muchos beneficios financieros directos e indirectos.

Si usted es un miembro actual o antiguo de las Fuerzas Armadas y está considerando comprar una casa, hay un beneficio del que necesita saber más: el préstamo VA. Siga leyendo para saber cómo puede ahorrar miles de dólares como propietario.

¿Qué es un préstamo VA?

Según el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU., Un préstamo VA es "un beneficio de garantía de préstamo hipotecario ... para ayudarlo a comprar, construir, reparar, retener o adaptar una vivienda para su propia ocupación personal". Es uno de los mejores beneficios financieros miembros de los militares pueden recibir.

Fundamentos del préstamo de VA

Al igual que las hipotecas convencionales, la mayoría de los préstamos VA son emitidos por prestamistas privados. Sin embargo, están respaldados (en la mayoría de los casos, hasta $ 417, 000 en valor de préstamo) por la plena fe y crédito del Gobierno Federal de los EE. UU.

Esa garantía reduce el riesgo para los prestamistas y les permite ofrecer términos más favorables, lo que incluye tasas de interés más bajas y una exención del seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos con una relación préstamo a valor (LTV) superior al 80%.

También permite a los prestamistas originar préstamos de compra de VA sin necesidad de pago inicial, poniendo la propiedad de la vivienda al alcance de los miembros del servicio con ahorros personales limitados. Los préstamos convencionales requieren pagos iniciales, comúnmente hasta el 20% del valor de la propiedad. Otros tipos de préstamos amigables con los propietarios, como los préstamos de la FHA, también requieren un pago inicial.

Historia del Programa de Préstamos VA

El gobierno federal ha garantizado préstamos para vivienda a veteranos desde 1944 cuando el Congreso aprobó la Ley de reajuste de militares (SRA). La SRA autorizó al VA para garantizar préstamos hipotecarios hechos por prestamistas calificados.

Inicialmente, esta autorización solo cubría los préstamos otorgados a veteranos que compraban casas no modulares. En 1970, el Congreso enmendó el SRA para cubrir préstamos hechos en casas móviles. En 1992, la ley se amplió aún más a prácticamente todos los veteranos de las Fuerzas Armadas con servicio activo y licenciados honorablemente, así como a los miembros de la Reserva del Ejército y la Guardia Nacional que sirvieron con honor durante al menos seis años. En algunos casos, los ex cónyuges de los miembros del servicio también son elegibles para las garantías de préstamos del VA.

El SRA ofrece otros beneficios y protecciones financieras para ciertas clases de miembros del servicio, incluido un límite máximo del 6% sobre las tasas de interés hipotecarias durante el servicio activo.

Tipos de Préstamos y Subvenciones de VA

Los préstamos de VA y las subvenciones financieras tienen varias formas:

• Préstamo de compra : un préstamo de compra está diseñado para ayudar a un miembro del servicio que califica a financiar una compra de vivienda ocupada por el propietario sin dinero en efectivo. Los préstamos de compra pueden hacer cualquiera de los siguientes: comprar una casa individual existente; comprar una unidad de condominio en un proyecto aprobado por VA; construir una nueva casa de construcción; comprar y renovar una casa simultáneamente (similar a un préstamo de rehabilitación FHA 203k); o compre una casa prefabricada o lote para una casa prefabricada que ya posee.
• Préstamo de reintegro de retiro de efectivo: un préstamo de refinanciamiento de retiro de efectivo está diseñado para reemplazar una hipoteca existente en un hogar que el prestatario ya posee, mientras proporciona al prestatario un pago único en efectivo sin restricciones. La hipoteca existente no necesariamente tiene que ser un préstamo VA. Los préstamos de refinanciamiento son similares a los préstamos con garantía hipotecaria, que también le permiten pedir préstamos contra el valor de su casa, pero difieren en algunas formas importantes: reemplazan las hipotecas existentes (los préstamos con garantía hipotecaria no), generalmente (pero no siempre) tienen tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria, y tienen costos de cierre (los préstamos con garantía hipotecaria no). Muchos prestamistas permiten tasas de préstamo a valor de hasta el 100% en préstamos de refinanciamiento con devolución respaldados por VA, en comparación con el 80% en la mayoría de préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria. Por lo tanto, si aún debe $ 100.000 en una hipoteca de $ 150, 000 y su casa vale $ 200, 000, su préstamo de refinanciación puede ser tan grande como $ 200, 000, de los cuales $ 100, 000 están disponibles para cobrar y hacer lo que considere oportuno.
• Préstamo de refinanciación por reducción de tasas de interés (IRRRL) : también conocido como VA Streamline Refinance Loan, este producto le permite refinanciar un préstamo existente de VA y obtener una tasa de interés más baja sin tener que pasar por el proceso de solicitud de préstamo VA por segunda vez. A diferencia de los préstamos de refinanciamiento, los IRRRL no se pueden utilizar para obtener el valor líquido de su vivienda en efectivo, con la excepción de un subsidio de $ 6, 000 para proyectos de mejoras del hogar que ahorran energía. Aunque no necesita someterse a un control de crédito u otros aspectos del proceso típico de suscripción de la hipoteca, necesita probar que vive en el hogar en el que está asegurado el préstamo.
• Programa de Préstamos Directos para Nativos Americanos (NADL, por sus siglas en inglés) : Este es un tipo de préstamo VA más nuevo y menos común, diseñado específicamente para miembros del servicio y veteranos de origen indígena. A diferencia de los préstamos de compra y refinanciamiento, es un préstamo directo, lo que significa que el VA actúa como prestamista y administrador. Siempre está estructurado como un préstamo a 30 años de tasa fija, y debe usarse para "financiar la compra, construcción o mejora de viviendas en Federal Trust Land (terrenos de reserva), o para refinanciar un NADL anterior para reducir la tasa de interés."
• Subsidios de vivienda adaptada : estos dos productos no crediticios (subsidios de vivienda especialmente adaptados y subsidios especiales de adaptación de vivienda) son para veteranos con "discapacidades permanentes y totales relacionadas con el servicio" o discapacidades que califican para una compensación de discapacidad del 100% conforme a la Lista de VA para calificar Discapacidades y no se espera que mejoren con el tiempo. Las discapacidades elegibles incluyen pérdida de uso de ambas piernas o brazos, pérdida de uso de una pierna y un brazo, quemaduras graves y ceguera en ambos ojos, y lesiones respiratorias graves. Los veteranos pueden usar ambas subvenciones para financiar o compensar el costo de construir viviendas adaptadas para discapacitados desde cero, comprar viviendas ya adaptadas, comprar y adaptar viviendas actualmente no adaptadas, o adaptar las viviendas ya habitadas.

Cuota de financiación de VA

Los préstamos hipotecarios de VA tienen una tarifa especial que no se aplica a otros préstamos hipotecarios: la tarifa de financiación de VA. Esta tarifa varía según la rama de servicio del solicitante y el pago inicial, pero generalmente oscila entre el 0.5% y el 3.3% del precio de compra.

La estructura de tarifas es la siguiente:

• Prestatarios de refinanciamiento de compra y retiro por primera vez (Veteranos) : 2.15% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido el pago inicial); 1.50% para anticipos entre 5% y 10%; 1.25% para anticipos de 10% o más
• Prestatarios de refinanciamiento de compra y retirada por primera vez (reservistas y Guardia Nacional) : 2.40% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido el pago inicial); 1.75% para anticipos entre 5% y 10%; 1.50% para pagos iniciales del 10% o más
• Prestatarios posteriores de refinanciamiento de compras y reembolsos (Veteranos) : 3.30% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido el pago inicial); 1.50% para anticipos entre 5% y 10%; 1.25% para anticipos de 10% o más
• Prestatarios posteriores de refinanciación de compras y reembolsos (reservistas y Guardia Nacional) : 3.30% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido el pago inicial); 1.75% para anticipos entre 5% y 10%; 1.50% para pagos iniciales del 10% o más
• IRRRL (todas las clases de miembros de servicio) : 0.50%
• Préstamos del programa NADL (clases de miembros de todos los servicios) : 1.25% para un préstamo de compra; 0, 50% para un préstamo de refinanciamiento
• Préstamos para viviendas prefinanciados no permanentes (todos los tipos y clases ) : 1.00%
• Veteranos con discapacidades relacionadas con el servicio (todos los tipos) : 0.00%

Puede pagar la comisión de financiación en el momento del cierre o ajustarla al valor de su préstamo, aunque el ajuste produce un pago mensual mayor. Para obtener una descripción completa de los honorarios de financiamiento de VA, consulte la Tabla de tarifas de financiamiento del VA.

Beneficios y limitaciones del préstamo VA

Los préstamos VA tienen algunos beneficios útiles (y potencialmente lucrativos) que no están disponibles para otras clases de prestatarios:

• No se requiere pago inicial : para los prestatarios con problemas de liquidez, esta es la mayor ventaja de un préstamo respaldado por VA. La mayoría de los otros tipos de préstamos hipotecarios requieren al menos un 3%, y muchos prestamistas prefieren un 10% o más. Tenga en cuenta que algunos prestamistas todavía solicitan pagos iniciales de préstamos VA, pero la industria es competitiva y es probable que pueda darse una vuelta para evitar este requisito.
• No se requiere PMI : los préstamos respaldados por VA no requieren seguro hipotecario privado. Por el contrario, los préstamos convencionales emitidos a más del 80% de LTV sí requieren PMI hasta que el LTV del prestatario caiga por debajo del 78% (o 80% si el prestatario solicita la eliminación del PMI anticipadamente). Dependiendo del capital del préstamo y el valor del pago inicial, esto puede ahorrar desde unos pocos dólares hasta varios cientos de dólares por mes en relación con un préstamo convencional con PMI.
• Suscripción relativamente lenta : los prestamistas tienen solicitantes calificados de préstamos VA para reducir los estándares de crédito que los solicitantes de préstamos hipotecarios convencionales. Incluso si tiene un crédito justo o promedio, aún puede calificar para un préstamo respaldado por VA.
• Límites en los costos de cierre requeridos : los prestatarios elegibles para préstamos VA no tienen que pagar ciertos costos de cierre, incluidos los costos de suscripción, los cargos en custodia, los honorarios de abogados y las tarifas de procesamiento de documentos. El prestamista puede compensar parcialmente sus pérdidas en estos artículos no permitidos al cobrar al prestatario una comisión de originación de hasta el 1% del capital del préstamo. De lo contrario, el vendedor puede aceptar pagarlos (ya que es bastante común que los vendedores paguen los costos de cierre), el agente del comprador puede emitir un crédito de agente al momento del cierre y aceptar la comisión, o el prestamista simplemente puede asumir el costo a través de un crédito del prestamista al cierre. Los prestamistas tienen permitido cobrar a los prestatarios elegibles para VA por ciertos artículos de cierre, incluyendo seguro de título, un informe de crédito, evaluación de propiedad, estudio de propiedades y registro.
• Inspección de VA para casas de nueva construcción : cuando se utiliza un préstamo de VA para financiar una nueva construcción, el VA envía inspectores con licencia para evaluar el progreso de la construcción y confirmar que el hogar cumpla con las especificaciones del VA. Como mínimo, el constructor debe proporcionar una garantía de un año para el nuevo hogar. Algunos constructores ofrecen garantías de hasta 10 años, proporcionando una paz mental crucial para los nuevos propietarios.
• Sin multas por pago anticipado : los préstamos VA no conllevan multas por pago anticipado. Si desea evitar los cargos por intereses al acelerar el pago de su préstamo o hacer pagos adicionales a su principal, puede hacerlo sin penalizaciones. Algunos prestamistas cobran importantes multas por pago anticipado, a menudo hasta el 80% de los intereses de seis meses, que pueden ascender a más de $ 10, 000 en un préstamo grande.
• Asumibilidad : los préstamos VA son asumibles, lo que significa que pueden transferirse del vendedor al comprador con un cambio mínimo (o nulo) en las tasas y los términos. Esto es extremadamente útil en un entorno de tasa de interés en alza. Sin embargo, el comprador todavía tiene que cubrir la diferencia entre el saldo restante del préstamo y el valor tasado de la vivienda, ya sea mediante la reducción de efectivo o la obtención de una segunda hipoteca.

Limitaciones de préstamos VA

Los préstamos VA tienen algunas limitaciones y restricciones importantes:

• Principal del préstamo : Si bien no hay un límite superior para el valor de la propiedad a la que se adjunta su préstamo, el VA garantiza los principales del préstamo solo hasta $ 417, 000, el límite entre las hipotecas convencionales y las jumbo. Este límite superior puede levantarse en ciertas regiones con altos costos de vivienda, principalmente en Alaska, Hawai y las principales áreas metropolitanas costeras, como San Francisco.
• Tasación de refinanciamiento y LTV : los prestamistas generalmente limitan el LTV de refinanciamiento de retiro de efectivo al 100%, lo que significa que no puede pedir prestado más del valor tasado de su vivienda. Se requiere una evaluación durante el proceso de suscripción.
• Tasa de interés IRRRL : a menos que esté refinanciando una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en un producto de tasa fija, la tasa de interés de su IRRRL debe ser más baja que la tasa de su préstamo original.
• Restricciones de IRRRL sobre los ingresos : debe utilizar los ingresos de su IRRRL para pagar el préstamo existente de VA o invertir en actualizaciones de eficiencia energética calificadas.

Requisitos de Elegibilidad de Préstamo VA

Los requisitos de elegibilidad para un préstamo de VA varían según la rama de servicio del solicitante, la duración y fechas del servicio y el estado de alta. (Los miembros del servicio despedidos de forma deshonrosa no son elegibles para préstamos VA bajo ninguna circunstancia).

Requisitos de elegibilidad para los miembros del servicio dados de baja sin honores

Desde el 8 de septiembre de 1980, el personal de las Fuerzas Armadas que prestó por lo menos 24 meses consecutivos de servicio en funciones activas o no activas es elegible para préstamos VA. Aquellos llamados al servicio activo en cualquier momento de sus carreras son elegibles después de haber cumplido al menos entre 90 y 181 días de servicio activo, según el momento en que se haya realizado el servicio. Aquellos actualmente en servicio activo son elegibles después de servir al menos 90 días consecutivos en servicio activo.

Desde el 2 de agosto de 1990, el personal de la Guardia Nacional y Reservista que prestó al menos 90 días consecutivos en servicio activo es elegible para préstamos VA. El personal de la Guardia Nacional y reservista que no haya prestado al menos 90 días consecutivos en servicio activo es elegible una vez que haya registrado al menos seis años en su respectiva sucursal de servicio y cumpla con alguno de los siguientes criterios:

• Retirado (colocado en la lista de retirados)
• Transferido a estado de reserva que no sea Reserva seleccionada (incluidos Reserva en espera o Reserva preparada)
• Permanecer en estado de reserva seleccionada

Para obtener más información, consulte la tabla de elegibilidad del VA.

Otras clases elegibles

Otros también son elegibles para préstamos VA:

• Cónyuges sobrevivientes : varios tipos de cónyuges de miembros del servicio sobrevivientes son elegibles para préstamos de VA. Estos incluyen cónyuges de miembros del servicio no casados ​​que murieron en el servicio; cónyuges de miembros del servicio no casados ​​que murieron a causa de una discapacidad relacionada con el servicio; cónyuges sobrevivientes que se volvieron a casar después del 16 de diciembre de 2003 y después de cumplir los 57 años; y cónyuges sobrevivientes de veteranos totalmente discapacitados cuya muerte no puede atribuirse de manera concluyente a la discapacidad.
• Ciudadanos estadounidenses naturalizados : esta clase incluye individuos que sirvieron en ciertos ejércitos extranjeros aliados con los Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial y que posteriormente se convirtieron en ciudadanos estadounidenses naturalizados.
• Miembros de ciertas organizaciones de servicio alineadas con militares : esta clase incluye a personas que sirvieron como cadetes en la Academia Militar de EE. UU., La Academia de la Fuerza Aérea o la Academia de la Guardia Costera; como oficiales del servicio de salud pública; como guardiamarinas en la Academia Naval de los Estados Unidos; y oficiales de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica.

Obteniendo un Certificado de Elegibilidad

Una vez que haya determinado que es elegible para un préstamo de VA, es posible que deba obtener un certificado de elegibilidad (CoE) para presentarlo a su prestamista. Aunque no necesita un CoE para obtener un IRRRL, su prestamista no originará un préstamo de refinanciamiento de compra o de retiro de VA sin un CoE válido.

La evidencia requerida para obtener un CoE varía según la categoría de miembro del servicio. Los requisitos generales son los siguientes:

• Veteranos de las Fuerzas Armadas : Formulario 214 del Departamento de Defensa (DD214), que incluye una explicación completa de la naturaleza de la separación y el carácter del servicio.
• Miembros del servicio activo : una declaración de servicio firmada que describe la fecha de entrada del servicio del miembro del servicio, la información personal (incluida la fecha de nacimiento y el número de seguro social) y la pérdida del tiempo de servicio (si corresponde).
• Reservistas actuales o anteriores y miembros de la Guardia Nacional con experiencia de servicio activo : Formulario 214 del Departamento de Defensa que describe la naturaleza de la separación y el carácter del servicio.
• Reservistas actuales y miembros de la Guardia Nacional sin experiencia de servicio activo : una declaración de servicio firmada que describe la duración total del servicio y el tiempo perdido.
• Reservistas descargadas sin experiencia de servicio activo : Evidencia de servicio honorable (puede variar caso por caso) y una copia de la declaración de puntos de jubilación más reciente.
• Miembros de la Guardia Nacional dados de alta sin experiencia de servicio activo : Registros de servicio e informes de separación para cada tramo del servicio de la Guardia Nacional o una declaración contable de puntos de jubilación con evidencia adjunta de servicio honorable.
• Cónyuge sobreviviente que recibe beneficios de compensación e indemnización (DIC) : el DD214 del veterano (si está disponible) y el formulario VA 26-1817.
• Cónyuge sobreviviente que no recibe beneficios de DIC : DD214 del veterano (si está disponible), formulario 21-534 de VA, certificado de defunción o informe de víctimas del Departamento de Defensa (DD1300) y licencia de matrimonio. Estos documentos deben enviarse a la oficina local de Compensación y Pensión del VA del cónyuge para su procesamiento.

Cómo solicitar su CoE
La forma más fácil de solicitar un CoE es en línea, en el portal eBenefits del VA. También puede solicitar a su prestamista durante el proceso de suscripción, aunque no todos los prestamistas tienen esta capacidad.

Si prefiere postularse sin conexión, puede completar y enviar el Formulario VA 26-1880 (Solicitud de Certificado de Elegibilidad) con la evidencia de CoE correspondiente para su clase de servicio. Si es cónyuge sobreviviente, debe completar una copia en papel del Formulario VA 26-1817 y entregárselo a su prestamista para que se lo envíe al VA o enviarlo por correo postal directamente al VA.

Una vez que tenga su CoE a mano, puede usar el sitio web del VA para encontrar un prestamista calificado que origine préstamos VA y comience el proceso de suscripción. Obtenga más información sobre cómo solicitar un CoE en la página del Certificado de Elegibilidad del VA.

Palabra final

Servir en las Fuerzas Armadas es una tarea difícil, por lo que es preferible pasar su vida con un miembro del servicio de carrera. Lo mínimo que el gobierno federal puede hacer para honrar y recompensar los sacrificios hechos por los miembros del servicio y sus seres queridos es facilitarles la compra de sus propias casas. No es de extrañar que los prestamistas privados hayan emitido casi 20 millones de préstamos respaldados por VA desde el inicio del programa.

En un mundo cada vez más tumultuoso e incierto, los encargados de mantener la paz merecen espacios seguros propios.

¿Ha aprovechado los beneficios como los préstamos VA? ¿Qué otros servicios deberían ofrecerse a los miembros militares actuales y anteriores?

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