Qué es un préstamo para la construcción de viviendas - Proceso y cómo calificar

Construir su propia casa puede ser una experiencia maravillosa y divertida, pero también puede ser un proceso largo y costoso. Sin embargo, la mayoría de la gente no puede pagar el costo de la construcción de viviendas por adelantado, y obtener una hipoteca puede ser complicado. Después de todo, le está pidiendo a un banco o un prestamista hipotecario que le den dinero por algo que aún no existe.

Un préstamo hipotecario estándar no va a reducirlo, pero puede ser elegible para un tipo especial de préstamo conocido como préstamo para la construcción.

¿Qué es un préstamo de construcción?

Un préstamo de construcción es típicamente un préstamo a corto plazo utilizado para pagar el costo de construir una casa. Se puede ofrecer por un período establecido (por lo general, alrededor de un año) para que tenga tiempo de construir su hogar. Al final del proceso de construcción, cuando la casa esté terminada, necesitará obtener un nuevo préstamo para pagar el préstamo de construcción, esto a veces se denomina "préstamo final".

Básicamente, esto significa que debe refinanciar al final del plazo e ingresar en un nuevo préstamo de su elección (como una hipoteca de tasa fija a 30 años) que es una opción de financiación más convencional para su casa recién terminada.

Calificando para un Préstamo de Construcción

Los bancos y los prestamistas hipotecarios a menudo desconfían de los préstamos de construcción por muchas razones. Un problema importante es que debe confiar mucho en el constructor. El banco o el prestamista está prestando dinero para algo que se va a construir, con la suposición de que tendrá un cierto valor cuando se termine.

Si las cosas van mal, por ejemplo, si el constructor hace un mal trabajo o si los valores de las propiedades caen, entonces podría ocurrir que el banco haya hecho una mala inversión y que la propiedad no valga tanto como el préstamo.

Para tratar de protegerse de este resultado problemático, los bancos a menudo imponen estrictos requisitos de calificación para un préstamo de construcción. Estos generalmente incluyen las siguientes disposiciones:

1. Un generador calificado debe estar involucrado . Un constructor calificado es un contratista general con licencia y una reputación establecida para la construcción de viviendas de calidad. Esto significa que puede tener dificultades para encontrar una institución para financiar su proyecto si tiene la intención de actuar como su propio contratista general, o si está involucrado en una situación de propietario / constructor.
2. El prestamista necesita especificaciones detalladas . Esto incluye planos de planta, así como detalles sobre los materiales que se utilizarán en el hogar. Los constructores suelen armar una lista completa de todos los detalles (a veces llamado el "libro azul"); los detalles generalmente incluyen todo, desde alturas de techo hasta el tipo de aislamiento del hogar que se utilizará.
3. El valor de la vivienda debe ser estimado por un tasador . Aunque puede parecer difícil evaluar algo que no existe, el prestamista debe tener un tasador que considere el libro azul y las especificaciones de la casa, así como el valor de la tierra sobre la que se está construyendo la casa. Estos cálculos se comparan luego con otras casas similares con ubicaciones similares, características similares y tamaños similares. Estas otras casas se llaman "comps" y se determina un valor de tasación basado en las comps.
4. Necesitará presentar un pago inicial grande . Típicamente, el 20% es lo mínimo que necesita para un préstamo de construcción: algunos prestamistas requieren hasta un 25% de descuento. Esto asegura que usted está invertido en el proyecto y no se irá solo si las cosas van mal. Esto también protege al banco o al prestamista en caso de que la casa no valga tanto como esperaba.

Siempre que cumpla con todos estos criterios y tenga un buen crédito, debería poder calificar para un préstamo de construcción. En general, los prestamistas también requieren información con respecto a sus ingresos (para asegurarse de que pueda pagar los pagos de la hipoteca) y su hogar actual, tal como lo harían con cualquier tipo de préstamo hipotecario estándar.

Cómo funcionan los préstamos para la construcción

Una vez que ha calificado y ha sido aprobado para un préstamo de construcción, el prestamista comienza a pagar el dinero que acordó prestarle. Sin embargo, no solo le darán al constructor el efectivo de una sola vez. En cambio, se establece un cronograma de sorteos.

Sorteos

Los sorteos son intervalos designados en los cuales el constructor puede recibir los fondos para continuar con el proyecto. Puede haber varios sorteos a lo largo de la construcción. Por ejemplo, el constructor puede obtener el primer 10% cuando se cierra el préstamo, y el próximo 10% después de que se borre el lote y se vierta la base. La próxima afluencia de dinero puede venir después de que la casa se enmarca, y luego el pago posterior después de la casa está bajo techo y sellado.

El número de sorteos y el monto de cada uno se negocian entre el constructor, el comprador y el banco. Por lo general, el primer sorteo proviene del pago inicial del comprador (por lo que es el dinero del comprador el que está en mayor riesgo). También es común que el banco requiera una inspección en cada etapa antes de liberar el dinero al constructor. Esto ayuda a garantizar que todo esté en curso y que el dinero se gaste como debería.

Una vez que se han pagado todos los sorteos y se ha construido la casa, el comprador necesita obtener el préstamo final para pagar el préstamo de construcción.

La tasa de préstamo de construcción

Con un préstamo de construcción, como con todos los demás préstamos, debe pagar intereses sobre el dinero que pide prestado. Por lo general, los préstamos para la construcción son a tasa variable, y la tasa se establece en un "margen" a la tasa preferencial. Básicamente, esto significa que la tasa de interés es igual a la prima más una cierta cantidad. Si la tasa de interés preferencial es del 3%, por ejemplo, y su tasa es de más de uno, entonces pagaría una tasa de interés del 4% (que se ajustaría a medida que cambia la tasa de interés preferencial).

En muchos casos, los préstamos para la construcción también se establecen como préstamos de solo interés. Esto significa que solo paga intereses sobre el dinero que ha pedido prestado en lugar de cancelar parte del saldo del préstamo principal. Esto hace que el pago de préstamos de construcción sea más factible.

También paga solo por el monto que ya se pagó. Por ejemplo, si está pidiendo prestado $ 100, 000, y solo se han pagado los primeros $ 10, 000, solo paga intereses sobre los primeros $ 10, 000 y no sobre los $ 100, 000. Necesita hacer pagos mensuales por este préstamo, al igual que con un préstamo convencional, por lo que sus pagos mensuales deberían comenzar bajos cuando solo se ha pedido prestado un monto pequeño, y aumentar gradualmente a medida que se paga más dinero a su constructor.

Desventajas

Los préstamos de construcción permiten construir una casa cuando de otra manera no podría hacerlo. Construir un hogar puede ser una gran experiencia si desea diseñar algo único o específico para sus necesidades y las necesidades de su familia. Sin embargo, también hay un riesgo significativamente mayor al obtener préstamos para la construcción que simplemente comprar una casa existente.

Algunos de los riesgos potenciales incluyen:

1. El hogar no se completará en el horario y en el presupuesto . Si su casa no se completa de acuerdo con el cronograma, es posible que tenga que pagar costos adicionales por el alquiler o pagar dos hipotecas por más tiempo de lo esperado ya que no podrá mudarse. En algunos casos, el pago final de su construcción El préstamo se vencerá y tendrá que pagar una tarifa para extender ese préstamo, al menos, hasta que la casa esté terminada y pueda refinanciar para obtener un préstamo final.
2. Cuando termine, el hogar no valdrá al menos tanto como cuesta construir . Podría encontrarse con esta desafortunada situación si el constructor hace un mal trabajo o si el mercado general de la vivienda se desploma. En este caso, debe obtener dinero extra cuando llegue el momento de refinanciar el préstamo de construcción en un préstamo final.
3. No podrá calificar para un préstamo final . Si su ingreso o crédito cambia drásticamente, es posible que no pueda calificar para un préstamo final, y esto puede crear un problema importante, ya que los préstamos para la construcción no deben ser permanentes. Cuando finaliza el proyecto, el saldo debe ser cancelado. Es esencialmente una hipoteca global, lo que significa que usted paga intereses durante el proyecto, con el saldo completo al final. Si no puede refinanciar para cancelar todo el saldo, y el prestamista se niega a extender el préstamo de construcción para permitirle refinanciar de alguna manera, podría terminar perdiendo el nuevo hogar por una ejecución hipotecaria si no puede hacer el pago.

Palabra final

Si está dispuesto a asumir los riesgos de un préstamo de construcción y tiene el colchón financiero disponible para ayudarlo a superar los obstáculos en la carretera, un préstamo de construcción puede ser la opción correcta para que pueda construir la casa de sus sueños.

Sin embargo, si solo está buscando un lugar para vivir, si no cuenta con el fondo de emergencia para enfrentar los reveses en la construcción o si está nervioso acerca del proceso de construcción de viviendas, entonces será mejor que simplemente elija comprar un hogar existente usando un préstamo convencional. Es importante sopesar cuidadosamente los riesgos y beneficios para que sepa que la elección que elija es la correcta para usted.

¿Alguna vez has tomado un préstamo de construcción? ¿Cómo fue tu experiencia?

(Crédito de la foto: Bigstock)

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