¿Alguna vez has soñado con tener una casa de vacaciones en Pebble Beach, California o un castillo de montaña en Aspen, Colorado? En lugar de luchar contra las líneas de seguridad en el aeropuerto, tal vez su sueño sea conducir hasta su avión e ir donde desee siempre que lo desee.
Los placeres que alguna vez se creyeron disfrutados solo por los muy ricos (casas de vacaciones, aviones y yates) son posibles para más personas en la actualidad. Si bien el gasto de propiedad siempre excede el costo de alquilar una residencia de lujo durante un período limitado, los beneficios de tener su lugar, la familiaridad y la conveniencia, pueden superar las consideraciones financieras. Lo mejor de poseer un activo es que siempre está ahí cuando quieres usarlo.
Muchos confunden la propiedad de acciones colectivas o fraccionadas con el tiempo compartido. Los dos son muy diferentes.
En 1974, Caribbean International Corporation (CIC) ofreció el primer programa de tiempo compartido en los Estados Unidos continentales. En lugar de poseer la propiedad, las partes interesadas podrían comprar el derecho de usar un condominio de una o dos habitaciones en las Islas Vírgenes de los EE. UU. Durante una semana al año. El término del acuerdo de tiempo compartido fue de 25 años. Cada unidad ofreció 50 acciones de una semana, y las dos semanas restantes cada año se usaron para mantenimiento y reparaciones.
Mientras que los críticos se quejaron de que la propiedad vendida como tiempo compartido con frecuencia era demasiado cara, este nuevo método de financiación resultó popular entre los clientes que buscaban regresar al mismo sitio cada año. Desafortunadamente, cuando el abuso de ventas se hizo común, muchos países establecieron regulaciones sobre la venta y administración de propiedades de tiempo compartido. En los Estados Unidos, los estados individuales promulgaron un período de cancelación de 10 días por cualquier motivo que se aplica a nuevos contratos en caso de "arrepentimiento del comprador".
Aunque el FBI emitió un informe especial en 2012 sobre las estafas de tiempo compartido, el concepto sigue siendo popular entre los consumidores. De acuerdo con la American Resort Development Association, en la actualidad hay más de 5, 300 resorts en casi 100 países propiedad de más de 9 millones de propietarios de tiempo compartido en la actualidad.
El tiempo compartido no es propiedad de la propiedad. Por el contrario, paga por el derecho de usar una propiedad. Es un contrato entre el comprador de tiempo compartido y la compañía propietaria de la propiedad, y no transmite ninguno de los beneficios impositivos o financieros de la propiedad.
Existen diferencias sustanciales entre los tiempos compartidos y la propiedad fraccional de una propiedad, ya sea individual o colectivamente:
Si bien aparece similar a una propiedad de tiempo compartido, un interés fraccionario en una propiedad es bastante diferente. Los propietarios poseen una parte fraccional de un activo específico, con cada uno de 3 a 12 propietarios con derecho a usar el activo en proporción a su porcentaje de propiedad. Los propietarios son responsables de su parte prorrateada de los gastos o ganancias en caso de que surjan. Por ejemplo, los bienes inmuebles de lujo elegidos sabiamente se pueden apreciar a lo largo de los años. Cuando se vende la propiedad, los propietarios fraccionarios reciben su parte proporcional de las ganancias y son responsables de cualquier impuesto a las ganancias de capital adeudado.
Un patrocinador / gerente generalmente desarrolla una propiedad de propiedad fraccionaria y comercializa las unidades a propietarios individuales. Los propietarios también son responsables de su financiación, aunque muchos patrocinadores / gerentes de proyectos establecen una relación con un prestamista local para la conveniencia de los posibles compradores. Si bien muchos patrocinadores / gerentes conservan unidades de propiedad fraccionarias hasta que se venden a nuevos propietarios fraccionarios, algunos pueden seguir siendo propietarios de unidades fraccionarias y estar sujetos a los mismos términos contractuales que otros propietarios fraccionarios.
La administración del activo, que incluye la preparación de documentos fiscales, la programación del uso del propietario y las inspecciones y el mantenimiento continuos, generalmente es provista inicialmente por el patrocinador, con las tarifas detalladas en el contrato de compra. Cuando se venden todas las unidades, los propietarios generalmente establecen una junta para reemplazar al patrocinador / gerente.
La junta determina el presupuesto de la propiedad y negocia los honorarios de gestión con un administrador de la propiedad. Los honorarios son típicamente un monto mensual fijo, pero dependen de los servicios prestados al grupo de propiedad fraccional. Los gastos operativos tales como seguros, mantenimiento, reparaciones, mejoras, servicios públicos y administración de proyectos se dividen en proporción de la propiedad, por lo que una participación fraccional del 12% pagaría el 12% de los gastos.
Mientras que los bienes raíces son el activo más popular en el ámbito de la propiedad fraccional, otros activos costosos como aviones y barcos también están disponibles a través de programas de propiedad fraccional. Incluso los autos exóticos de Ferrari, Lamborghini, Maserati y Aston Martin están disponibles en programas de participación fraccionada.
Sin embargo, en lo que respecta a los bienes inmuebles, en comparación con los tiempos compartidos y la plena propiedad, la propiedad fraccionaria ofrece los siguientes beneficios:
También existen ciertas desventajas para la propiedad fraccional de activos caros. Esos incluyen los siguientes:
La propiedad fraccional de un activo está destinada a transmitir todos los beneficios de la propiedad exclusiva (uso, tratamiento fiscal, apreciación) al tiempo que permite que múltiples propietarios aprovechen su inversión para comprar activos más caros de lo que de otro modo sería posible o práctico.
Según The Wall Street Journal, la propiedad fraccional ofrece entrada a casas de vacaciones de millones de dólares por mucho menos dinero que la compra directa. Los operadores hoteleros de alto nivel, incluidos Four Seasons, Fairmont y Ritz-Carlton, ofrecen unidades fraccionarias. Los clubes Four Seasons Residence ofrecen casas en los Estados Unidos (San Diego, Jackson Hole, Scottsdale y Vail) y en otros países (Costa Rica, México e Italia). Las propiedades de Ritz-Carlton incluyen Lake Tahoe, San Francisco, Aspen y St. Thomas.
Además de los operadores hoteleros exclusivos, los desarrolladores privados ofrecen propiedades de participación fraccionada en todo el mundo. Por ejemplo, Timber Resorts ofrece casas en Hawai, las Islas Vírgenes de EE. UU., Toscana, Júpiter, Florida y cinco estaciones de esquí en Colorado.
Si bien las propiedades van desde condominios a casas independientes, están diseñadas para atraer a familias acomodadas. Según Michael Waddell, escribiendo en el Hotel Business Review, las comodidades incluyen "sábanas de lujo, toallas y batas de alta calidad, duchas con múltiples cabezales de ducha y vapor, barras incorporadas, vasos de cóctel de alta calidad y copas, gamas gourmet y alta electrodomésticos, cocinas completamente surtidas y, por supuesto, lo último en tecnología. Los televisores de pantalla plana con reproductores de DVD están presentes en todas las habitaciones, junto con la tecnología inalámbrica y las interfaces iPod. "Los propietarios de acciones fraccionadas no suelen tener entrada en el mobiliario o las comodidades de una casa, ya que las decisiones las toma el patrocinador del programa. gerente.
Además de ser propietario de una casa de vacaciones por una fracción de su costo, existe un gran potencial de apreciación si la propiedad se elige sabiamente. Según CNNMoney, Steve Dering, socio fundador de DCP International, acreditado con el primer programa de acciones fraccionarias, observa que las acciones en Deer Valley Club en Park City, Utah, inicialmente se compraron por $ 130, 000 vendidas por $ 650, 000 10 años después. Dering también señala que puede poseer su propiedad en un fideicomiso o transferirla por donación o por voluntad, lo que garantiza que su familia continúe disfrutando de ella.
Al comprar una parte fraccionaria en una propiedad inmobiliaria, es importante investigar al operador / promotor de la propiedad, la organización del programa de acciones funcionales que ofrece unidades de acciones fraccionarias al público, además de la propiedad en sí misma. A diferencia de poseer su casa, es probable que dependa del desarrollador inicialmente para la administración de la propiedad. Si compra una propiedad asociada con una empresa de buena reputación que cuenta con un personal de administración capacitado, es probable que reciba los beneficios que esperaba de su inversión, y más.
Como nidos vacíos, mi esposa y yo compramos dos fracciones de una casa amueblada de tres dormitorios y dos pisos en el Owners 'Club, una comunidad exclusiva asociada con Barton Creek Resort. Cada acción le da derecho a su propietario a pasar 28 días en la casa y el derecho a jugar cualquiera de los cuatro campos de golf de campeonato sin green fees (nuestros huéspedes tenían derecho a un descuento del 50% para jugar). El Club de Propietarios brinda la oportunidad de invitar a la familia y a nuestros amigos a hospedarse en lujosos centros turísticos de todo el país mientras juegan en algunos de los mejores campos de golf de América.
Como el Owners 'Club tenía comunidades de viviendas similares en Hilton Head, The Homestead y Puerto Vallarta, podíamos intercambiar partes de nuestro tiempo en un complejo por otro y seguir teniendo los mismos privilegios. Después de ser dueño de las acciones durante dos años, posteriormente vendí una, recibiendo suficientes ganancias para pagar la hipoteca sobre la parte restante. Mi único costo continuo es mi parte de los impuestos a la propiedad y la tarifa de gestión.
Los compradores potenciales de una porción fraccionaria en un complejo turístico deben ser conscientes de que su inversión puede no tener resultados similares. Como con todos los bienes inmuebles, la ubicación significa todo. Además, el suministro de las propiedades deseables debe limitarse a medida que la demanda continúa aumentando.
Durante años, los estadounidenses se han quejado de las molestias de volar. Sus quejas incluyen una lista de inconvenientes, como largas líneas de seguridad, tarifas adicionales que disimulan el costo real del viaje, asientos apretados, horarios limitados y cancelaciones y retrasos frecuentes. Según ABC News, algunas personas consideran que los viajes en avión son "una batalla en la que es todo lo que pueden hacer para salir con vida".
Como consecuencia, cada vez más personas recurren a viajes privados en avión volando sus propios aviones, vuelos charter o participando en un programa de propiedad fraccional. En lugar de tratar con un aeropuerto hub ocupado, estas personas usan aeropuertos de aviación general más pequeños y evitan las temidas líneas de seguridad y los controles de equipaje. Sus horarios son flexibles: si llegan tarde al aeropuerto, el avión espera. Durante el vuelo, pueden elegir comer o beber lo que quieran, escuchar música o ver películas.
Mientras que muchos viajeros prefieren alquilar aviones privados, otros han decidido que la propiedad fraccional de su propio avión es una mejor opción, principalmente debido a la cantidad de vuelos que prevén tomar cada año, la distancia promedio de cada viaje y la duración de sus estadías. en cada destino Los expertos recomiendan que aquellos que vuelan más de 50 a 100 horas por año, o con vuelos frecuentes de menos de dos horas, deben considerar tener una participación fraccionaria en lugar de fletar aviones privados.
Un avión no comercial típico vuela alrededor de 800 horas por año. El gerente del programa de acciones fraccionales típicamente divide el costo de cada aeronave en acciones de 1/16 o 1/32 (50 o 25 horas de vuelo al año). Una persona que vuela 100 horas o más puede comprar múltiples acciones 1/8.
Si bien el comprador de acciones fraccionarias tiene la propiedad legal de un avión específico, y puede tener derecho a deducir la depreciación y otros gastos, los compradores suelen tener acceso a una flota de aviones de diferentes tamaños que están disponibles en forma de "intercambio". Como un avión más pequeño tiene costos operativos más bajos (menos pilotos y menos combustible), esta opción permite a los propietarios tener una alternativa más barata cuando menos pasajeros viajan y el tiempo no es crítico. Además del costo inicial de la acción, los propietarios también pagan una tarifa de administración mensual y un recargo en función de las horas de uso del vuelo. Muchos programas de acciones fraccionarias tienen la intención de vender sus aviones al cabo de cinco años, lo que garantiza que los propietarios tengan acceso a la última tecnología.
La mayoría de los programas de compartición fraccionada ofrecen chorros y turbopropulsores bien mantenidos que mantienen un alto valor de reventa. Según Aircraft Bluebook Marketline, los jets pequeños y medianos y los turbopropulsores promediaron una caída del precio del mercado de aproximadamente el 4% anual durante los primeros ocho años de propiedad. Los potenciales compradores de acciones fraccionarias deben reconocer que el precio de reventa de un avión depende de su edad y condición, incluido el número de horas voladas, así como la demanda simple.
Cuando los aviones se utilizan total o parcialmente para fines comerciales, todos los costos de operación, incluida la depreciación y el interés sobre la deuda, generalmente son deducibles en forma proporcional (uso comercial / uso total). Además de la comodidad del pasajero, la flexibilidad de horarios y la conveniencia de embarque, las ventajas del vuelo privado incluyen lo siguiente:
Sin embargo, hay algunas desventajas para el vuelo privado:
SherpaReport, una editorial dedicada a casas de lujo, complejos turísticos y aviones, enumera siete compañías de participación fraccionada que prestan servicios en los Estados Unidos. NetJets y Flexjet son los dos más grandes, ofreciendo una selección que va desde pequeños a grandes jets:
Si bien hay programas fraccionarios para aviones de uno y dos pistones, el mayor aumento en el tipo de avión durante los últimos 25 años ha sido en aviones pequeños y medianos. Según la AOPA, en 1977 había 21.301 aviones de pistón multimotor y 2.277 aviones pequeños y medianos. En 2011, los aviones de pistón multimotor se habían reducido a 16.170, mientras que el número de aviones aumentó a 11.925. Como consecuencia, Flying Magazine afirmó que la aviación general está pasando por una revolución debido a la propiedad compartida de la aeronave, a pesar de que el número de pilotos privados ha disminuido de 350, 000 en la década de 1980 a menos de 200, 000 en la actualidad.
El alto costo de los nuevos aviones sin utilizar programas de propiedad fraccional se considera una de las principales causas de esta disminución. En 1977, un nuevo Cessna Skyhawk costó $ 22, 300 cuando el ingreso familiar promedio fue de $ 11, 992. A partir de 2016, ese mismo avión, aunque con nuevas tecnologías y más funciones, cuesta $ 350, 000, mientras que el ingreso familiar anual promedio de los Estados Unidos es de $ 52, 000. Jamie Larkin, el fundador de Ascension Air, afirma que los pasajeros que vuelan menos de 160 horas al año están mejor financieramente con una parte fraccional que la plena propiedad de un avión de propulsión.
Si bien poseer un avión es costoso, el estado que uno recibe no tiene precio. Lo mejor de todo es que, cuando quiera volar, su jet está al alcance de su mano con una llamada telefónica.
Los propietarios de los barcos a menudo afirman que los dos mejores días de sus vidas son el día en que compran sus barcos y el día en que los venden. Al igual que los bienes inmuebles de lujo o los aviones, pocos propietarios de embarcaciones aprovechan al máximo sus activos.
Según SherpaReport, los propietarios de yates típicos usan sus embarcaciones solo 20 días por año. A pesar de que el barco flota ociosamente en su amarre, los costos de propiedad (mantenimiento, almacenamiento y seguro) continúan. Como consecuencia, la propiedad de lujosos yates y embarcaciones a motor ha sido tradicionalmente limitada a los muy ricos. No es sorprendente que la propiedad fraccional de veleros y cruceros de potencia en el rango de $ 500, 000 a $ 1, 000, 000 se haya vuelto cada vez más popular en todo el mundo. Los barcos se basan en ubicaciones privilegiadas en las costas estadounidenses, el Mediterráneo y Australia. Muchos programas de acciones fraccionarias ofrecen un programa de intercambio que permite a los propietarios intercambiar sus barcos en un solo puerto con otros propietarios de todo el mundo.
Los intereses fraccionarios suelen oscilar entre el 10% (más de 27 días de uso) y el 20% (más de 57 días). Muchos programas de acciones fraccionarias tienen un plazo limitado de tres a seis años, durante los cuales el activo se deprecia por completo. Al final del plazo, el activo se vende y los ingresos se distribuyen a los accionistas proporcionalmente. El barco típico, ya sea a vela o en lancha, está equipado con una cabina principal, dos o tres habitaciones, aire acondicionado, televisores de pantalla plana, baños y una cocina.
El contrato de participación fraccionada puede incluir una opción para que el propietario elija entre "sin tripulación", en la que el propietario es responsable de la operación del barco, o "servicio completo" cuando usa el barco. El servicio completo incluye un capitán y la tripulación para proporcionar todo, desde el aprovisionamiento de suministros, cocina, limpieza y operación del barco.
Poseer una parte fraccional de un yate tiene muchas de las mismas ventajas y desventajas que poseer acciones en un segundo hogar o un avión:
Las desventajas incluyen lo siguiente:
Mi propiedad de los intereses fraccionarios en dos casas de vacaciones diferentes, así como un solo avión de propulsión, ha sido muy satisfactorio y muy por debajo de los costos y la molestia de poseer los activos solo. Disfrutamos de las propiedades durante todo el año, llegando a ser íntimamente familiar con las comunidades y nuestros vecinos a lo largo de los años.
En Breckenridge, Colorado, descubrimos los mejores restaurantes y abrevaderos, exploramos los picos boscosos que rodean el valle y nos deleitamos en la historia de la zona como una ciudad minera de oro. En Austin, siempre asistimos al Austin City Limits Music Festival para escuchar la última música, o South by Southwest, el evento musical más grande de este tipo en el mundo. Lo mejor de todo es que no pagamos el costo total de los activos, de modo que solo utilizaríamos parte del tiempo de todos modos.
¿Alguna vez compartió la propiedad de un activo?
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