¿Qué es la cobertura de seguro establecida por la fuerza? ¿Por qué debería evitarla?

La gran mayoría de los compradores de vivienda utilizan algún tipo de préstamo hipotecario para pagar su vivienda. Si usted es uno de ellos, entonces probablemente sepa cuánto papeleo y letra pequeña involucra.

Si bien no se puede esperar que usted confíe cada término de su préstamo hipotecario en la memoria, es importante conocer ciertas disposiciones clave. Un contrato hipotecario típico especifica exactamente qué tipo de seguro de vivienda necesita y cuánto de lo que debe llevar. Por ejemplo, es posible que necesite cobertura para proteger su hogar de incendios, robos u otros tipos específicos de daños.

Por lo general, necesita suficiente cobertura para que su aseguradora emita un reclamo que le permita el reembolso completo de la hipoteca de su casa en caso de un desastre. También se le puede exigir que tenga pólizas de seguro especiales, como seguro contra inundaciones o seguro contra viento, dependiendo de dónde se encuentre su hogar.

Si no mantiene siempre las cantidades requeridas de cobertura de seguro, entonces su contrato hipotecario puede dar a su prestamista el derecho de comprar el seguro que se está perdiendo. Por lo general, esto se conoce como seguro colocado en la fuerza, y puede ser muy costoso.

Costos y riesgos del seguro colocado a la fuerza

Costos

Cuando no cuenta con el seguro requerido por los términos de su hipoteca (o si su cobertura caduca), su prestamista hipotecario puede comprar cualquier tipo de seguro que elija según las reglas con respecto al seguro colocado en la fuerza. En estos casos, su prestamista no se va a comparar para obtener las mejores ofertas para usted; en cambio, la póliza será significativamente más costosa de lo que costaría una póliza equivalente en el mercado. De hecho, las pólizas de seguro colocadas con fuerza podrían tener primas hasta 10 veces mayores que las tasas de seguro normales.

A menudo, el seguro colocado a la fuerza es costoso porque los prestamistas obtienen ganancias con las pólizas que compran. Por ejemplo, Bank of America compra un seguro colocado en la fuerza para sus prestatarios hipotecarios a través de su propia subsidiaria. Otro banco importante, JP Morgan, compra un seguro colocado en la fuerza a través de Assurant, que luego paga a una subsidiaria de JP Morgan para reasegurar las políticas que proporciona. Debido a estas prácticas entre los principales bancos, las primas del seguro colocado en la fuerza generaron $ 5.5 mil millones en 2010.

Riesgos

Cuando los prestamistas compran un seguro colocado en la fuerza, los costos de las primas a menudo exorbitantes generalmente se agregan a sus pagos mensuales de la hipoteca. Esto presenta una serie de riesgos. Un problema es que puede retrasarse en los pagos de su préstamo. Y cuando no cumpla con los pagos de su préstamo, se le pueden cobrar cargos por mora y multas, lo que hace que sea aún más difícil pagar la factura y quedar atrapado.

Otro problema importante es que el seguro colocado a la fuerza a menudo se compra cuando un propietario ya está luchando para pagar todas sus facturas. En tiempos de problemas financieros, puede dejar que sus pólizas de seguro caduquen y, por lo tanto, desencadenar el seguro forzado. Si esto ocurre, entonces será empujado a una situación financiera aún peor, ya que su seguro de repente se volverá mucho más costoso y podría forzarlo a una ejecución hipotecaria.

Evitar seguro basado en la fuerza

La mejor manera de evitar el seguro colocado en la fuerza es simplemente hacer todo lo posible para evitar un retraso en la cobertura de seguro requerida. Esto significa leer su contrato hipotecario cuidadosamente para determinar los tipos de seguro que necesita y asegurarse de que siempre tenga un seguro que cumpla o exceda los requisitos mínimos.

Sin embargo, en algunos casos, incluso esto no es suficiente, ya que algunos propietarios han comprado un seguro forzoso en su nombre para el seguro contra riesgos, que no les dio tiempo suficiente para comprar por su cuenta. Por ejemplo, un propietario puede no necesitar una póliza de inundación para su hogar y, por lo tanto, no la compra. Sin embargo, si los requisitos de seguro cambian y de repente le dicen que necesita una política de inundación, es posible que no tenga tiempo para comprarla antes de que el prestamista hipotecario adquiera una política costosa en su nombre.

Cómo actuar

Si experimenta una interrupción en la cobertura o si su prestamista compra un seguro que aún no tenía o no esperaba, es importante actuar de inmediato:

• Revise su estado de cuenta de la hipoteca cada mes por cargos inesperados. Si se ha comprado un seguro forzoso en su nombre, debe comunicarse con su prestamista para averiguar qué seguro se está perdiendo, de modo que pueda comprar rápidamente su propia póliza para cumplir con los requisitos de cobertura.
• Esté atento a los avisos de su prestamista que indican nuevos requisitos de seguro. Si recibe un aviso, actúe rápidamente y compre los planes necesarios de inmediato.
• Póngase en contacto con su prestamista hipotecario tan pronto como sea posible si le compraron un seguro forzoso. Es posible que deba comunicarse con su prestamista por teléfono, así como por escrito. Esté preparado para proporcionar una prueba adecuada de seguro, y continúe el seguimiento hasta que se elimine el seguro forzado. Esto puede tomar varias llamadas telefónicas.

Aunque el Buró de Protección Financiera del Consumidor ha estado tratando de proteger a los consumidores del seguro colocado en la fuerza y ​​de las primas altas, en última instancia depende de usted tomar las precauciones necesarias para evitar este gran gasto.

Palabra final

Tener un seguro de vivienda adecuado es importante no solo para cumplir con los requisitos del banco y del prestamista, sino también para proteger su inversión. Sin embargo, no hay razón para pagar más por un seguro de lo necesario. Mantenga su casa adecuadamente asegurada, y si por algún motivo se produce una interrupción, actúe de inmediato para corregir el problema, y ​​asegúrese de que el prestamista hipotecario cancele la póliza de colocación forzosa.

¿Verifica cuidadosamente sus pólizas de seguro para asegurarse de tener la cobertura que necesita?

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