¿Necesito un seguro contra inundaciones? - Lo que cubre y los costos de las políticas

Crecí en una zona escabrosa y semi rural. La casa de mi infancia estaba en la ladera de un río angosto pero enérgico. Desde nuestra ventana delantera, el río era apenas visible en medio de los árboles. Lo recuerdo principalmente como la pieza central de una popular reserva natural a poca distancia de nuestra casa.

Nuestro vecino, cuya casa se sentó a lo largo de la orilla del río aguas abajo de la reserva, tuvo una experiencia muy diferente. Cuando las circunstancias eran correctas, una gran tormenta de nieve seguida de un calentamiento repentino o una sucesión de fuertes lluvias de primavera, todo su patio se convirtió en un lago. A veces tomaba días drenar. Cuando finalmente lo hizo, a menudo era un desastre. Después de los peores diluvios, el agua se derramaría sobre sus líneas de propiedad e inundaría la carretera principal, cortando temporalmente el área inmediata. Afortunadamente, nuestra casa siempre estuvo muy por encima de la línea de flotación.

Cuando era niño, era ambivalente sobre la difícil situación de mi vecino. Su propiedad era más bonita que la nuestra. Gran parte del año podía contemplar por la ventana trasera una suave vía fluvial rodeada de majestuosos árboles. Animales salvajes - ciervos, pavos, aves acuáticas, coyotes y alguna nutria de río ocasional - frecuentaban la zona. Pero cuando el río se desbordó, me pregunté cómo podría tratarlo. Incluso en los años secos, su sótano probablemente se inundó un par de veces, y los años húmedos deben haber sido una lucha constante.

No sabía sobre seguro contra inundaciones entonces. Ahora que lo hago, espero que mi antiguo vecino lo haya tenido, aunque es posible que no haya estado cubierto por los eventos más localizados que solo afectaron su casa. Si vive en un área propensa a inundaciones, o está pensando en mudarse a una, puede considerar agregarla a su arsenal de cobertura. Esto es lo que necesita saber sobre el seguro contra inundaciones antes de determinar si tiene sentido para su hogar.

¿Qué es un seguro contra inundaciones?

Una póliza de seguro contra inundaciones generalmente se emite con un plazo de un año que cubre daños a la vivienda y a la propiedad debido a inundaciones. La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) define una "inundación" como "una condición general y temporal de inundación parcial o completa de dos o más acres de área normalmente seca o de dos o más propiedades, al menos una de las cuales es del titular de la póliza propiedad."

Según FEMA, una inundación puede ser cualquiera de los siguientes:

Estas condiciones suelen ser causadas por la acción de las olas a largo plazo, en casos exacerbados por el aumento del nivel del mar, o eventos climáticos discretos y predecibles, como huracanes o tormentas eléctricas. Sin embargo, también pueden ser causados ​​por eventos más raros o impredecibles, como un tsunami generado por un terremoto o una falla en una presa.

Los eventos de inundación que se originan en el interior, debido a las tuberías reventadas, por ejemplo, no están cubiertos por el seguro contra inundaciones. Sin embargo, pueden estar cubiertos, en todo o en parte, por pólizas de seguro de propietario estándar.

Tenga en cuenta que la definición de inundación de FEMA cubre más que solo agua estancada en áreas bajas. De hecho, cubre casi todos los tipos de inundaciones que se originan fuera del hogar, a diferencia de los eventos en interiores. Incluso si vive en una ladera y no se considera en riesgo de una inundación típica de agua estancada, aún podría correr el riesgo de sufrir daños por deslizamiento de lodo o escorrentía.

Las pólizas de seguro contra inundaciones pueden cubrir a los propietarios en riesgo (incluidos los propietarios de condominios) y los propietarios de negocios por daños estructurales y la pérdida de la vivienda o de los contenidos del edificio. El seguro contra inundaciones también está disponible para inquilinos en riesgo, principalmente para los contenidos de la vivienda.

¿Quién ofrece seguro contra inundaciones?

Es importante tener en cuenta que las pólizas de seguro de propietarios e inquilinos estándar no cubren los daños ocasionados por inundaciones que se originan fuera del hogar (a diferencia de una tubería reventada dentro de la casa). Según un estudio de la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (NAIC, por sus siglas en inglés), el 33% de los propietarios estadounidenses cree erróneamente que las pólizas de su hogar cubren dichas inundaciones. Esta percepción errónea común lleva a muchos propietarios en riesgo a renunciar al seguro contra inundaciones.

Entonces, ¿quién lo ofrece? El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP). El NFIP fue fundado en 1968 y actualmente trabaja con cerca de 80 compañías de seguros privadas, como Allstate y Liberty Mutual, para proporcionar cobertura contra inundaciones a los propietarios e inquilinos en riesgo. Las políticas aprobadas por el NFIP se pueden comprar directamente de las compañías de seguro participantes o de agentes autorizados a vender sus pólizas.

Sin embargo, no todas las compañías de seguros con sede en los Estados Unidos ofrecen seguro contra inundaciones. Si tiene cobertura para inquilinos o propietarios de vivienda a través de una compañía que no participa en el NFIP, debe buscar a otro proveedor.

Además, no todas las comunidades han firmado los requisitos de gestión de llanuras de inundación del NFIP, que rigen la zonificación, la construcción de edificios, la colocación de la infraestructura y otros aspectos del entorno construido en áreas propensas a las inundaciones. Si su condado o ciudad no ha aceptado esos requisitos, su póliza puede tener una prima más alta en relación con pólizas similares en las comunidades participantes, o es posible que no pueda obtener una póliza en absoluto. Sin embargo, alrededor de 20, 000 comunidades participan desde 2014, por lo que hay buenas posibilidades de que lo haga.

Cómo funciona el seguro contra inundaciones

La disponibilidad, el costo y la cobertura del seguro contra inundaciones dependen en gran medida de la geografía. FEMA mantiene alrededor de 100, 000 mapas de riesgo de inundación (también conocidos como mapas de seguro de riesgo de inundación o FIRM) que cubren una porción significativa de la superficie continental de los EE. UU. Cada mapa separa su área de cobertura en zonas de seguro contra inundaciones, áreas en las que el riesgo de inundación es más o menos igual. Los límites de las zonas generalmente siguen los contornos de elevación y los accidentes geográficos, con las áreas de mayor riesgo ubicadas a lo largo de las riberas de los ríos, costas y cañones, y las áreas de menor riesgo en terrenos altos y estables.

Zonas de seguro contra inundaciones

Hay tres tipos generales de zonas de seguro contra inundaciones. Los dos primeros se dividen en subzonas para indicar gradientes de riesgo dentro de ellos:

• Áreas de alto riesgo o áreas especiales de riesgo de inundación . Si su propiedad está en un área especial de riesgo de inundación y tiene una hipoteca residencial o comercial de un emisor de hipoteca asegurado y con licencia federal, se le exige que tenga seguro contra inundaciones. Se recomienda encarecidamente a los inquilinos, pero no se les exige, que lleven un seguro contra inundaciones. Las Áreas especiales de riesgo de inundación se definen como las que tienen un 1% o más de posibilidades de inundación en un año determinado. Sus límites externos a veces se llaman elevación de inundación base, con inundación base que se refiere a la llamada inundación de 100 años, o la peor inundación que se espera que ocurra en esa ubicación dentro de un período de 100 años. En los mapas de riesgo de inundación, las Áreas especiales de peligro de inundación se indican con combinaciones de letras y números que comienzan con las letras "A" o "V".
• Áreas de riesgo moderado a bajo . Estas áreas tienen un menor riesgo de inundación: entre 0.2% y 1% para riesgo moderado, y menos de 0.2% para bajo riesgo, en un año dado. Sin embargo, en parte porque cubren mucho más terreno, siguen siendo responsables de más del 20% de todas las reclamaciones por inundación del NFIP y reciben alrededor de un tercio de toda la asistencia por desastre distribuida para inundaciones, según el NFIP. A nadie que viva, trabaje o posea propiedades en estas áreas se le exige que tenga seguro contra inundaciones, aunque el NFIP recomienda que lo haga. En los mapas de riesgo de inundación, las áreas de riesgo moderado a bajo se indican con las letras "X" (sombreada o sin sombrear), "B" y "C". Dentro de esta amplia categoría de riesgo, "B" denota el riesgo más alto, "X" denota riesgo intermedio, y "C" denota el riesgo más bajo.
• Áreas de riesgo indeterminado . Estas áreas no son inmunes a las inundaciones, pero no han sido evaluadas formalmente por riesgo de inundación. Están marcados con una "D" en los mapas de riesgo de inundación. Aunque el NFIP no recomienda explícitamente ni exige un seguro contra inundaciones en estas áreas, sí asegura las propiedades dentro de ellos.

El primer paso para determinar si debe obtener cobertura de seguro contra inundaciones y cuánto podría costar es consultar el mapa de riesgo de inundación de su área y averiguar en qué zonas y subzonas vive o posee la propiedad. Para buscar su mapa, busque La base de datos del Mapa de riesgos de seguros contra inundaciones de FEMA por dirección, nombre de la comunidad o coordenadas de latitud y longitud.

Cómo se determinan los costos de la póliza de seguro contra inundaciones

El seguro contra inundaciones es inusual en el sentido de que el NFIP establece y fija las primas, en función de su evaluación del riesgo de inundación de los asegurados, los límites de cobertura, los deducibles y la edad y los componentes materiales de las estructuras cubiertas. Las primas no varían entre las aseguradoras, por lo que no hay necesidad de buscar un mejor trato.

Sin embargo, el NFIP ocasionalmente modifica sus métodos de evaluación de riesgos, lo que podría afectar el riesgo percibido de su hogar. Y, de vez en cuando, el programa puede elevar las tasas en general para dar cuenta de la inflación.

Factores que pueden reducir sus primas de seguro contra inundaciones

Los factores generales que pueden reducir los costos de su seguro contra inundaciones incluyen los siguientes:

• Política de riesgo preferida . Para calificar para una tasa de política de riesgo preferido, la propiedad cubierta debe estar fuera de una zona especial de peligro de inundación (zonas B, C y X) y tener un historial de pérdidas favorable, lo que significa que no ha tenido un reclamo de pérdida importante. Las políticas de riesgos preferidos denotan las propiedades de menor riesgo en áreas que han sido asignadas por riesgo de inundación. Sus primas suelen ser entre un 5% y un 10% inferiores a las políticas estándar de bajo riesgo.
• Seguro de inundación grupal . Este tipo de seguro, indicado por un Certificado de seguro contra inundaciones, solo se emite después de una declaración presidencial de desastre, que normalmente se emite después de un evento meteorológico u otro desastre natural que causa inundaciones a gran escala. Según NFIP, los propietarios pueden recibir certificados de seguro contra inundaciones, independientemente de si viven en una zona especial de riesgo de inundación o si su emisor hipotecario les exige que lleven un seguro contra inundaciones. Aunque los destinatarios pueden optar técnicamente por las pólizas de seguro contra inundaciones grupales indicadas por sus certificados, aquellos que optan por no participar pueden ser descalificados de asistencia futura por desastre, por lo que si opta por no aceptar su póliza grupal, podría enfrentar enormes costos en el caso de que los resultados subsecuentes de la inundación en una declaración de desastre que cubre su propiedad. Las pólizas grupales de seguro contra inundaciones vienen con términos especiales de tres años y primas altamente subsidiadas, a menudo menos del 50% del costo de una póliza de seguro de inundación estándar e individual para la misma área. Los residentes que son requeridos o desean continuar con un seguro de inundación después del plazo de tres años de la póliza del grupo deben comprar una póliza estándar y pagar primas completas.
• Participación en el sistema de calificación de la comunidad . Las comunidades de NFIP que exceden los estándares mínimos para la protección contra inundaciones y la mitigación de daños pueden ganar créditos a través del Sistema de Calificación de la Comunidad, un programa de incentivos federal. Las comunidades obtienen crédito invirtiendo en iniciativas de educación para propietarios, estrictos códigos de construcción y medidas adicionales de protección contra inundaciones. Los créditos se traducen aproximadamente en descuentos especiales para los asegurados de esas comunidades. Estos descuentos pueden llegar hasta el 10% para propiedades de riesgo moderado a bajo (que no sean SFHA) que aún no califican para las pólizas de la póliza de riesgo preferido, y hasta el 45% para las propiedades de alto riesgo. Las políticas de riesgos preferidos no se ven afectadas por la participación del sistema de clasificación de la comunidad.
• Flood Map Grandfathering . En ciertos casos, los propietarios cuyos mapas de riesgo de inundación han sido cambiados para reflejar un mayor riesgo pueden ser capaces de asegurar las primas más bajas pagadas antes del cambio. Por separado, los edificios construidos en áreas de alto riesgo antes del mapeo de riesgo de inundación pueden calificar para primas subsidiadas, particularmente si tienen un valor histórico, aunque el NFIP no dice cuánto subsidios pueden reducir las primas.
• Sistemas de protección contra inundaciones . Las propiedades en áreas de alto riesgo protegidas por sistemas de protección contra inundaciones a gran escala, como los diques a lo largo del río Mississippi inferior, pueden calificar para primas más bajas. La reducción de primas es más o menos equivalente a la diferencia entre una póliza de alto riesgo y una de riesgo moderado, aunque las circunstancias individuales (como la elevación precisa de la estructura cubierta y si el dique ha fallado alguna vez) pueden afectar la reducción exacta. Los sistemas de protección contra inundaciones que califican deben tener una clasificación para proteger contra una inundación de 100 años o mejor. Para un ejemplo del mundo real, según PBS, el sistema de diques construido para reemplazar al que falló en el huracán Katrina está calificado para resistir una inundación de 100 años.

Tipos de pólizas de seguro contra inundaciones: Coberturas y costo

Dependiendo de su ubicación, riesgo de inundación, si está asegurando su residencia o negocio, y si es propietario o alquila, puede elegir entre varios tipos de pólizas de seguro contra inundaciones: solo contenido residencial (propiedad personal), edificio y contenido residencial, contenido comercial (equipo comercial e inventario) y construcción y contenido comercial.

Cuando los costos se indican para los tipos de pólizas a continuación, se aplican a residentes y dueños de negocios en zonas de inundación de riesgo moderado a bajo que califican para el cronograma de primas de la Póliza de Riesgo Preferido y eligen un deducible de $ 1, 000. En otras palabras, estas son primas para las políticas de menor riesgo disponibles.

En áreas de riesgo alto e indeterminado, las primas dependen en gran medida de las circunstancias individuales, como la elevación de los edificios en su propiedad, las características del terreno cercano y el reciente historial de inundaciones. En consecuencia, las primas varían ampliamente y son difíciles de estimar. Sin embargo, particularmente en áreas de alto riesgo, es probable que sean sustancialmente más altas que las primas indicadas a continuación. Si vive en un área de riesgo alto o indeterminado, debe hablar con un agente autorizado que tenga conocimiento de sus circunstancias.

Política de contenido único (Cobertura de propiedad personal)

Como no cubre daños en el edificio principal de una propiedad o dependencias, ni los costos asociados de limpieza y reparación, una póliza de seguro contra inundaciones de contenido solamente no es ideal para propietarios de viviendas y dueños de propiedades comerciales. Es una mejor opción para los propietarios de propiedades de alquiler y los propietarios de negocios que alquilan espacio en un edificio comercial.

Los límites de cobertura residencial (tanto para inquilinos como para propietarios) varían de $ 8, 000 a $ 100, 000. Los límites de cobertura no residencial oscilan entre $ 50, 000 y $ 500, 000. Tenga en cuenta que es significativamente más económico asegurar solo los contenidos sobre el suelo.

• Lo que está cubierto La cobertura generalmente incluye pertenencias personales, como artículos electrónicos, ropa, muebles y vehículos sin motor, como bicicletas, si se almacenan en el interior. También incluye cortinas y tratamientos de ventana no estructurales, aire acondicionado portátil y de ventana, electrodomésticos portátiles como hornos de microondas, alfombras y alfombras impermanentes, lavadoras y secadoras, congeladores y la comida en ellos, y los primeros $ 2, 500 de artículos de alto valor, como obras de arte originales y ropa de diseño.
• Lo que no está cubierto Los artículos no cubiertos generalmente incluyen automóviles y piezas de automóviles y artículos que se encuentran fuera del área cubierta, como un cobertizo externo sin una política separada o un sótano si no hay cobertura subterránea. Tampoco están cubiertos la moneda, objetos de valor (como joyas y obras de arte) por encima del límite de $ 2, 500 y el daño causado por moho, hongos y humedad a largo plazo. Los gastos de vivienda temporal y reubicación tampoco están cubiertos, pero generalmente están incluidos en una póliza para inquilinos o propietarios de viviendas.
• Costo de las Políticas Residenciales . Para un límite de cobertura de $ 8, 000, las primas anuales son $ 57 para los contenidos sobre el suelo y $ 79 para los contenidos superiores e inferiores. Para un límite de cobertura de $ 50, 000 (la cantidad mediana), las primas por encima, por encima y por debajo del suelo son de $ 153 y $ 207, respectivamente. Por $ 100, 000, las primas por encima, por encima y por debajo del suelo son de $ 221 y $ 271, respectivamente.
• Costo de las políticas no residenciales . Para pólizas de $ 50, 000, las primas por encima y por encima del suelo son de $ 195 y $ 398, respectivamente. Por $ 250, 000 en cobertura (el límite de cobertura promedio), las primas respectivas son $ 524 y $ 1, 163. Por $ 500, 000 en cobertura, las primas respectivas son $ 948 y $ 2, 123.

Política de construcción y contenido

Las políticas que cubren los edificios, así como sus contenidos, son más completas y, por lo tanto, se adaptan mejor a los propietarios de viviendas y a los propietarios de propiedades comerciales. Los límites de cobertura residencial para casas de una a cuatro familias oscilan entre $ 8, 000 a $ 100, 000 para los contenidos y $ 20, 000 a $ 250, 000 para las estructuras.

Las estructuras residenciales con más de cuatro unidades se consideran "propiedades generales". La cobertura de contenido para estas propiedades también varía entre $ 8, 000 a $ 100, 000, mientras que los límites de cobertura estructural aumentan de $ 50, 000 a $ 500, 000. Tanto los contenidos como los límites de cobertura estructural para edificios comerciales que contienen negocios varían de $ 50, 000 a $ 500, 000.

• Lo que está cubierto Además de todo lo que cubre la política de contenido único, los artículos cubiertos suelen incluir el edificio en sí, incluidos los cimientos y las paredes de los cimientos; sistemas eléctricos y de fontanería; Equipo de HVAC, incluyendo aire acondicionado central y calefacción; calentadores de agua y hornos; refrigeradores, estufas, lavavajillas y otros aparatos de cocina; alfombras permanentes (no alfombras); paneles de pared incorporados, armarios, librerías y centros de entretenimiento; persianas de ventana estructurales; garajes separados, que no excedan el 10% del total de pies cuadrados construidos de la propiedad; y remoción de escombros después de la inundación. Los edificios independientes, como las casas de huéspedes y los cobertizos, requieren una política independiente, incluso si están en la misma propiedad zonificada.
• Lo que no está cubierto Además de las exclusiones bajo la política de contenido único, las pérdidas y partidas no cubiertas generalmente incluyen pérdidas financieras debido a interrupción del negocio, incapacidad para llegar al trabajo o pérdida del uso de la propiedad cubierta. Las estructuras externas sin políticas de seguro contra inundaciones separadas, infraestructura externa, como sistemas sépticos, pasillos, cubiertas separadas, patios y muebles de jardín, tampoco están cubiertas.
• Costo de las Políticas Residenciales . Para políticas de contenido estructural de $ 20, 000 / $ 8, 000, las primas anuales son $ 129 para estructuras residenciales sin sótanos y $ 176 para estructuras con sótanos u otros recintos subterráneos. Para pólizas de $ 125, 000 / $ 50, 000, las primas de sótano y no sótano son de $ 334 y $ 368, respectivamente. Con una cobertura de $ 250, 000 / $ 100, 000, las primas respectivas son de $ 414 y $ 460.
• Costo de las políticas no residenciales . Para pólizas de $ 50, 000 / $ 50, 000, las primas de sótanos y no sótanos son de $ 643 y $ 1, 016, respectivamente. Con una cobertura de $ 250, 000 / $ 250, 000, las primas respectivas son $ 1, 186 y $ 3, 129. Con una cobertura de $ 500, 000 / $ 500, 000, las primas respectivas son de $ 2, 880 y $ 4, 807.

Consideraciones especiales para sótanos y áreas debajo de la planta baja

Debido a que los sótanos, los sótanos de descanso y los espacios de arrastre de nivel inferior se encuentran parcialmente o completamente debajo de la tierra, son mucho más propensos a inundaciones y daños por agua. Además del simple hecho de que tener un sótano es probable que aumente la prima de su seguro contra inundaciones, éste y otros espacios subterráneos pueden estar sujetos a ciertas limitaciones de cobertura.

Aunque debe hablar con su agente de seguros o representante de la compañía para una contabilidad completa de las exenciones y límites de cobertura de su póliza, el seguro contra inundaciones (independientemente del tipo de póliza) generalmente no cubre los siguientes elementos en sótanos, sótanos de huelga, áreas de acceso de menor nivel, y otras partes subterráneas de su hogar:

Los elementos que generalmente están cubiertos en sótanos y espacios similares incluyen los siguientes:

Es especialmente importante comprender estas limitaciones y consideraciones si su espacio habitable principal se encuentra parcialmente bajo tierra, como en el caso de un apartamento en el sótano o una casa de dos niveles.

Periodo de espera

Las pólizas de seguro contra inundaciones generalmente entran en vigencia 30 días después de la fecha de emisión. En otras palabras, no puede hacer un reclamo sobre un evento que ocurra menos de un mes después de que compre su póliza.

Hay algunas excepciones a esta regla del período de espera de 30 días:

• Quemaduras recientes en tierras federales . La propiedad cubierta se encuentra en un terreno administrado o de propiedad federal que ha sido dañado por un incendio forestal contenido hace menos de 60 días y ahora está inundado.
• Requisitos estrictos para los prestamistas hipotecarios . La propiedad cubierta se encuentra fuera de un área especial de riesgo de inundación, pero su prestamista hipotecario aún requiere que obtenga un seguro contra inundaciones, ya sea antes o después de cerrar su préstamo. Dado que esto puede generar una lucha por la cobertura, su póliza generalmente cubre los reclamos realizados dentro de los 30 días de su emisión.
• Hipotecas en SFHAs . La propiedad cubierta se encuentra dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación y usted está obteniendo un seguro contra inundaciones como requisito de una hipoteca nueva, extendida o renovada. Una vez más, debido a la naturaleza acelerada de dicha política, por lo general cubre los reclamos realizados dentro de los 30 días de la emisión.
• Revisión del mapa de riesgo de inundación . Su mapa de riesgo de inundación ha sido revisado y su propiedad ahora se encuentra dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación. En este caso, debe comprar su póliza dentro de los 13 meses posteriores a la revisión del mapa para ser elegible para la exención del período de espera.

Palabra final

Mucha gente tiene una relación de amor-odio con el lugar donde viven. En muchos casos, ese sentimiento complicado se puede remontar a la geografía, la geología o el clima. Para los californianos, el cliché dice: los terremotos, la sequía, los incendios forestales y los deslizamientos de lodo son una opción aceptable para el clima templado y la belleza abrupta. Los residentes de los estados de Midwest y Plains equilibran los bajos costos de vida y las comunidades amistosas con inviernos fríos y tormentas de verano severas.

Las personas que viven cerca del agua, ya sea a lo largo de ríos ingobernables o de océanos propensos a tormentas, aceptan el riesgo de inundaciones potencialmente catastróficas a cambio de acceso a agua a demanda y excelentes vistas. Su patio trasero podría estar lleno de sorpresas, algunas agradables y otras no tanto. Depende de usted prepararse y celebrar en la misma medida.

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