El costo de la vivienda varía ampliamente de un mercado a otro. Según Zillow, el precio medio de la vivienda a mediados de 2015 en Dallas se situó cerca de $ 126, 000, frente a los $ 91, 000 de hace tres años. Por el contrario, Zillow fijó la mediana de mediados de 2015 de San Francisco en unos increíbles $ 1.08 millones, frente a los $ 620, 000 de apenas tres años antes. Aunque el promedio de San Francisco gana más que el Dallasite promedio, este último todavía paga un porcentaje mucho menor de ingresos para la vivienda.
Por supuesto, incluso en Dallas, o en cualquier otro mercado de compradores, una casa es una gran inversión. Los compradores potenciales deben considerar cuidadosamente sus opciones y realizar una investigación exhaustiva antes de apretar el gatillo. Estudiar a través de listados de bienes raíces, asistir a jornadas de puertas abiertas y organizar exhibiciones privadas puede ser una buena idea para tener una idea inicial de lo que está disponible en su vecindario preferido y rango de precios. Sin embargo, a medida que se profundiza en el proceso de compra, estos métodos básicos ya no lo cortan.
Si realmente quiere comprar una casa en particular, ordene una inspección profesional de la casa tan pronto como la presente, y no la cierre hasta que tenga los resultados a mano.
De acuerdo con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, las inspecciones de viviendas generalmente cuestan entre $ 300 y $ 500. Sin embargo, el Departamento también señala que "los costos varían drásticamente, dependiendo de la región, el tamaño y la edad de la casa, el alcance de los servicios y otros factores".
Como referencia, nuestro inspector de viviendas nos cobró a mi esposa y a mí $ 350 para inspeccionar una casa de aproximadamente 1, 500 pies cuadrados (más sótano) construida en la década de 1910. El pago generalmente se realiza antes o durante la inspección.
Según la Oficina de Estadísticas Laborales, Estados Unidos tenía más de 102, 000 inspectores de construcción y construcción en 2012. Aunque esta cifra también incluye inspectores que se especializan en propiedades comerciales, indudablemente hay decenas de miles de inspectores de edificios residenciales en el negocio hoy en día. Dependiendo de su tamaño, su mercado local probablemente tenga docenas o cientos de inspectores competentes.
Dada la importancia de una inspección de la vivienda, es fundamental elegir al inspector adecuado de entre la multitud de contendientes locales. Los buenos recursos para encontrar un profesional competente y experimentado incluyen los siguientes.
Si está trabajando con agentes inmobiliarios durante el proceso de compra de una vivienda, pídales que recomienden algunos inspectores de viviendas con los que han hecho negocios en el pasado. Debido a que las inspecciones de viviendas son tan comunes e importantes, la mayoría de los agentes de bienes raíces están muy familiarizados con las comunidades locales de inspectores de viviendas.
Si no confía en que su agente hará una recomendación o no está trabajando con ninguno, consulte un sitio de centro de intercambio de contratistas o proveedores de servicios, como Angie's List o HomeAdvisor. La mayoría de los inspectores de viviendas en cualquier área dada es probable que estén en la Lista de Angie, como mínimo, aunque los operadores independientes que en su mayoría obtienen trabajo a través de referencias tienen menos probabilidades de ver el beneficio en la lista.
En los Estados Unidos, hay tres asociaciones profesionales nacionales para inspectores de edificios residenciales: la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Vivienda, la Sociedad Nacional de Inspectores de Vivienda y la Asociación Nacional de Inspectores de Vivienda. Estos grupos tienen estándares estrictos de práctica profesional y requieren que sus inspectores completen al menos 100 inspecciones pagadas antes de recibir membresía completa.
Además de las tres asociaciones principales, su estado o localidad también puede tener asociaciones de inspectores de viviendas más pequeñas y localizadas. También hay algunas asociaciones internacionales que dan la bienvenida a los miembros con base en los Estados Unidos. Sin embargo, definitivamente verifique los estándares de práctica de estos grupos para asegurarse de que no entreguen las certificaciones a nadie que tenga una linterna y un portapapeles.
Si conoce a personas que recientemente compraron una casa en su área, pídales que recomienden a un inspector de viviendas. Lo ideal sería obtener varias recomendaciones diferentes, luego entrevistar a cada posible inspector y elegir el que lo haga sentir más cómodo.
Los inspectores de viviendas a menudo se registran en la cámara de comercio local, el Better Business Bureau y otras asociaciones comerciales bien conocidas. Estos grupos a menudo presentan testimonios de usuarios y posiblemente denuncias formales (especialmente el BBB) en sus sitios web, por lo que son excelentes para evaluar la calidad sin realizar una entrevista.
Si bien no es necesario someter a cada candidato a inspector de vivienda a una consulta de una hora de duración, no dude en hacer preguntas directas. Las entrevistas exhaustivas a los inspectores de viviendas cubren lo siguiente:
Una vez que haya entrevistado a todos los candidatos, devuelva la llamada al que parece ser el más experimentado, competente y honesto. Es más importante elegir un buen ajuste, independientemente del costo, que simplemente elegir la opción más barata.
La mayoría de las ofertas de compra de bienes raíces residenciales contienen una cláusula conocida como contingencia de inspección. La contingencia de inspección condiciona el precio de compra final, los términos y el cierre real a una inspección satisfactoria de la vivienda. También describe cuánto tiempo tiene que comprar el comprador y completar la inspección de la casa, por lo general, no más de 10 días después de que se acepta la oferta de compra.
Las normas de práctica y el alcance de la inspección varían un tanto por asociación profesional. Por ejemplo, la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas exige a sus miembros que inspeccionen todos los "sistemas y componentes instalados y observables visualmente accesibles" de la casa y la propiedad. En la práctica, sin embargo, hay muchas áreas y componentes que no están incluidos en una inspección.
Si trabaja con un miembro de una asociación profesional legítima, espere que su inspección cubra lo siguiente:
Aunque la inspección típica de la casa es extremadamente exhaustiva, también está diseñada para ser no invasiva. Para asegurarse de que no dañen el hogar o las pertenencias del vendedor, los inspectores de viviendas están sujetos a algunas restricciones y limitaciones importantes.
Los inspectores de viviendas no inspeccionarán lo siguiente:
Además, los inspectores de viviendas están a cargo de informar hechos, no hacer predicciones u ofrecer opiniones. Por ejemplo, pueden estar felices de estimar la edad de un calentador de agua antiguo, pero no cuánto tiempo más tiene que vivir, cuánto costaría reemplazar o si debería afectar su decisión de comprar la propiedad.
Tenga esto en cuenta a medida que supervisa a los inspectores de viviendas o habla después de que terminen. Intentar exprimir declaraciones prospectivas, basadas en opiniones de ellos puede frustrarlos a los dos.
Todas las asociaciones profesionales de inspectores de viviendas legítimas requieren que sus miembros emitan un informe completo de inspección de la vivienda dentro de un intervalo establecido (generalmente 24 horas) de finalización de la inspección, siempre que se hayan pagado todas las tarifas. El informe típico de inspección de viviendas tiene varias secciones:
La gran cantidad de información en un informe de inspección de vivienda típico es abrumadora. Me tomó más de una hora atravesar el mío, y definitivamente no lo absorbí todo.
Por esta razón, es importante aprovechar el tiempo que le dedicas a tu inspector y hacer tantas preguntas como sea posible, incluso si te preocupa que parezcas desinformado. La mayoría de los inspectores están contentos de explicar los conceptos clave, con la advertencia de que no pueden llegar a la opinión o la predicción. Recuerde, una casa es un activo valioso y complejo; necesita saber cómo funciona la que está planeando comprar.
Las inspecciones de viviendas deben ser minuciosas. A menos que esté comprando un nuevo hogar, es probable que su inspector descubra algunos defectos menores o elementos de preocupación. Muchas casas antiguas tienen una larga lista de problemas menores que los inspectores recomiendan corregir a medida que el tiempo y el presupuesto lo permitan.
Puede esperar para tratar problemas menores, como los artefactos de iluminación que no funcionan. Sin embargo, las inspecciones de viviendas a veces aparecen problemas más serios que no se conocían ni divulgaban previamente. Cualquier descubrimiento que amenace la integridad estructural o mecánica del hogar, o presente un riesgo de seguridad para sus ocupantes, debe ser abordado rápidamente. Ejemplos comunes incluyen lo siguiente:
Recuerde, la posibilidad de descubrir un defecto grave que requiera atención inmediata es la justificación más importante para obtener una inspección de la casa en primer lugar. Dependiendo de la naturaleza del problema y la situación de vida actual de su familia, puede responder a un defecto urgente siguiendo los siguientes pasos.
La respuesta más común a un problema urgente es pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Es habitual que el vendedor pague de su bolsillo por estas reparaciones, aunque puede aceptar asumir algunos costos a su criterio. Tenga en cuenta que para reparaciones importantes, como trabajos extensos de electricidad, plomería o cimientos, a menudo es necesario retrasar la fecha de cierre.
Puede abordar todos estos problemas: qué se debe corregir, quién paga y los cambios a la fecha de cierre en una oferta de compra enmendada. Una vez que el vendedor acepta la nueva oferta, se vuelve vinculante para ambos.
Si el vendedor se niega a realizar las reparaciones necesarias antes del cierre, considere renegociar el precio de compra. Esto reduce el impacto financiero de abordar el problema poco después de mudarse. Consulte un préstamo para mejoras del hogar para cubrir cualquier parte de los costos que no puede o no quiere cubrir de su bolsillo.
La forma más efectiva de renegociar el precio de compra es simplemente obtener un presupuesto de reparación profesional, restar esa cantidad de su oferta original y amenazar con alejarse del acuerdo a menos que el vendedor esté de acuerdo. Cualquier cambio de precio requiere que envíe, y el vendedor acepte, una oferta de compra enmendada.
La contingencia de inspección de la casa de su oferta de compra le permite rescindir la oferta por completo y alejarse de la oferta si el vendedor se niega a realizar reparaciones o acepta un precio de compra inferior. Dependiendo de la redacción de la oferta de compra, puede perder su dinero, generalmente alrededor del 1% de la oferta, retirándose. Sin embargo, un problema importante puede costar más del 1% del valor de la casa para arreglar, por lo que es probable que salgas adelante independientemente.
Por otro lado, alejarse no siempre es práctico. Si lo van a trasladar al trabajo o ya ha vendido su casa anterior y debe mudarse rápidamente, no tiene el lujo de reiniciar su búsqueda desde cero.
Por lo general, la inspección de la vivienda se produce solo unos días después de que el vendedor acepta la oferta de compra. Pueden pasar muchas cosas entre ese momento y la fecha de cierre, generalmente al menos 30 días fuera. Por esta razón, es habitual que el comprador haga un recorrido final de la casa justo antes del cierre, preferiblemente el mismo día.
El recorrido final es su oportunidad de comparar la condición actual de la casa con su estado durante la inspección de la casa. Utilice una lista de verificación final para identificar los principales problemas, como los sistemas HVAC que no funcionan o las fugas graves de la tubería.
Para cuestiones más sutiles que no se notan a primera vista, traiga su informe de inspección y siga junto con las notas de su inspector a medida que se desplaza por la casa. Aquí es donde la atención de su inspector al detalle realmente puede brillar. Por ejemplo, si ve notas detalladas sobre el estado del techo, podrá identificar un puñado de culebrillas fuera de lugar dañadas en una tormenta reciente y, posiblemente, lograr que el vendedor acepte una reparación de última hora. o reducción de precio a cambio.
Una inspección adecuada de la casa es un asunto completo. Sin embargo, hay algunos servicios importantes que no están incluidos en la mayoría de las inspecciones estándar:
En algunos casos, un inspector de viviendas puede estar equipado para realizar algunos o todos estos servicios adicionales de inspección o prueba durante o después de la inspección principal. En otros casos, el inspector puede recomendar otros profesionales o compañías que los ofrecen en su área.
Muchos inspectores de viviendas tienen relaciones de afiliación con compañías de terceros que ofrecen garantías, planes de protección y otros servicios diseñados para mitigar los costos asociados con problemas comunes en el hogar. En algunos casos, su inspector de viviendas puede ofrecer servicios de protección directamente. Algunos inspectores ofrecen ciertos servicios gratis por tiempo limitado, generalmente 90 días, con la opción de renovar por una tarifa única o mensual:
Es probable que el informe de inspección de su hogar incluya una gran cantidad de información y contenido publicitario relacionado con estos servicios, e incluso los inspectores pueden alentarlo a inscribirse en el acto. Antes de aceptar cualquier garantía innecesaria o planes de protección que puedan afectar su presupuesto, considere si la edad, el estado y los componentes de su casa lo justifican.
Antes de comprar un automóvil, es probable que realice una extensa investigación en línea y en persona. Existe una gran cantidad de recursos de buena reputación para posibles compradores de automóviles, incluidos Kelley Blue Book, Edmunds, Consumer Reports y TrueCar.
Comprar una casa es diferente. Además de los nuevos hogares de construcción en desarrollos cortados de forma artesanal, cada hogar es único, e incluso los hogares cortadores de galletas envejecen de manera diferente, gracias a una serie de factores específicos de la situación.
Los compradores de viviendas no pueden darse el lujo de leer críticas objetivas por parte de los engranajes profesionales o leer testimonios de cientos de conductores habituales que compraron lo mismo. En cambio, tienen que hacer su propia diligencia debida. Una inspección de la vivienda es quizás la pieza más importante de diligencia debida que puede hacer en la estructura física de un hogar, y la que es más probable que le proporcione apalancamiento durante las negociaciones previas al cierre con el vendedor. En pocas palabras: vale la pena el costo inicial de una inspección de la casa el conocimiento y la tranquilidad que proporciona.
¿Han influido alguna vez los resultados de una inspección en el hogar en su decisión de comprar una casa?
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