¿Qué es la exención de Homestead? Definición, impuestos y tratamiento legal

En realidad, vivir fuera de la red es raro, pero millones de propietarios estadounidenses realmente pueden llamarse colonos. Eso se debe a que el gobierno federal y la mayoría de los gobiernos estatales también extienden protecciones legales especiales a las residencias principales de los propietarios.

Generalmente conocidas como "exenciones de vivienda" (y las propiedades que protegen generalmente conocidas como "propiedades familiares"), estos estatutos existen para proteger a los ocupantes propietarios de los impuestos excesivos, proporcionar refugio a los cónyuges sobrevivientes después de que sus parejas transmiten, y proteger parte o toda la equidad de la propiedad de ciertos tipos de acreedores. La exención federal de vivienda se aplica específicamente a los propietarios que se declaran en bancarrota. Las exenciones estatales homestead tienden a ser más amplias, con disposiciones que protegen a los propietarios de algunos impuestos a la propiedad y, después de la muerte, proporcionan a sus cónyuges y dependientes sobrevivientes protección contra los acreedores no asegurados y otros demandantes que intentan ocupar su residencia principal.

Las exenciones de Homestead generalmente se aplican a viviendas unifamiliares y aisladas, condominios y casas prefabricadas en terrenos de propiedad o arrendados por el propietario. No se aplican a propiedades de alquiler, casas de vacaciones y otras propiedades residenciales que no califican como residencias principales.

Siempre que sean propietarios de las propiedades en cuestión, las personas que puedan demostrar que actúan como cabezas de familia de las propiedades cuyos residentes califican como sus dependientes pueden declarar esas propiedades como viviendas familiares, independientemente de dónde vivan realmente. Por ejemplo, si es soltero, soltero, alquila su residencia principal, es dueño de la casa de sus padres ancianos en la ciudad y asume toda la responsabilidad financiera por ellos (incluido el pago de la hipoteca y las reparaciones necesarias), es probable que lo reclame como una casa. Sin embargo, en todos los casos, un solo jefe de familia o pareja casada solo puede tener una vivienda propia, incluso si son propietarios o actúan como jefes de hogar en residencias múltiples.

La exención federal de Homestead

Según la Sección 522 (d) (1) del Código de Bancarrota de los EE. UU., Los propietarios pueden eximir una porción del interés de propiedad (capital) en sus residencias principales de acreedores no asegurados (como emisores de tarjetas de crédito) cuyos préstamos no están garantizados por los prestatarios. propiedad.

A partir de 2016, el valor en dólares del interés de la propiedad exenta está limitado a $ 23, 675 para individuos solteros y cabeza de familia que declaran quiebra, y $ 47, 350 para parejas casadas que se declaran en bancarrota conjuntamente. Esta es la cantidad que se les debe si la propiedad es confiscada y vendida para satisfacer las deudas pendientes. Se eleva cada tres años para mantener el ritmo de la inflación.

Muchos estados también tienen exenciones de viviendas que protegen a los propietarios que enfrentan bancarrota. Los montos de estas exenciones pueden ser más altos o más bajos que la exención federal. La ley estatal generalmente permite a los propietarios de viviendas elegir entre la exención estatal o federal.

En los estados donde la exención estatal es más generosa, tiene sentido que los propietarios que se enfrenten a la bancarrota la usen. Los siguientes estados son ejemplos:

• California : los propietarios solteros y sanos (con o sin dependientes) pueden exonerar hasta $ 75, 000; los jefes de familia que viven con un miembro de la familia pueden exonerar hasta $ 100, 000; y los propietarios de viviendas con discapacidades y ancianos pueden exonerar hasta $ 175, 000. Estos límites también se aplican a las parejas casadas; no existe una duplicación de la exención según la ley de California.
• Georgia : la mayoría de los propietarios individuales, con o sin dependientes, pueden exonerar hasta $ 21, 500. El estado proporciona $ 5, 000 adicionales que se pueden aplicar a cualquier propiedad, incluidos los bienes raíces de la propiedad. La exención se duplica (a $ 43, 000) para parejas casadas.
• Illinois : los propietarios individuales, con o sin dependientes, pueden exonerar hasta $ 15, 000. Las parejas casadas pueden exonerar hasta $ 30, 000.
• Carolina del Norte : la mayoría de los propietarios individuales, con o sin dependientes, pueden exonerar hasta $ 35, 000. Los propietarios mayores de 65 años cuyos cónyuges hayan fallecido pueden exonerar hasta $ 65, 000. Las parejas casadas pueden eximir hasta $ 70, 000.
• Ohio : los propietarios individuales, con o sin dependientes, pueden exonerar hasta $ 132, 900. Las parejas casadas pueden exonerar hasta $ 265, 800.

Cómo funciona la exención de Homestead en bancarrota

Si el valor de su casa es menor que el valor de la exención estatal o federal correspondiente, no puede ser vendido para satisfacer a sus acreedores en bancarrota.

En el caso más probable de que su hogar supere el valor de la exención de vivienda, puede venderse en quiebra. Sin embargo, sus acreedores no obtienen todos los ingresos. Usted (o usted y su cónyuge, si está casado) pueden mantener una suma global igual al valor de la exención de vivienda individual o conjunta. Puede usar esta suma como lo considere conveniente, incluso como anticipo en una nueva casa o como depósito de seguridad en un apartamento.

Otras exenciones de propiedad federales

Bajo la ley federal, la exención de vivienda es parte de un paquete más grande de exenciones de bancarrota que protege las posesiones físicas y los derechos de los acreedores no garantizados:

• Vehículos de motor, hasta $ 3, 775 en valor de tasación
• Joyería, hasta $ 1, 600
• Artículos para el hogar, como muebles y electrodomésticos, hasta $ 600 por artículo y $ 12, 625 en valor agregado
• Contratos de seguro de vida, hasta $ 12, 625
• Pagos del seguro de vida que son necesarios para su apoyo (sin límite especificado)
• Prescripciones médicas médicamente necesarias, prescritas legalmente, como máquinas portátiles de oxígeno (sin límite especificado)
• Beneficios federales, como Seguro Social y beneficios por desempleo (sin límite especificado)
• Pagos de pensión alimenticia y manutención que son necesarios para su manutención (sin límite especificado)
• Cuentas de jubilación exentas de impuestos, con un límite de $ 1, 283, 025 en IRAs tradicionales y Roth IRA, y sin límite especificado en otros tipos de cuentas

Es importante destacar que la exención homestead no protege su residencia principal contra la ejecución hipotecaria. Si se atrasa en su hipoteca, no puede quedarse en su casa simplemente porque es su hogar.

La exención de vivienda también puede no aplicarse contra otros préstamos o deudas garantizados por su interés en su hogar, tales como gravámenes de mecánica y préstamos de renovación de la FHA. Si no está seguro de si un tipo específico de deuda está cubierto, consulte con un abogado de bienes raíces con licencia para ejercer en su área.

Exenciones federales y estatales de Homestead

Si su estado no tiene su propia exención homestead, puede aprovechar la exención federal homestead durante una presentación de bancarrota. Sin embargo, la mayoría de los estados con exenciones de vivienda (aunque no todos) son más generosos que la exención federal.

Ese es el caso de Massachusetts, donde la exención de vivienda oscila hasta $ 500, 000, según el Registro de escrituras del condado de Norfolk. En otros casos, la exención estatal no especifica un límite en dólares. En cambio, se aplica a una superficie específica, por lo que su generosidad depende del valor de la propiedad subyacente. Por ejemplo, Iowa permite que los propietarios de viviendas protejan el interés total de su propiedad, sujeto a un límite de acres de 0.5 acres en ciudades y pueblos incorporados, y 40 acres en áreas rurales y comunidades no incorporadas.

Algunos estados con exenciones de vivienda se excluyen del sistema federal. Si su estado de origen es uno, debe usar la exención de hogar local. Si su estado de origen le permite elegir entre la exención estatal y federal, puede hacerlo, probablemente eligiendo la más generosa de las dos.

Límites de exención bajo la Ley de Prevención del Abuso de Bancarrota y Protección al Consumidor de 2005
La Ley federal de Prevención del Abuso de Bancarrota y Protección al Consumidor (BAPCPA, por sus siglas en inglés), aprobada en 2005, impone algunas limitaciones importantes a las exenciones estatales de viviendas en bancarrota.

El más importante es el cierre de la llamada "escapatoria de la mansión", a través de la cual las personas fuertemente endeudadas establecieron su residencia en estados con leyes homestead favorables, estacionaron su efectivo disponible en bienes inmuebles y se declararon en quiebra poco después. Esto ocurría con frecuencia en Florida, que tenía una exención homestead indulgente basada en acres.

BAPCPA culminó la exención estatal homestead en aproximadamente $ 155, 000 para individuos y aproximadamente $ 310, 000 para matrimonios en los siguientes casos:

• Cuando la propiedad homestead fue adquirida a través de una transferencia fraudulenta dentro de los 10 años anteriores
• Cuando la persona o pareja endeudada compró la propiedad homestead dentro de los 40 meses (1.215 días) anteriores a la presentación de la quiebra, con la importante excepción de que las ganancias procedentes de la venta de la propiedad anterior del deudor (y posteriormente utilizadas para comprar su vivienda actual) pueden ser agregado a la exención homestead
• Cuando el deudor fue condenado por un delito grave

Al igual que la exención federal estándar de vivienda, la exención BAPCPA aumenta periódicamente para mantener el ritmo de la inflación. Se aplica en todos los 50 estados, y reemplaza la ley estatal cada vez que surge un conflicto.

Características comunes de los estatutos estatales de Homestead

Mientras que la exención de vivienda federal está diseñada específicamente para proteger a los propietarios contra los acreedores no garantizados en quiebra, las leyes estatales de vivienda son más amplias. Por lo general, protegen a los jefes de familia individuales, las parejas casadas y, a veces, las personas solteras (incluidas las personas a cargo y las personas no dependientes).

Se enfocan en tres áreas importantes:

1. Refugio para Cónyuges Sobrevivientes . Los estatutos de Homestead generalmente brindan protección a los cónyuges y dependientes sobrevivientes, incluidos los hijos menores, frente a los reclamos de los acreedores no garantizados, como los emisores de tarjetas de crédito. También brindan protección a los cónyuges y dependientes sobrevivientes contra los reclamos del ex cónyuge y otros hijos o hijastros del propietario fallecido, incluso si el testamento del propietario no especifica que la propiedad se le debe dejar a la nueva familia. Para seguir siendo elegibles para esta protección, los cónyuges sobrevivientes o sus familias deben proporcionar (y pagar) el mantenimiento y la conservación de las propiedades cubiertas, los impuestos a la propiedad y los pagos de la hipoteca, si corresponde. También deben mantener la propiedad como su residencia principal, y pueden perder sus derechos de propiedad después de mudarse a otra parte, incluso si conservan las propiedades heredadas.
2. Protección de activos en bancarrota . Un acreedor no asegurado generalmente no puede forzar la venta de propiedades de propiedad familiar cuando los intereses del propietario son menores que los valores en dólares de la exención de vivienda de los estatutos relevantes, o cuando la propiedad es menor que los límites de superficie. Cuando los intereses del propietario son mayores que los valores en dólares o los límites de superficie, se le puede permitir a un acreedor forzar una venta, pero el propietario tiene derecho a retener los ingresos máximos permitidos por la ley.
3. Limitar la exposición a los impuestos a la propiedad . Muchos (pero no todos) los estatutos del patrimonio familiar limitan la exposición de los propietarios a los impuestos a la propiedad locales al exentar parte de su valor de los cálculos de la tasación de impuestos. Por ejemplo, en un estado con una exención de impuestos a la propiedad de $ 50, 000, un propietario que vive en una casa con un valor tasado de $ 200, 000 paga impuestos a la propiedad como si la casa valiera solo $ 150, 000. Las exenciones de impuestos a la propiedad no afectan el valor de reventa de los hogares, y los propietarios retienen el derecho a votar sobre gravámenes y aumentos de impuestos a la propiedad en sus municipalidades y distritos escolares, incluso si sus propiedades están completamente exentas de impuestos. En algunos estados, ciertos grupos demográficos tienen derecho a exenciones de impuestos a la propiedad más generosas. Por ejemplo, según la Contraloría de Cuentas Públicas de Texas, todos los propietarios de Texas tienen derecho a una exención del impuesto a la propiedad de $ 25, 000 por impuestos escolares, pero los residentes discapacitados y mayores de 65 años disfrutan de una exención adicional de $ 10, 000.

A menudo, las leyes estatales de propietarios protegen los beneficios del seguro de propietarios de los acreedores por un período de tiempo determinado (generalmente de uno a dos años, pero potencialmente más) después de un evento cubierto que daña o destruye severamente una propiedad en propiedad.

Exclusiones clave para los Estatutos de Homestead

Los estatutos de Homestead no otorgan carta blanca a los propietarios acreedores ni a las autoridades tributarias locales. Algunos estatutos estatales son más generosos que otros, pero ninguno es absoluto.

Además de las hipotecas y otros gravámenes garantizados por el interés en la propiedad homestead, las leyes homestead tienden a no proteger a los propietarios y sus herederos de:

• Ventas forzadas relacionadas con impuestos federales, estatales o locales (gravámenes fiscales)
• Ejecución de sentencias relacionadas con la manutención de cónyuges o hijos menores actuales o anteriores
• Satisfacción de gravámenes que son anteriores a la creación de la propiedad (seguro de título con frecuencia puede evitar este problema)
• Ventas forzadas relacionadas con la satisfacción del alquiler en mora delincuente (esto puede ocurrir cuando el propietario de una casa móvil con propietario acumule una deuda significativa con el propietario del lote donde está estacionado)

Además, los propietarios de viviendas deben comprender los requisitos de sus estatutos estatales para el mantenimiento de viviendas. Por ejemplo, en algunas jurisdicciones, incluso el alquiler temporal de una propiedad propiedad del propietario constituye un abandono y puede anular las protecciones otorgadas por los estatutos del estado.

Ejemplos de estatutos estatales de Homestead

La siguiente es una muestra representativa de los estatutos de la propiedad estatal. Tenga en cuenta que su contenido, especialmente los valores en dólares, están sujetos a cambios a medida que se promulguen nuevas leyes. Para obtener información actualizada sobre las leyes de propiedad familiar en su localidad, consulte con la legislatura de su estado o la autoridad de vivienda.

Texas

• Exención de impuestos a la propiedad : Todos los propietarios de Texas pueden reclamar una exención fiscal escolar de $ 25, 000, reduciendo el valor tasado de sus propiedades en $ 25, 000 para los impuestos locales del distrito escolar. Los propietarios con discapacidades legales y mayores de 65 años pueden reclamar una exención adicional de impuestos escolares de $ 10, 000. Los condados de Texas están autorizados a permitir exenciones tributarias de vivienda "opcionales" de hasta el 20% (o $ 5, 000, el que sea menor) del valor tasado para los impuestos del condado (aparte de los impuestos del distrito escolar). Por ejemplo, el Condado de Harris, donde se encuentra Houston, ofrece una exención de impuestos del condado del 20%. Los condados pueden ofrecer exenciones adicionales opcionales de hasta $ 3, 000 para mayores de 65 años y personas discapacitadas. Ciertos condados ofrecen exenciones adicionales para ciertos grupos demográficos o clases. Por ejemplo, los propietarios de viviendas del Condado de Harris cuyas discapacidades relacionadas con el servicio militar les impiden trabajar pueden reclamar una exención del 100% de los impuestos del condado.
• Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de BAPCPA de 40 meses, la ley de Texas permite que los propietarios-ocupantes de la propiedad privada eximan un valor en dólares ilimitado de la incautación por parte de acreedores no asegurados. En ciudades y pueblos incorporados, una propiedad exenta no puede tener más de 10 acres. En las áreas rurales, el límite de tamaño es de 100 acres para los propietarios individuales y de 200 acres para las familias.

Florida

• Exención de impuestos a la propiedad : la ley de la Florida permite que los propietarios eximan los "primeros" $ 25, 000 en valor tasado de todos los impuestos, y los "terceros" $ 25, 000 de impuestos no escolares. Básicamente, un hogar con un valor de $ 75, 000 está sujeto a impuestos como si valiera $ 25, 000 para la porción no escolar de la factura de impuestos del propietario, y como si valiera $ 50, 000 para la porción de la cuenta del colegio.
• Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de BAPCPA, la ley de la Florida permite una exención de valor en dólares ilimitada. En municipios incorporados, una propiedad exenta no puede ser mayor a 0.5 acres. En áreas no incorporadas, una propiedad exenta no puede ser mayor de 160 acres.

Massachusetts

• Exención de impuestos a la propiedad : No hay exención del impuesto a la propiedad para las viviendas en Massachusetts.
• Exención de acreedor : Massachusetts automáticamente exime $ 125, 000 en equidad de la casa de la incautación de acreedor. Los propietarios que presentan declaraciones de vivienda con su registro local de escrituras (registrador del condado) pueden exonerar hasta $ 500, 000. Las personas discapacitadas de cualquier edad, así como las personas no discapacitadas de 62 años o más, disfrutan de exenciones personales de hasta $ 500, 000 cada una. Esto significa que una pareja cuyos miembros califican como discapacitados o ambos mayores de 62 años puede exonerar hasta $ 1, 000, 000.

Kansas

• Exención de impuestos a la propiedad : los colonos de Kansas pueden solicitar anualmente reembolsos parciales de impuestos a la propiedad. Los reembolsos se aplican solo a los impuestos generales sobre la propiedad y no se aplican a los impuestos sobre la propiedad valorada en más de $ 350, 000. El valor máximo anual del reembolso es de $ 700. Los propietarios de bajos ingresos (aquellos que ganan menos de $ 19, 100 en ingresos anuales) de 65 años o más pueden calificar para el reembolso de Kansas Property Tax Relief, que devuelve el 75% de los impuestos a la propiedad pagados cada año.
• Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de BAPCPA, Kansas permite una exención de valor en dólares ilimitada. Los residentes en municipios incorporados pueden exonerar hasta un acre, mientras que los residentes en otros lugares pueden exentar hasta 160 acres.

Cómo homestead su residencia principal

El procedimiento para homesteading una residencia principal varía según la jurisdicción, pero generalmente no es ni difícil ni costoso. En la mayoría de los estados, una residencia gana el estatus de propiedad familiar simplemente por virtud del propietario cerrando la propiedad y declarándola su residencia principal.

En Nevada, Virginia y Vermont, se requiere un procedimiento formal de homesteading. Incluso en estados donde no se requiere homestead formal, la declaración formal de una propiedad confiere protecciones importantes, como la continuación de la designación homestead y la protección de las ganancias de venta de los acreedores por un período determinado (que varía según el estado) después de que la casa vendido.

En general, el proceso de homesteading sigue este esquema. Para obtener instrucciones específicas de su localidad, consulte con las autoridades de vivienda de su estado o ciudad.

1. Evalúa la Elegibilidad de tu Propiedad . Revise los estatutos de homesteading de su estado y determine si la propiedad que desea proteger cumple con los criterios de elegibilidad aplicables. Tenga en cuenta que, según BAPCPA, es posible que no pueda proteger el valor total de su hogar si ha vivido allí durante menos de 40 meses.
2. Determine si su estado requiere una declaración . La mayoría de los estados no requieren que los propietarios declaren oficialmente propiedades. Para determinar si su estado sí lo hace, verifique con la autoridad de vivienda de su estado o la oficina local del registrador. Cuando se requiere una declaración formal, las autoridades generalmente proporcionan formularios estandarizados o de muestra que puede completar en línea o a mano. Por ejemplo, la Oficina del Registrador del Condado de Clark (Nevada) proporciona un formulario estándar de una página en línea. Una vez que obtenga el formulario, averigüe si debe presentar su declaración de forma recurrente (por ejemplo, Vermont requiere declaraciones anuales) o solo una vez.
3. Reúna la información requerida . La información requerida para declarar Homestead varía según el estado, pero generalmente incluye el número de parcela del evaluador (APN), la dirección del inmueble, una descripción legal de la propiedad (con dimensiones y límites), el interés del propietario en la propiedad y los residentes actuales de la propiedad. (incluidos los dependientes). La mayoría de esta información se puede encontrar en la escritura de la propiedad.
4. Complete y Notarize the Form . Usando la información que ha reunido, complete el formulario por completo. Si su grabadora local requiere que se certifiquen ante notario las declaraciones de propiedad, llévela a un notario con prueba de identidad aceptada y fírmela ante el notario. Dependiendo de dónde legalice el formulario, este paso puede requerir una tarifa nominal, a menudo alrededor de $ 5.
5. Archiva el formulario . Presente el formulario completo y notarizado en la oficina de registro de su condado. Si bien los formularios de declaración de hogares no son documentos muy complejos, es imprescindible que su formulario se complete de manera adecuada, y es probable que el personal de la oficina del registrador no brinde consejos útiles en este frente. Si le preocupa su capacidad para completar su formulario por su cuenta, consulte con un abogado; en el caso de que tenga que invocar sus derechos de vivienda, la hora o dos de los honorarios del abogado se los pagará rápidamente.
6. Obtener confirmación escrita de la presentación . La oficina de su registrador debe proporcionar una copia de la declaración presentada con el sello del registrador. Esto indica que ha sido archivado y está registrado.

Palabra final

Aunque los seguros de vivienda y la ley de propiedad familiar tienen poco parecido entre sí en un sentido legal, ambos protegen contra pérdidas catastróficas que pueden cambiar la vida de una familia de la noche a la mañana. Del mismo modo que nunca desearía presentar una reclamación con su aseguradora de vivienda, preferiría nunca probar los límites de la exención de vivienda de su estado para las presentaciones de bancarrota o las asignaciones de ocupación para los cónyuges sobrevivientes. Pero, cuando todo está dicho y hecho, es reconfortante saber que al menos parte de su interés en su residencia principal está parcialmente protegido de la desgracia.

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