Ya sea que esté comprando una vivienda prefabricada, construyendo una nueva construcción o planeando arreglar una casa más vieja, probablemente esté entusiasmado con la posibilidad de cerrar el trato y mudarse.
No tan rapido. Comprar una casa es una proposición costosa, la mayor inversión que la mayoría de las familias hace. Si bien no se le exige que cubra el precio total de la compra por adelantado, sí debe obtener una cantidad sustancial de efectivo antes de que pueda cerrar su casa.
Debe preocuparse por los costos de cierre habituales, como la inspección de su casa, la evaluación del prestamista y el seguro de título. Tomados en conjunto, estos gastos no son nada para estornudar, dependiendo de su situación, pueden representar entre el 3% y el 6% del precio total de la compra. En los mercados de compradores, es posible que tenga suerte convenciendo a su vendedor de que pague algunos costos de cierre, pero eso está lejos de estar garantizado.
La mayoría de los artículos de línea son pequeños cambios en comparación con el mayor gasto de cierre de todos: su pago inicial.
A pesar de que vence al cierre, el pago inicial generalmente no se considera un costo de cierre. Sin embargo, eso no lo hace menos impactante. Su pago inicial juega un papel importante ya veces decisivo en si puede cerrar en la casa de sus sueños, o, seamos realistas, la mejor casa que puede pagar con su presupuesto.
Esto se debe a que su pago inicial es una parte clave de la oferta que presenta al vendedor. La regla general es simple: cuanto mayor sea el pago inicial, más fuerte será la oferta. Más precisamente: cuanto mayor sea la participación del anticipo del precio total de compra, más probable es que el vendedor acepte.
Históricamente, el pago inicial ideal ha sido al menos el 20% del precio de compra. En una casa de $ 200, 000, eso es $ 40, 000. En los últimos años, los pagos iniciales más pequeños se han puesto de moda, gracias a los requisitos de suscripción más flexibles y la creciente aceptación entre los vendedores.
Sin embargo, reunir un pago inicial es una tarea difícil, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez en los costosos mercados costeros. Según CoreLogic, el precio promedio de la vivienda en el Área de la Bahía de California superó los $ 700, 000 en 2016, y esa cifra incluye bungalows relativamente baratos en los suburbios de East Bay, así como casas adosadas ultra-caros en San Francisco.
Eso no significa que sea imposible ahorrar para un pago inicial. Solo requiere tiempo y disciplina fiscal. Si puede seguir algunos o todos los siguientes consejos y estrategias, estoy seguro de que realizará su sueño de ser propietario de una casa más rápido de lo que creía posible, incluso si eso significa escatimar en el corto plazo.
Primero, descubra qué tan grande será su anticipo.
El tamaño del anticipo es una función de tres factores que se superponen: la relación préstamo-valor inicial (LTV) deseada, el horizonte temporal (cuando se desea comprar) y las condiciones del mercado local de la vivienda. Cuando las personas hablan sobre el presupuesto para una futura compra de una vivienda, generalmente se refieren a los precios de lista: "Estamos dispuestos a pagar $ 300, 000" o "Podemos pagar $ 250, 000, pero nada más".
Sin embargo, en cuanto a la asequibilidad, el número más importante es el monto del anticipo. Si no puede juntar un pago inicial de $ 50, 000 en una casa de $ 250, 000 (o una casa de $ 400, 000, si está bajando menos del 20%), entonces no puede pagar esa casa.
El extremo superior de su rango de asequibilidad, entonces, es el pago inicial más alto que puede ahorrar dentro de su horizonte de tiempo asignado, sin infravalorar su LTV objetivo. Por lo tanto, si desea comprar una casa de $ 300, 000 con un pago inicial del 20% en tres años, deberá tener $ 60, 000 reservados para ese propósito 36 meses a partir de hoy.
Por supuesto, debe llevar algo más que su pago inicial al cierre. Para estar seguro, suponga que sus otros costos de cierre sumarán hasta un 6%, cerca del límite superior del rango de costo de cierre realista. En una casa de $ 300, 000, esos son otros $ 18, 000, para un total de $ 78, 000.
Por último, no agote completamente su cuenta bancaria para comprar la casa de sus sueños. Es aconsejable tener al menos tres meses de ingresos en ahorros líquidos como un fondo de emergencia, independientemente de sus objetivos a corto o largo plazo. Seis meses es aún mejor.
Si está buscando comprar en un horario acelerado, vivir en un mercado inmobiliario caro o dudar de su capacidad para ahorrar un anticipo del 20% en una casa aceptable en su vecindario objetivo, investigue los programas de préstamos especiales con requisitos de pago inicial más bajos. .
Algunos de los programas de préstamos especiales más comunes se enumeran a continuación. Existen otras opciones, por lo que debe consultar con las autoridades locales, estatales o federales de vivienda para saber qué hay disponible para las familias en su área y circunstancias.
Más allá de los requisitos específicos del programa, estos préstamos especiales tienen algunos inconvenientes importantes. Quizás lo más importante es que tienen primas de seguro hipotecario privado (PMI) hasta que LTV alcanza el 78% (aunque puede solicitar formalmente la eliminación del PMI al 80% de LTV). En algunos casos, estas primas anuales pueden exceder el 1% del valor total del préstamo, por ejemplo, $ 3, 000 adicionales por año en un préstamo de $ 300, 000.
Los préstamos especiales también pueden debilitar su oferta. Algunos vendedores son reticentes a vender a compradores de vivienda por primera vez con préstamos FHA o Conventional 97, razonando que sus finanzas pueden ser inestables y que el trato puede desmoronarse antes del cierre. En igualdad de condiciones, es probable que los vendedores racionales prefieran ofertas convencionales de 20% de descuento sobre pagos iniciales más bajos.
Son relativamente pocos los posibles propietarios que se dan cuenta de que pueden calificar para los programas nacionales de asistencia con el pago inicial que pueden reducir sus costos de desembolso inicial en miles de dólares.
Abundan los recursos, pero el National Homebuyers Fund es representativo. Desde 2002, ha otorgado más de $ 200 millones en subvenciones directas a más de 30, 000 compradores. Cuenta con una gran cantidad de opciones de subvención respaldadas por varias instituciones. Aquí puede ver los requisitos para la opción Sapphire respaldada por Citibank, por ejemplo.
Las subvenciones de NHF solo pueden estar disponibles en ciertos estados y en préstamos de ciertos tamaños. También pueden aplicarse otras condiciones, por lo que es una buena idea ponerse en contacto con la organización directamente y hablar con su prestamista antes de asumir que calificará.
Su estado y quizás los gobiernos locales también pueden ofrecer programas de asistencia para el pago inicial. Por ejemplo, en mi Minneapolis natal, el Minnesota Homeownership Center tiene un práctico buscador de Asistencia para el Pago Inicial que les informa a los posibles propietarios sobre el pago inicial y los recursos de asistencia no financiera disponibles en sus áreas. En California, la Golden State Finance Authority proporciona subvenciones directas, basadas en las necesidades (con algunas condiciones) por un valor de hasta el 5% del monto del préstamo, una cantidad no insignificante en áreas metropolitanas de San Francisco y Los Ángeles.
Los posibles propietarios a menudo se enfrentan a una gran elección: pagar sus saldos de tarjetas de crédito pendientes o ahorrar para sus anticipos.
Para muchas personas, pagar la deuda de la tarjeta de crédito es un objetivo de alta prioridad. Incluso las tarjetas de crédito de baja APR generalmente cobran tasas de interés al norte de 10% APR. En un saldo promedio de $ 1, 000, eso equivale a $ 100 en intereses cada año. Si su carga de deuda es mayor, ajuste en consecuencia.
Debido a que están garantizados por propiedades físicas, las hipotecas casi siempre tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito, incluso cuando el crédito del prestatario es menos que perfecto. Ante la opción de comprar una casa con una tasa de porcentaje anual del 5% o una deuda con tarjeta de crédito con una tasa de porcentaje anual del 15%, la mayoría de las personas seleccionaría la primera.
Sin embargo, pagar la deuda de la tarjeta de crédito no siempre es sencillo. Enfóquese en su deuda con el interés más alto primero (método de avalancha de deuda), incluso si eso significa poner un mínimo de $ 25 o $ 50 adicionales en su pago cada mes. A medida que se reduce la carga de la deuda a un interés alto, puede pasar a una deuda de tarjeta de crédito con intereses más bajos, y es probable que acelere su progreso hacia un saldo de $ 0. Con cargos de interés más bajos (o nulos) que consumen sus gastos y su poder de ahorro, puede dirigir sus dólares hacia su fondo de anticipo.
El advenimiento de la banca en línea hace que sea más fácil que nunca ahorrar pequeñas cantidades de dinero sin siquiera darse cuenta. Algunos bancos importantes, como Bank of America (Keep the Change) y US Bank (START), facultan a los titulares de cuentas de depósito a ahorrar el cambio restante de cada transacción utilizando aplicaciones que redondean automáticamente los pagos con tarjeta de débito hasta el dólar entero más cercano y calzan el resto en una cuenta de ahorros.
Por ejemplo, cuando gasta $ 3.69 en su café con leche por la mañana, su tarjeta de débito tiene un cargo de $ 4 y los $ 0.31 restantes ingresan en su cuenta de ahorros. Multiplique eso por 50 o 100 transacciones por mes y obtendrá un buen bote secundario.
Esperando un reembolso de impuestos este año? Reserve una rebanada de ella para premiarse con todo su arduo trabajo el año pasado: una buena comida de restaurante, una escapada de fin de semana frugal, un nuevo mueble para su hogar. Disfrútala.
Luego calce el resto de su reembolso en su fondo de anticipo. Si recibe de manera confiable un reembolso de $ 3, 000, gasta $ 1, 000 y ahorra el resto, tendrá $ 6, 000 después de tres años y $ 10, 000 después de cinco. Eso probablemente no dará cuenta de su pago inicial completo, pero no puede doler.
Si parte de su paquete de compensación implica bonos de rendimiento mensuales, trimestrales o anuales o pagos de participación en los beneficios, aplique la misma lógica a estos: Ahorre una parte, luego coloque el resto en su fondo de anticipos.
Como los bonos de rendimiento y los pagos de participación en los beneficios no están garantizados, de todos modos es riesgoso contabilizarlos en sus presupuestos diarios o mensuales. Eso es como contar tus pollos antes de que nazcan. Si no hace planes para sus bonos o participaciones de ganancias antes de saber que los obtendrá, no los extrañará. En realidad, les agradecerá a medida que aumente lenta pero constantemente su fondo de anticipo.
Saber que necesitas ahorrar dinero cada mes es una cosa. En realidad hacerlo es otro. Establezca un recordatorio de calendario el mismo día de cada mes o un período de pago para transferir una cantidad fija de dinero, al menos el 5% de su sueldo neto, e idealmente el 10%, a su cuenta de ahorros principal. Luego puede separar la parte asignada a su pago inicial de sus ahorros generales u otras metas de ahorro. O, mejor aún, cree una cuenta de ahorros separada cuyo único propósito sea retener sus fondos de anticipo.
¿Qué es aún mejor que los depósitos recurrentes en las cuentas de ahorro? Depósitos automatizados de cuentas de ahorro que no debe recordar ejecutar cada mes. La mayoría de los bancos permiten transferencias recurrentes de ahorros desde cuentas corrientes internas o externas. Examine su presupuesto y determine cuánto puede ahorrar cada período o mes de pago, y luego haga que suceda, preferiblemente en la misma fecha (o el día después) en que recibe su cheque de pago o depósito directo. Nuevamente, considere una cuenta de ahorros separada solo para su fondo de anticipo. Si está buscando abrir una nueva cuenta, vaya con una de estas promociones de cuenta bancaria para que pueda aprovechar al máximo la oportunidad.
Puede optar por pagar la deuda de su tarjeta de crédito y concentrar su potencia de fuego financiera en el ahorro para su pago inicial sin cancelar sus tarjetas de crédito. El secreto: reembolsar las tarjetas de crédito.
Hay literalmente cientos de tarjetas de crédito en efectivo en el mercado. Algunos, como Chase Freedom y Capital One Quicksilver Cash Rewards, son prácticamente nombres familiares. Otros son más oscuros: pueden ser nuevos o emitidos por bancos regionales con cero reconocimiento de nombres.
Por definición, todos ofrecen algún retorno sobre el gasto. Las tarjetas más generosas con categorías de gastos favorecidos pueden ofrecer hasta un 5% de forma constante, y más en gastos con ciertos comerciantes o en ciertos artículos. Muchos tienen bonificaciones de inscripción atractivas por valor de $ 100, $ 200 o incluso más. Y la mayoría no cobra tarifas anuales.
Una tarjeta de crédito con devolución en efectivo (o dos o más) no financiará por su cuenta su pago inicial. Pero, siempre que ahorre realmente el efectivo que gana y recuerde pagar su saldo completo cada mes para evitar cargos por intereses, puede proporcionar un impulso útil a sus esfuerzos de ahorro.
Bajo ciertas condiciones, su cuenta de jubilación puede servir como una fuente de financiación complementaria para su pago inicial. Específicamente, si es un comprador de vivienda por primera vez, puede pedir prestado hasta $ 10, 000 de una IRA tradicional o Roth sin penalidad para financiar su pago inicial.
Esto no es dinero gratis, por supuesto. Si tiene una IRA tradicional, debe pagar impuestos sobre el monto retirado a su tasa general: 28% en el rango del 28%, y así sucesivamente. En una cuenta IRA Roth mantenida por más de cinco años, su retiro es libre de impuestos, porque ya pagó impuestos sobre la contribución.
Si usted y su cónyuge tienen IRA, ambos pueden retirar hasta $ 10, 000, por un total de $ 20, 000. Dependiendo del tamaño proyectado de su pago inicial, eso podría ser un impulso considerable. Y, en las IRA de Roth que tienen más de cinco años, puede retirar contribuciones exentas de impuestos y multas superiores a $ 10, 000, aunque las ganancias retiradas están sujetas a impuestos a su tarifa normal.
Sin embargo, también debe considerar el costo de oportunidad de retirar ese dinero de su cuenta, posiblemente por años (para el momento en que realice contribuciones adicionales para cubrir su retiro).
También puede pedir prestado 401k patrocinado por el empleador para financiar su pago inicial. En los préstamos 401k, los límites de endeudamiento son mucho más generosos: puede pedir prestado hasta $ 50, 000 o la mitad del valor de la cuenta. Eso es suficiente para financiar un pago inicial del 20% en una casa de $ 250, 000 o un pago inicial del 10% en una casa de $ 500, 000.
Sin embargo, el diablo está en los detalles. Debe devolver sus préstamos 401k, con intereses, generalmente al 2% por encima de la tasa preferencial. En los préstamos más grandes, eso significa varios años de pagos mensuales de tres cifras y varios miles en intereses. Además, si saca un préstamo de 401k antes de solicitar un préstamo hipotecario, su índice de utilización de crédito aumentará, lo que podría elevar la tasa de interés de su préstamo hipotecario o hacer que el banco lo piense dos veces antes de otorgarle préstamos.
Como regla general, los préstamos 401k son útiles en dos situaciones: para financiar pagos iniciales pequeños ($ 5, 000 o menos) en su totalidad o como la última parte de una estrategia de financiamiento de anticipos de múltiples fuentes y multianuales.
Si su sueldo neto no lo lleva a su objetivo de pago inicial en el plazo deseado, o si le preocupa que su estilo de vida tenga un impacto negativo mientras ahorra y ahorra para la casa de sus sueños, considere aumentar sus ingresos eligiendo un lado concierto, ya sea por tomar un segundo trabajo a tiempo parcial, elegir un trabajo como contratista independiente o explorar las diversas formas de ganar dinero desde casa.
Las oportunidades de hacer dinero en el hogar y en el costado son prácticamente ilimitadas. Sus actividades elegidas probablemente dependerán de sus habilidades únicas y los activos o servicios que tiene a su disposición. Algunas ideas comunes para monetizar tu tiempo, talentos y activos físicos incluyen:
Hablamos de las maravillas de los ahorros recurrentes y automatizados anteriores, pero vale la pena reiterar que no todas las opciones de ahorro se crean por igual.
A menos que esté operando en un horizonte de tiempo muy largo, no es prudente colocar sus fondos de anticipo en el mercado bursátil. Las acciones, ETF, fondos mutuos y otros instrumentos de capital son componentes vitales de las carteras de jubilación, pero no son apropiados para ciertas metas de ahorro a corto plazo.
¿Por qué? Porque, en plazos más cortos, las caídas del mercado pueden devastar los objetivos de ahorro. Imagínese que pone $ 20, 000 en el mercado entre 2005 y 2007, en su camino hacia un anticipo esperado de $ 40, 000 en 2009. Entre mediados de 2007 y principios de 2009, los mercados estadounidenses perdieron aproximadamente la mitad de su valor. En otras palabras, esa suma de $ 20, 000 se habría reducido a solo $ 10, 000, suponiendo que no haya agregado nuevos fondos, sin duda aplastando su sueño de comprar una casa en 2009.
En el corto y mediano plazo, es mucho más seguro invertir en instrumentos asegurados por la FDIC, como cuentas de ahorro tradicionales, certificados de depósito (CD) y cuentas del mercado monetario. Si bien estos instrumentos tienen rendimientos relativamente bajos, actualmente inferiores al 2% de APY en la mayoría de los casos, el riesgo de pérdida de capital es extremadamente bajo. Si desea que su pago inicial realmente esté allí, en su totalidad, cuando lo necesite, guarde las inversiones en cuentas aseguradas por la FDIC.
Para la mayoría de los posibles propietarios de viviendas, ahorrar para un pago inicial es un prospecto de mediano a largo plazo. Mucho sucederá entre el día en que decida que desea convertirse en propietario y el día en que el vendedor de su futuro hogar acepte su oferta de compra.
Una aplicación de presupuesto puede reducir el riesgo de que los eventos imprevistos te salgan de la pista. El mundo está repleto de esas aplicaciones, algunas de las cuales son bastante livianas, básicamente, hojas de cálculo glorificadas, y otras tienen muchas características. Entre los más comunes están:
Tu casa puede ser la compra más grande que hayas hecho, pero no será el único artículo importante que jamás hayas comprado. A menos que pueda vivir cómodamente sin un automóvil, es probable que compre un vehículo nuevo o usado cada pocos años. Si tiene hijos, necesitará presupuestar su educación. Una vez que esté instalado en su hogar, es probable que desee realizar mejoras sensatas que mejoren su valor o se adapten a su familia en crecimiento. Y, todo el tiempo, necesita tener suficiente reserva para lo inesperado.
Cada uno de estos artículos, y muchos otros que no se mencionan aquí, exigen una estrategia de ahorro mesurada y pensada. A medida que ganes pequeñas victorias en tu búsqueda para preparar un pago inicial para la casa de tus sueños, no descuides tus otras metas, ya sea que estés tratando de alcanzarlas el próximo mes, el próximo año o la próxima década.
Si aún necesita ayuda para ahorrar, consulte 25 maneras fáciles de ahorrar dinero con un presupuesto ajustado hoy.
¿Estás ahorrando para un pago inicial en una casa?
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