¿Cómo está su apetito por un importante proyecto de mejoras al hogar? ¿Qué pasa si ese proyecto puede generar equidad, aumentar significativamente el valor de su propiedad y generar ingresos?
La mayoría de las iniciativas de mejoras para el hogar no pueden hacer eso. De hecho, la lista de proyectos de mejoras para el hogar que disminuyen el valor de reventa y agota los ahorros personales de los propietarios es demasiado larga. Las adiciones de la unidad de vivienda accesoria (ADU) son diferentes. Ya sea que esté buscando renovar una casa antigua o construir capital en una nueva casa de construcción, es muy probable que una unidad de vivienda accesoria agregue valor, versatilidad y brío a su pequeño terreno.
Agregar una ADU es una gran inversión. De acuerdo con el Departamento de Calidad Ambiental de Oregón, el costo promedio para construir una ADU separada en Portland, Oregón, es de aproximadamente $ 90, 000. El costo promedio para construir una ADU adjunta es más barato, entre $ 40, 000 y $ 50, 000. Aún así, seguramente es más que cualquier otro proyecto común de mejoras al hogar, excepto las remodelaciones de alta cocina o baños.
Sin embargo, el movimiento ADU está ganando impulso. Cada año, miles de propietarios en los Estados Unidos calculan que los beneficios a largo plazo de las unidades accesorias, incluido el potencial de renta sustancial y la flexibilidad para alojar económicamente a padres mayores o hijos adultos, superan sus costos iniciales abruptos y los requisitos de mantenimiento continuo.
Siga leyendo para obtener más información acerca de las unidades de vivienda accesorias: sus tipos, usos comunes, costos, procedimientos para construir, opciones de financiamiento, beneficios generales y posibles inconvenientes.
¿Qué es una unidad de vivienda accesorio?
Una unidad de vivienda accesoria es una unidad de vivienda secundaria que ocupa la misma estructura o lote que una estructura residencial primaria, generalmente una casa unifamiliar o dúplex.
A diferencia de los condominios y las casas móviles, las unidades de vivienda accesorias generalmente no se pueden comprar por separado de la casa principal. Además, la construcción de una unidad de vivienda accesoria no requiere ni resulta en la subdivisión del lote de la casa principal.
Las fortunas de los ADU están estrechamente vinculadas con las de sus hogares "padres". De hecho, muchos municipios hacen cumplir convenios restrictivos que requieren que las propiedades con ADU permanezcan ocupadas por sus propietarios para siempre.
Cuando se aplican estos convenios, no puede salir de la propiedad y alquilar tanto la casa principal como ADU, ni puede vender la propiedad a un propietario ausente que tenga la intención de hacer lo mismo. Debe permanecer en la propiedad, viviendo en ADU o casa principal, hasta que venda a otro individuo o familia con los mismos planes.
Unidad de vivienda accesorio Sinónimos
A pesar de su novedad, las unidades de vivienda accesorias son conocidas por muchos nombres. Los términos dependen en gran medida de la geografía y las preferencias personales. Los sinónimos comunes incluyen:
- Apartamento accesorio
- Granny flat
- Segunda suite
- Garaje en vivo
- Suite / apartamento de suegra
- Suite / apartamento en la ley
- Unidad secundaria
- Unidad familiar
- Unidad / apartamento de invitados
- Casa rodante
- Unidad de sótano
- Unidad ático
Tipos de unidades de vivienda accesorio
Las unidades de vivienda accesorias vienen en tres configuraciones básicas: estructuras separadas (dependencias habitables), apartamentos externos adosados con entradas separadas de la vivienda principal, y apartamentos internos adjuntos con entradas compartidas o separadas.
Echemos un vistazo más de cerca a cada uno.
1. Estructuras separadas
La unidad de accesorios por excelencia es una estructura separada ubicada en la parte posterior de la casa principal o patio lateral.
Las ADU separadas suelen ser casas de transporte en miniatura o casas diminutas que no tienen otra finalidad que la de proporcionar espacio habitable adicional. También pueden tener dos propósitos, como un apartamento en el segundo piso sobre un garaje o área de almacenamiento sin terminar. Deben descansar sobre cimientos, un requisito que excluye las viviendas móviles como casas rodantes y pequeñas casas rodadas.
La principal ventaja de una ADU separada es la independencia. Debido a que la entrada está separada y físicamente separada de la casa principal, los ocupantes pueden ir y venir a su gusto con una interrupción mínima. Esto es útil para inquilinos ADU no relacionados que desean privacidad de sus propietarios, para los ocupantes de la casa principal que no quieren que se despierten cuando sus inquilinos llegan tarde a la noche y para inquilinos ADU mayores que desean permanecer activos por más tiempo.
El principal inconveniente de una ADU separada es el costo de construcción y mantenimiento. Como la unidad está totalmente separada, necesita sus propias conexiones de servicios públicos y aparatos mecánicos (horno, calentador de agua) y probablemente requiera más materia prima para construir.
El arquitecto de Minnesota Christopher Strom, quien ayudó a la ciudad de Minneapolis a redactar su ordenanza ADU en 2014, dice que todo se reduce a quién va a vivir en la ADU (si es que alguien) y qué es lo que más valoran. "[Los propietarios] deben considerar el nivel de independencia que se necesita para el ocupante de la ADU", dice. "El costo de una ADU separada es mayor, pero también ofrece mucha más independencia".
2. Apartamentos externos adjuntos
Los apartamentos externos adjuntos comparten al menos una pared con la casa principal. Sin embargo, tienen entradas separadas y no comparten conexiones internas con la unidad principal. En general, tienen conexiones de servicios públicos por separado, aunque el costo de conectarlos a los servicios de la ciudad es manejable debido a las pequeñas distancias involucradas. Pueden o no compartir aparatos mecánicos con la unidad principal, dependiendo de la capacidad de los dispositivos existentes.
3. Apartamentos internos adjuntos
Los apartamentos internos adjuntos están completamente integrados en la estructura existente de la casa principal. Para los observadores externos, no es inmediatamente obvio que la propiedad contiene dos unidades de vivienda separadas.
Suelen ubicarse en un sótano o ático terminado. Pueden o no tener entradas externas separadas, aunque invariablemente tienen puertas separadas y seguras accesibles desde un vestíbulo o pasillo interno. En la mayoría de los casos, comparten el servicio público y los dispositivos mecánicos con la unidad principal. Debido a que requieren poco en cuanto a materiales de construcción en bruto y menos compras de electrodomésticos grandes, son las más baratas de las tres opciones de ADU.
Usos potenciales para unidades de vivienda accesorio
El arquitecto Christopher Strom dice que la mayoría de los propietarios que construyen ADU lo hacen para acomodar a los miembros de la familia mayores a un costo razonable o para obtener ingresos adicionales de los alquileres a corto plazo.
"En su mayor parte, [los propietarios de ADU] tienen miembros mayores de la familia que desean vivir de forma independiente pero cerca", dice. "El próximo [uso más común es ganar] dinero extra a través de Airbnb".
Sin embargo, hay muchos otros usos para unidades accesorias sueltas o conectadas. Aquí hay un vistazo a algunas opciones comunes, ninguna de las cuales se excluye mutuamente:
- Abuelos de vivienda y padres mayores independientemente, pero cerca . Para muchas familias, las ADU son alternativas asequibles y humanas a hogares de ancianos y centros de vida asistida. Según el Departamento de Salud y Servicios Humanos de los EE. UU., El costo de una habitación semiprivada de un asilo de ancianos excede $ 6, 000 por mes. Un cuarto de hogar de ancianos totalmente privado cuesta casi $ 7, 000 por mes. Incluso las instalaciones de vida asistida, con su enfoque de cuidado sin intervención, cuestan más de $ 3, 000 por unidad, por mes. Por el contrario, las rentas promedio para ADU adjuntos y separados en Portland, Oregon, oscilan entre aproximadamente $ 750 a $ 1, 000 por mes, según el Departamento de Calidad Ambiental de Oregón, y eso supone que usted cobrará a su padre o abuelo la tarifa de mercado de alquiler para vivir en su propiedad.
- Renta de alquiler a largo plazo . Otro uso común para los ADU es el ingreso por alquiler a largo plazo de los inquilinos en arrendamientos mensuales o anuales. El potencial de ingresos obviamente varía mucho según el tamaño de la ADU, las comodidades, la ubicación y otros factores, pero esta es una oportunidad de ingreso pasiva legítima para cualquier propietario que construya o adquiera una unidad de vivienda accesoria.
- Ingresos de alquiler a corto plazo . Si no desea entregar su unidad accesoria a un único inquilino o pareja por meses o años a la vez, conviértala en un alquiler a corto plazo. Ya sea que viva en una gran ciudad o en una popular ciudad de vacaciones, puede comercializar su ADU para los viajeros en Airbnb, VRBO, HomeAway y otros sitios de alquiler de vacaciones. Tenga en cuenta que las leyes de alquiler a corto plazo varían según la jurisdicción, por lo que debe asegurarse de seguir esta ruta antes de crear una lista y pagar todos los impuestos de alojamiento aplicables una vez que esté en funcionamiento.
- Espacio de bonificación para niños mayores . Como padre, probablemente sea reacio a dejar que su adolescente o adolescente pase el rato con sus amigos (y posibles intereses amorosos) en un apartamento separado. Eso es totalmente comprensible. Pero, con las reglas básicas y la supervisión adecuadas, una ADU puede ser un gran lugar para que los niños mayores puedan alejarse un poco de sus padres sin aventurarse en entornos completamente desestructurados.
- Vivienda de bajo costo para niños adultos . En áreas de alto costo, las ADU pueden servir como redes de seguridad para jóvenes de bajos y medianos ingresos que no pueden pagar viviendas decentes cerca del trabajo o la escuela. También son útiles para niños adultos que son capaces de realizar un trabajo productivo, pero que tienen problemas de salud crónicos o de desarrollo que les impiden vivir independientemente.
- Espacio para una oficina hogareña o estudio . Si eres un artista, un artesano o un profesional individual, agregar una ADU es una excelente manera de forjar espacio para tu pasión (o ganancia) sin saturar tu casa principal o volver loco al resto de tu familia. Con una cocina, baño, cama y otras necesidades de vivienda, puede trabajar indefinidamente mientras se esfuerza por cumplir con los plazos o dar los últimos toques a su próxima obra maestra.
- Espacio separado, especializado . Tu propiedad es única. Dependiendo de sus servicios y configuración, su ADU podría acentuar una función existente o crear una completamente nueva. Por ejemplo, si tiene un grupo de patio trasero, su ADU puede servir como una casa de la piscina, completa con el almacenamiento del equipo, áreas de cambio privado y una ducha. Si eres un anfitrión frecuente, podría albergar desbordamiento de fiesta o desviar el tráfico del edificio principal. O podría servir como la proverbial cueva del hombre (o mujer). El cielo es el límite.
- Alojamiento privado para huéspedes . Si habitualmente hospeda a amigos y familiares durante la noche, su ADU puede servir como un dormitorio extra super privado. Es una situación ventajosa para usted y sus invitados, especialmente en casas más antiguas y pequeñas, donde cada puerta adhesiva y suelo que cruje suena como un cañón.
- Cuartos Eficientes para Propietarios de Nester Individuales y Vacíos . Si es una persona más joven y soltera con los medios para comprar una casa, considere comprar una con una ADU existente o agregar una ADU usted mismo. Al vivir en su ADU y alquilar la casa principal a una familia más grande o un grupo de compañeros de cuarto, puede maximizar el potencial de ingresos de su inversión sin ocupar más espacio del que necesita. El mismo principio se aplica a los nidos vacíos: una vez que los niños se van por su cuenta, ¿por qué no se mudan de la casa principal y la alquilan a un grupo que puede aprovechar al máximo el espacio?
Ciclo de vida de una unidad de vivienda accesorio
Al igual que cualquier unidad de vivienda permanente, las ADU están diseñadas para durar muchas décadas. Dada su longevidad, es probable que cumplan múltiples funciones durante su vida útil, ya que las necesidades de sus propietarios originales y futuros cambian.
Lo que haga con su unidad de vivienda accesoria depende de usted. Puede usarlo como una oficina en el hogar, entregárselo por completo a alquileres a corto plazo a través de Airbnb o VRBO, o simplemente mantenerlo como un espacio adicional al que puede escapar cuando la casa principal se vuelva claustrofóbica.
Sin embargo, muchos ciclos de vida de ADU siguen un patrón que se hace eco de las necesidades cambiantes de sus propietarios a lo largo del tiempo. Este es un resumen de un posible ciclo de vida, cortesía de Second Suite:
- Año 0 : los propietarios compran una casa con una ADU existente o construyen una propia. Los propietarios comienzan una familia.
- Año 1 - 18 : La ADU sirve como espacio de vida adicional para la familia en crecimiento: una oficina en el hogar, una casa de la piscina, una sala de juegos, un dormitorio libre o todo lo anterior.
- Año 18 - 25 : Cuando su hijo mayor se gradúa de la escuela secundaria, los propietarios convierten la ADU en un espacio de alquiler. Si el niño asiste a la universidad o trabaja cerca de la casa de la familia, los propietarios le alquilan la ADU. De lo contrario, lo rentan a inquilinos no relacionados para obtener ingresos (y subsidian la educación de sus hijos).
- Año 25 - 30 : Una vez que todos los hijos de los propietarios han salido de la casa, alquilan la ADU a sus padres. Esto evita el costo potencialmente exorbitante de la vida asistida o el cuidado en un hogar de ancianos mientras se mantiene la proximidad y las conexiones familiares.
- Año 30 - 35 : los propietarios reducen su tamaño y se mudan a la ADU. Alquilan la casa principal a sus hijos adultos o una familia no relacionada.
- Año 35 y más : Los propietarios originales venden la propiedad a uno de sus hijos adultos, que para este momento ha comenzado una familia. Los propietarios originales permanecen en el ADU, pagando el alquiler a su hijo.
Esta secuencia hace muchas suposiciones, por ejemplo, que uno de los hijos de los propietarios originales querrá criar a su propia familia en su hogar de la infancia. Aún así, es una ilustración útil de la versatilidad de ADU a lo largo del tiempo.
Cómo agregar una unidad de vivienda accesorio a su propiedad
Construir una estructura habitable, un archivo adjunto o una unidad interna es una propuesta complicada y potencialmente costosa que no se puede hacer de la noche a la mañana. "Construir una ADU requiere creatividad en el diseño, la técnica y el cumplimiento del código de construcción", dice el arquitecto Christopher Strom. Eso significa una planificación cuidadosa, un presupuesto disciplinado y ayuda profesional.
Echemos un vistazo más de cerca a lo que se necesita para agregar una ADU a su propiedad sin salirse del presupuesto o contravenir las reglamentaciones locales.
Calendario de construcción y opciones de financiamiento
Antes de que puedas despegar, debes descubrir:
- Cuánto costará su ADU
- Cuándo construirlo
- Cómo pagarlo
¿Cuánto cuestan construir las ADU?
De acuerdo con el informe de Brown y Palmieri, el costo promedio para construir una ADU adjunta en Portland es un poco más de $ 75 por pie cuadrado. Eso es $ 37, 500 para un espacio de 500 pies cuadrados y $ 75, 000 para una unidad de 1, 000 pies cuadrados. Los costos de las ADU separadas son aproximadamente el doble: poco menos de $ 150 por pie cuadrado, o aproximadamente $ 150, 000 por una unidad de 1, 000 pies cuadrados.
Portland es un mercado de vivienda relativamente caro, por lo que es posible que los costos sean ligeramente inferiores en otros lugares, pero el hecho es que construir una estructura habitable y actualizada es una propuesta costosa en cualquier lugar.
Cuándo deberías construir tu ADU
El momento preciso de la construcción de su ADU dependerá de su situación financiera y dinámica familiar. Por ejemplo, si el dinero es escaso y no desea servir como propietario o anfitrión de Airbnb para personas que no conoce, podría esperar para crear su ADU hasta que sus hijos tengan la edad suficiente para vivir en ella.
Alternativamente, si está comprando una casa en lugar de alquilar, con el objetivo de convertirla en una fuente pasiva de ingresos, querrá comenzar lo más pronto posible.
Suponiendo que está construyendo su ADU desde cero, puede construirla simultáneamente con o después de su casa principal. Para fines de financiamiento, esta es una distinción importante.
Cómo financiar su ADU
La mayoría de los propietarios de clase media no están en la posición de pagar decenas o cientos de miles de dólares por capricho. Afortunadamente, aquellos que no pueden cubrir los costos de construcción con efectivo en mano tienen una gran cantidad de opciones de financiamiento legítimo a su disposición. Algunos son apropiados para ADU construidas simultáneamente con la casa principal; otros trabajan para ADU añadidas después del hecho.
- Fannie Mae HomeStyle Rehabilitation Mortgage : diseñado para financiar importantes trabajos de mejoras del hogar, este popular producto hipotecario le permite reducir hasta un 5%, aunque deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcance el 80% de LTV. Sin embargo, a diferencia de los préstamos hipotecarios de la FHA, no existe un requisito de seguro hipotecario inicial: un posible ahorro masivo de dinero. Los requisitos de suscripción pueden ser estrictos: a los prestamistas les gusta ver puntajes FICO al norte de 650.
- Préstamo de renovación FHA 203 (k) : los préstamos de renovación FHA 203 (k) están diseñados específicamente para compradores de vivienda que buscan aumentar el costo de los principales proyectos de mejoras para el hogar en sus préstamos de compra. Con criterios de suscripción laxos, son ideales para compradores de vivienda por primera vez con un crédito menos que perfecto. El principal inconveniente es un gran éxito de seguro hipotecario inicial: 1.75% del valor del préstamo.
- Préstamo de construcción a permanente (préstamo todo en uno) : es un préstamo llave en mano que financia cada paso del proceso de construcción del hogar, desde la adquisición de la tierra hasta los toques finales, y luego se convierte en un préstamo a largo plazo (o "permanente"). ") Hipoteca con un plazo de hasta 30 años. Solo se requiere un cierre.
- Préstamo de construcción a corto plazo: Los préstamos de construcción a corto plazo están destinados a financiar los costos asociados con la construcción de viviendas nuevas, incluida, si es necesario, la construcción de ADU. Usualmente tienen términos de un año y tasas de interés variables que tienden a ser más altas que los préstamos hipotecarios a largo plazo. Una vez que se completa la construcción, deberá convertir a una hipoteca permanente, lo que requiere un segundo cierre.
- Préstamo de refinanciamiento con reintegro de efectivo : si está agregando una ADU a una propiedad existente en la que ha acumulado capital significativo, puede utilizar un préstamo de refinanciamiento para retirar efectivo y financiar la construcción. Si las tasas han bajado desde que sacó su hipoteca original, su nuevo préstamo también puede tener una tasa de interés más baja.
- Línea de crédito con garantía hipotecaria: esta es una línea de crédito renovable garantizada por el capital de su vivienda, a menudo hasta el 90%. Como los HELOC tienen un riesgo relativamente bajo para los prestamistas, generalmente tienen tasas de interés muy bajas.
El Departamento de Calidad Ambiental de Oregón tiene una guía completa con una lista representativa de opciones específicas de Oregon. Los tipos de préstamo descritos en esta guía están disponibles en todo el país, pero los prestamistas mencionados en él pueden o no operar fuera de Oregón. Para obtener más información sobre las opciones más adecuadas para su situación, consulte a la autoridad local de vivienda.
Proceso de construcción
Al igual que cada unidad de vivienda accesoria es diferente, también lo es cada proceso de construcción de ADU. Dicho esto, es posible romper la dura prueba en un proceso lógico y paso a paso. Esta es la secuencia de eventos que deberá seguir para poner en funcionamiento su ADU:
- Determine si su propiedad puede soportar una ADU . Antes de construir, debe determinar si su propiedad es adecuada para una unidad accesoria. Primero, asegúrese de que las ADU sean legales en su municipio. Si es así, consulte su ordenanza ADU, que debe deletrear los límites permitidos de pies cuadrados, restricciones de altura, relaciones de área de piso, reveses y otras métricas. Si su propiedad se encuentra en un lote pequeño, es posible que no tenga espacio suficiente para construir una ADU que cumpla con los requisitos mínimos de tamaño y retroceso.
- Determine el Propósito previsto de la ADU . Averigua cómo piensas utilizar tu ADU una vez construida. Trate de mirar lo más lejos posible en el futuro y anticipe posibles cambios de vida que podrían alterar el propósito de su ADU. Por ejemplo, mientras sus hijos son pequeños, puede utilizar el espacio como un estudio o alquiler a corto plazo, luego alquilelo a uno de sus hijos adultos a medida que envejecen fuera de la casa principal.
- Encuentre un arquitecto o diseñador que se especialice en la construcción de ADU . Encuentre un arquitecto o diseñador con experiencia en la construcción de ADU. (O, mejor aún, un especialista ADU.) Aunque diseñar una ADU parece un trabajo pequeño y sencillo, es un animal diferente de los proyectos residenciales a gran escala. "El diseño de un espacio habitable muy pequeño es realmente más difícil que un espacio habitable grande. Es un juego de pulgadas ", dice Strom. "Entonces necesitas contratar a un arquitecto que pueda maximizar las oportunidades de espacio".
- Evaluar contratistas generales con experiencia en ADU . Una vez que tenga un diseño finalizado, busque contratistas generales capaces de administrar su proyecto. Los contratistas más grandes pueden dar la lata en proyectos exclusivos de ADU, pero eso no será un problema si está construyendo la casa principal al mismo tiempo. Los conjuntos más pequeños no tendrán problemas para realizar trabajos solo de ADU. En cualquier caso, compruebe minuciosamente las referencias proporcionadas. Trate de encontrar y hablar con referencias no provistas también. Muchos propietarios están sorprendentemente felices de hablar sobre sus experiencias.
- Solicitar ofertas de múltiples contratistas . Reduzca las opciones de su contratista a algunas opciones principales, luego solicite ofertas de cada una. Su elección depende de usted: puede elegir la oferta más baja o la más rápida, o elegir el contratista que le parezca más confiable y capaz. Tenga en cuenta que si confía en sus habilidades de gestión, probablemente pueda renunciar a un contratista general y trabajar directamente con sus subcontratistas. Eso ahorra dinero al tiempo que aumenta sustancialmente la cantidad de tiempo y esfuerzo que necesita dedicar al proyecto. (Sin mencionar su responsabilidad directa por el proyecto en sí).
- Financiamiento seguro . Luego, evalúe sus opciones de financiamiento y elija el préstamo que mejor se ajuste a sus necesidades. Dependiendo de su tipo de préstamo, esto puede requerir un largo período de suscripción. Si el tiempo es esencial y confía en que construirá su ADU sin importar los obstáculos que encuentre en los pasos 2 a 5, puede comenzar a solicitar financiamiento tan pronto como complete el paso 1.
- Asegure los permisos de construcción apropiados . Es casi seguro que necesitará obtener permisos para su proyecto. Muchos contratistas generales manejan esta parte del proceso, o al menos acompañan a los clientes a través de ellos. Si está administrando subs por su cuenta, es probable que necesite manejarlo. Ese camino generalmente conduce a través de su departamento de planificación y zonificación municipal o del condado.
- Permanezca atento y obediente a lo largo del proceso de construcción . Incluso si ha contratado a un contratista general, deberá permanecer atento durante todo el proceso de construcción y no tener miedo de intervenir si parece que las cosas no están avanzando como se había previsto. También deberá cumplir con las solicitudes de inspección de la ciudad o el condado, que pueden ocurrir periódicamente a lo largo del proceso. Como mínimo, deberá someterse a una inspección exhaustiva antes de que su ADU pueda certificarse para su ocupación.
Beneficios de las unidades de vivienda accesorio
ADU tienen muchos beneficios. Algunos son evidentes por sí mismos; otros son menos obvios. Estos se encuentran entre los más citados por los propietarios, planificadores urbanos y defensores de ADU:
- Aditivo para el suministro de vivienda local . Cuando se usan como viviendas, a diferencia de los estudios o salas de bonificación, las ADU se suman al suministro local de viviendas. Esto es crítico en las ciudades más antiguas, donde la edad promedio de las viviendas es invariablemente más vieja y, por lo tanto, más propensa a riesgos de salud y seguridad, como el radón, el plomo y el cableado eléctrico de calidad inferior.
- Rentas medianas bajas en vecindarios de alto costo . Según la ley de la oferta y la demanda, más viviendas a menudo significan rentas más bajas. En los barrios de alto costo, las ADU de tamaño modesto ofrecen alternativas de bajo costo para estudios o departamentos de un dormitorio, al tiempo que reducen la competencia general por la vivienda. Esa es una gran noticia para los inquilinos de bajos y medianos ingresos, que muy a menudo se encuentran a un precio fuera de los barrios deseables.
- Oportunidades de ingresos pasivos para propietarios de viviendas . Evidentemente, este es un gran argumento a favor de ADU, especialmente para los propietarios conscientes de su presupuesto que desean reducir sus costos de vivienda y alcanzar la independencia financiera más rápido. Si vive en un barrio animado popular entre los visitantes de otras ciudades, su mejor apuesta financiera podría ser solicitar inquilinos a corto plazo a través de Airbnb, VRBO u otra plataforma: los alquileres a corto plazo proporcionados son legales en su área. En partes más tranquilas de la ciudad, los alquileres a largo plazo podrían tener más sentido. De cualquier manera, puede ganar cientos o incluso miles de dólares por mes de esta manera, dependiendo de los alquileres prevalecientes en su área. Eso podría ser suficiente para compensar, o al menos descontar profundamente su hipoteca mensual.
- Más oportunidades de vivienda para hogares de una y dos personas . Los ADU presentan atractivas oportunidades de vivienda privada para individuos solteros y parejas que no desean vivir con compañeros de piso en casas alquiladas o se apiñan en estrechos apartamentos tipo estudio en edificios de unidades múltiples. Esto es especialmente importante si prefiere vecindarios residenciales tranquilos, donde las viviendas unifamiliares y parejas tienden a ser escasas. Y, si usted es una persona soltera o una pareja sin hijos que tiene la fortuna de ser dueña de su propia casa, puede evitar el problema de la "casa demasiado" viviendo en la ADU y alquilando la casa principal a una familia más grande o un grupo de compañeros de cuarto.
- Oportunidades para viviendas multi-generacionales . Los ADU crean oportunidades para arreglos de vivienda multigeneracionales flexibles a largo plazo. Por ejemplo, una familia nuclear con niños pequeños podría vivir en la casa principal, mientras que los padres físicamente capaces (o tías, tíos o primos) viven en una ADU adjunta o separada. O una pareja mayor puede vivir en la casa principal mientras su hijo adulto crecido vive en un espacio propio. Estos arreglos son especialmente útiles en los costosos mercados de viviendas como Seattle y el Área de la Bahía de San Francisco, donde los alquileres medios están fuera del alcance de la mayoría de los jóvenes. También son útiles en culturas que aprecian las conexiones cercanas entre los miembros de la familia extendida y, en consecuencia, buscan acuerdos que les permitan a los primos, abuelos, tías, tíos y otros vivir bajo el mismo techo (o dos techos).
- Oportunidades para el envejecimiento en el lugar . Como señala Christopher Strom, uno de los casos de uso más comunes para los ADU es también uno de los más rentables: "pisos de abuelita", "apartamentos de suegra", como quieras llamarlos. Invitar a un miembro de la familia anciano a vivir de forma independiente en su propiedad es una excelente manera de mantenerlos activos, saludables, felices y ocupados durante más tiempo. La vida ADU también aumenta los ahorros de jubilación de familiares mayores, incluso si requieren cuidado a tiempo parcial en el hogar. Según el Departamento de Salud y Servicios Humanos de los EE. UU., El costo promedio por hora de un asistente de salud en el hogar es de aproximadamente $ 21. Por el contrario, el costo diario promedio de una habitación de un asilo de ancianos es de casi $ 300.
- Alojamiento para ayuda doméstica . Una ADU es un excelente lugar para hospedar un ama de llaves o una au pair. Con su propio espacio de vida separado, en lugar de un dormitorio adicional, los empleados del hogar se sentirán menos limitados y menos dependientes de la familia que los emplea. Eso es importante para ambos lados de la relación.
- Potencial de espacios de uso múltiple . Pocas si alguna de las ADU cumplen la misma función para siempre. A medida que las necesidades de sus propietarios cambian, la mayoría cambia sus usos en consecuencia. En varias ocasiones, su ADU podría ser un estudio de arte, una sala de bonificación, un Airbnb, un apartamento de abuelita y un alquiler a largo plazo para un inquilino no relacionado. Incluso podría cumplir múltiples funciones al mismo tiempo, por ejemplo, un estudio que funciona como cueva de hombre y luz de luna como Airbnb.
- Reducción de la presión de desarrollo . Las ADU pueden simultáneamente reducir la presión del desarrollo local y preservar el carácter del vecindario, dos imperativos que con frecuencia están en desacuerdo. Al aumentar el número de unidades de vivienda por acre y aumentar el valor de las propiedades, los ADU aumentan el costo político del desarrollo a gran escala (al aumentar el número de residentes desplazados) al tiempo que aumentan los costos de adquisición y construcción de tierras para los desarrolladores. En barrios de rápida gentrificación, las ADU por sí solas no son suficientes para reducir el desarrollo disruptivo. En casos marginales, las regulaciones permisivas de unidades accesorias pueden marcar una diferencia real, no necesariamente deteniendo por completo el desarrollo, sino alentando a los desarrolladores a invertir en proyectos más pequeños y amigables con las personas que agregan densidad sin comprometer el carácter del vecindario.
- Mayor desarrollo, más inteligente y más eficiente . Del mismo modo que no pueden neutralizar por sí solos la presión del desarrollo en vecindarios deseables, las ADU no pueden por sí mismas transformar barrios ineficientes y orientados al automóvil en modelos de crecimiento inteligente. Sin embargo, al reducir el tamaño promedio de las unidades de vivienda y aumentar la densidad de población, las ADU empoderan a las personas -y, por extensión, a los barrios y las ciudades- a utilizar los recursos de manera más eficiente. Las unidades de vivienda más pequeñas requieren menos energía para operar y menos materias primas para construir y mantener. Los vecindarios más pequeños fomentan más desplazamientos a pie y en bicicleta, y menos viajes en automóvil. El resultado: menor huella de carbono per cápita.
Inconvenientes de las unidades de vivienda accesorio
Para muchos defensores del desarrollo inteligente, el caso de las ADU es realmente abierto y cerrado. Por desgracia, el movimiento plano de la abuela no está exento de controversia, particularmente en las comunidades suburbanas donde el desarrollo ordenado y la preservación del valor de la propiedad son preocupaciones primordiales.
A continuación, se muestran algunos argumentos comunes en contra de las ADU en general y los inconvenientes molestos para los propietarios de viviendas que están considerando agregar ADU donde lo permitan:
- Costo inicial y continuo significativo . Una ADU separada puede costar fácilmente más de $ 100, 000 para construir y equipar. Una ADU adjunta puede costar más de $ 40, 000. Claro, es posible financiar estos costos con un préstamo garantizado, pero eso requiere que desembolses varios cientos de dólares adicionales por mes, además de tu hipoteca actual, probablemente. Si no tiene el efectivo para pagar la construcción de su ADU por adelantado, o incluso para cubrir los costos de cierre de su préstamo de construcción (si no se pueden acumular en el préstamo), es posible que deba ahorrar un tiempo antes de comenzar. Del mismo modo, si no planea alquilar su ADU o vender su propiedad poco después de que se complete la construcción, el flujo de efectivo de su hogar debe ser suficiente para absorber su pago mensual.
- Pactos potenciales y restricciones a la venta . En algunas jurisdicciones, las propiedades dotadas por ADU deben estar ocupadas por sus propietarios. Esta restricción generalmente se escribe en la escritura de la propiedad, por lo que no puede pretender que su apartamento de garaje no es una unidad accesoria. Puede ser un factor decisivo. Aquí en Minneapolis, el requisito de ocupación del propietario de la ordenanza de la ADU, por lo demás permisiva, es prácticamente lo único que nos impide convertir nuestro cobertizo en una cochera. Es una pena porque tenemos muchos amigos que pagarían un buen dinero por vivir detrás de nosotros.
- Impuestos a la propiedad más altos . Construir equidad generalmente se presenta como algo bueno, pero hay una desventaja para los propietarios con presupuestos ajustados: mayores impuestos a la propiedad. Cuando construyes una ADU en tu propiedad, aceptas implícitamente un fuerte incremento en el valor tasado de la propiedad. Dependiendo del tipo de ADU, sus servicios, la ubicación de su propiedad y otros factores, ese aumento podría igualar o incluso exceder el costo de construir la unidad, lo que podría agregar una suma alta de tres o cuatro cifras a su impuesto anual a la propiedad cuenta. Las ADU separadas son particularmente vulnerables. De acuerdo con Oregon Live, las peculiaridades del código impositivo del Condado de Multnomah produjeron un grave impacto publicitario para miles de propietarios a principios y mediados de la década de 2010. Una "depresión de abuelita plana" aguantó hasta que el gobierno estatal de Oregón intervino con una solución, según Miller Nash Graham & Dunn.
- Burocracia regulatoria . Al igual que la mayoría de los códigos de construcción y zonificación, las ordenanzas que rigen las unidades de vivienda accesorias son largas, densas y secas. Claro, probablemente puedas condensar los puntos importantes (límites de pies cuadrados, área de suelo, contratiempos, requisitos de permisos) en una página de una sola cara, pero es probable que necesites ayuda profesional para evitar cualquier demonio en los detalles. "Los códigos [ADU] son muy complicados, así que asegúrese de saber que su diseño cumple con el código de construcción antes de gastar mucho dinero", dice Christopher Strom.
- Mayor carga de mantenimiento . Cada propietario sabe que más metros cuadrados significa más mantenimiento. Eso es cierto incluso si no ocupa realmente ese espacio extra. Si alquila su ADU a un inquilino a largo plazo, la incluye en Airbnb o HomeAway, o la mantiene como estudio o espacio de bonificación, es su propiedad. Y eso significa que eres responsable de mantenerlo en buena forma (o al menos aceptable). Los costos de mantenimiento de la vivienda varían significativamente según la edad, el tamaño, la configuración, la ubicación y otros factores de la casa, y es cierto que las unidades de accesorios recién construidas probablemente sean más económicas de mantener que las casas antiguas. Aún así, los costos de mantenimiento pueden sumarse con el tiempo: The Balance calcula que, durante largos períodos, los propietarios deben presupuestar aproximadamente el 1% del valor de su hogar para mantenimiento y conservación. Eso es $ 1, 000 por una ADU de $ 100, 000.
- Potencial de vandalismo . En algunos vecindarios, las ADU son objetivos fáciles para el vandalismo. Los AUD separados que permanecen vacantes por largos períodos son particularmente vulnerables. Como mínimo, querrá instalar reflectores activados por movimiento. Las cámaras externas tampoco son una mala idea. Para una verdadera tranquilidad, un sistema de seguridad adecuado es probablemente esencial. Eso puede costar entre $ 15 y $ 60 por mes, dependiendo de sus características y si su casa principal ya tiene una configuración de seguridad.
- Potencial de espacio al aire libre menos utilizable . En lotes de tamaño modesto, las ADU pueden comer en espacios exteriores utilizables. Nuevamente, las ADU separadas son especialmente problemáticas en este punto. Aunque el convenio restrictivo es el mayor problema para nosotros, mi esposa y yo también estamos preocupados por una ADU separada masticando gran parte de nuestro pequeño patio trasero, que utilizamos mucho cuando hace buen tiempo, y comiendo en nuestras parcelas de jardín.
- Potencial de conflicto con los vecinos . Los ADU pueden alterar las relaciones de vecindad, especialmente en ciudades más pequeñas y vecindarios más tranquilos donde es más probable que sean una novedad. Un ejemplo: esta historia de Greenfield (Massachusetts) Recorder sobre el conflicto provocado por la primera unidad de vivienda accesoria aprobada de esa ciudad. Incluso si no está obligado a hacerlo por ley, no es una mala idea mantener a sus vecinos conectados a sus planes de ADU antes y durante el proceso de construcción.
Palabra final
En esta guía, hemos examinado detenidamente los costos iniciales de la creación de una ADU. Si todavía está sufriendo de shock de pegatina, pero intrigado por el potencial de ingresos de una unidad de accesorio adjunta o separada, es posible que se esté alejando de construir uno usted mismo y hacia la compra de una propiedad con una ADU existente.
Eso podría ser bueno para tu cordura. Comprar una ADU existente elimina todos los dolores de cabeza asociados con la supervisión de un proyecto de construcción complicado, un trabajo para el que la mayoría de los propietarios ya ocupados tienen poco apetito.
Simplemente no espere que reduzca el costo inicial de su ADU. La construcción de una vivienda accesoria es una forma casi segura de aumentar el valor de reventa, a veces por un monto mayor que la inversión inicial total del constructor. Ya sea que construyas o compres, pagarás por tu ADU de una forma u otra.
¿Tiene su propiedad una unidad de vivienda accesoria? ¿Estás pensando en agregar uno?
