Responsabilidades y deberes del agente de bienes raíces: qué hacer si le maltratan

Comprar o vender una casa es a menudo la decisión financiera más importante que las personas toman en sus vidas. Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, está buscando un segundo hogar o necesita vender una propiedad, es probable que contrate a un agente de bienes raíces para que lo ayude. De hecho, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, alrededor del 87% de los compradores de vivienda utilizaron los servicios de un agente de bienes raíces en 2015, frente al 69% en 2001.

¿Pero qué pasa si su relación con el agente se agrisa? ¿Cómo se protege a sí mismo? ¿Qué pasos debe seguir para garantizar que sus intereses estén protegidos?

Si bien las respuestas a estas preguntas difieren según sus circunstancias, necesidades y deseos, es esencial saber cómo lidiar con posibles problemas con su agente de bienes raíces. Para comprender sus opciones, primero necesita una comprensión sólida de la relación entre los agentes de bienes raíces y sus clientes.

La relación principal-agente

Cada vez que alguien contrata a un agente de bienes raíces para comprar o vender propiedad en su nombre, entra en un tipo especial de relación legal conocida como relación principal-agente, o la "relación de agencia". Esta relación impone sobre bienes inmuebles los agentes tienen el deber legal elevado de actuar en nombre del cliente (conocido como "principal"), lo que requiere que el agente actúe de manera específica.

En situaciones cotidianas, las personas pueden tratarse entre ellas sin intermediarios y no tienen la obligación legal de proteger los intereses de otras personas. Por ejemplo, si desea comprar un automóvil usado a alguien porque cree que es más valioso de lo que el vendedor cree que es, no tiene ninguna obligación legal de divulgar sus creencias o de tratar de proteger al vendedor de ninguna manera. Del mismo modo, el vendedor es libre de elegir el precio deseado, y no tiene que vender en absoluto si no lo desea.

El mismo estándar no se aplica entre los agentes y las personas (directores) a quienes representan. Por ejemplo, cuando contrata a un agente para comprar o vender una propiedad en su nombre, el agente debe actuar teniendo en cuenta sus mejores intereses. Los agentes no pueden simplemente usar su posición para ganar dinero con usted. Esta obligación legal se conoce como un "deber fiduciario".

Deber fiduciario

El deber fiduciario requiere que el agente actúe de varias maneras específicas:

• Lealtad Los agentes no pueden actuar únicamente para mejorarse a sí mismos y deben actuar para proteger sus necesidades e intereses. Por ejemplo, un inversor de bienes raíces podría tratar de persuadir a un vendedor de que venda a un precio bajo para que el inversor pueda luego vender una propiedad a un precio mucho más alto. Los agentes no pueden hacer esto. Si contrata a un agente de bienes raíces, ese agente no puede intentar convencerlo de que venda su propiedad al amigo del agente para que el amigo pueda cambiar rápidamente la casa a un precio mucho más alto. Los agentes tienen la obligación de proteger sus intereses y no utilizar su posición únicamente para mejorar sus intereses, ni los intereses de sus amigos, coagentes o socios comerciales.
• Confidencialidad La relación principal-agente es aquella en la que el agente típicamente aprende información sensible sobre el principal, como detalles financieros personales. Los agentes tienen la obligación de mantener dicha información confidencial, sin revelar ningún detalle potencialmente dañino. Por ejemplo, si contrata a un agente para vender su casa, su agente no puede decirle a un agente del comprador que está bajo una fuerte presión para venderla porque ha perdido su trabajo recientemente y está dispuesto a aceptar un precio sustancialmente inferior al de la casa. valor de mercado.
• Obediencia Los agentes trabajan en nombre del director y están obligados a seguir todas las instrucciones o deseos. Por lo tanto, si le dice a su agente que desea hacer una lista de su casa por $ 500, 000, pero está dispuesto a aceptar cualquier oferta de $ 450, 000 o más, su agente puede venderle su casa solo si el comprador hace una oferta dentro de su rango especificado. En general, su agente debe hacer lo que usted dice a menos que sus instrucciones violen los términos de una relación contractual que usted tenga con el agente (o que infrinja la ley). Por ejemplo, la Ley de Equidad de Vivienda es una ley federal que prohíbe ciertos tipos de discriminación cuando las personas compran o venden casas. Conforme a esta ley, los propietarios no pueden negarse a venderle una casa a alguien basándose únicamente en factores específicos, como la raza, la religión, el estado civil o la discapacidad. Entonces, si contrata a un agente para que venda su casa y le dice a ese agente que no venda a personas con hijos, su agente no tiene que seguir sus instrucciones, y la negativa a seguir esas instrucciones no viola el deber de obediencia del agente. De lo contrario, los agentes tienen que seguir sus instrucciones durante el transcurso de la relación.
• Candor / Divulgación . Los agentes deben ser sinceros y revelarle información que fomente sus intereses. Además, los agentes no pueden usar su experiencia, conocimiento o conocimiento en su perjuicio. Por ejemplo, los agentes no pueden mantener en secreto la identidad de los posibles compradores, ni pueden mantener información negativa sobre la propiedad de los compradores en un intento de hacer una venta y ganar una comisión.
• Competencia, Cuidado y Diligencia . Los agentes deben ser competentes y deben actuar con cuidado y diligencia al representar sus intereses. Por ejemplo, un agente debe comprender los detalles de cualquier transacción y ser capaz de comunicarle esos detalles para que pueda comprenderlos. También significa que si el agente no es competente en ningún aspecto de una transacción, como negociar la compra de una propiedad comercial cuando el agente solo tiene experiencia en el manejo de propiedades residenciales, el agente tiene la responsabilidad de informarlo y ayudarlo para asegurar los servicios de alguien calificado.
• Contabilidad . Los agentes a menudo compran o venden propiedades en su nombre. También pueden administrar sus activos o dinero durante el proceso de representación. El deber de contabilidad requiere que los agentes le digan exactamente cómo se usan sus activos y dinero, y que brinden detalles sobre las medidas tomadas mientras administra su propiedad.

Violar los deberes fiduciarios

Si un agente de bienes raíces entra en una relación fiduciaria con usted y posteriormente viola cualquiera de los deberes asociados, él o ella puede enfrentar sanciones sustanciales. Aunque el tipo de sanción difiere dependiendo de las circunstancias de cada situación, un agente inmobiliario que viole estos deberes puede ser negado a una comisión de la transacción, se verá obligado a indemnizarlo por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber, se enfrentará a una licencia inmobiliaria restricciones o revocaciones, o incluso enfrentar cargos criminales.

Agentes, corredores y agentes de bienes raíces

La terminología que rodea a los agentes de bienes raíces, corredores y agentes de bienes raíces puede ser confusa. Los agentes inmobiliarios y los corredores de bienes raíces son tipos similares de profesionales de bienes raíces con licencia, pero no son idénticos. Para comprar o vender bienes inmuebles en nombre de otros, una persona debe recibir una licencia apropiada de un organismo estatal de gobierno o licencia. La licencia de un agente de bienes raíces es la licencia de nivel básico que la mayoría de los estados requieren para los profesionales de bienes raíces. Esta licencia permite que el licenciatario actúe como un vendedor de bienes raíces, pero solo con la condición de que el agente trabaje bajo un corredor autorizado o como parte de una intermediación administrada por un corredor autorizado.

Un corredor de bienes raíces, por otro lado, es alguien que posee una licencia de bienes raíces más avanzada. Al igual que un agente, un corredor de bienes raíces puede comprar y vender propiedades en nombre de los clientes, pero puede hacerlo de manera independiente y sin trabajar bajo la supervisión de otro corredor de bienes raíces. Los corredores también pueden emplear a otros agentes de bienes raíces para que trabajen para ellos, o crear una corredora de bienes raíces, mientras que aquellos que solo poseen una licencia de agente de bienes raíces no pueden hacerlo.

Algunos estados no usan los términos "agente" y "intermediario" para distinguir entre los diferentes tipos de profesiones de bienes raíces con licencia. Por ejemplo, en Oregon, un "corredor de bienes raíces" es el título dado a aquellos que serían llamados agentes en muchos otros estados, mientras que un "corredor principal de bienes raíces" es el título dado a aquellos que simplemente serían conocidos como bienes raíces corredores en otros estados.

Además, el término "Realtor" (también denominado "REALTOR") es un término de marca registrada que se aplica a los agentes de bienes raíces u otros profesionales que son miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). El NAR es una organización comercial compuesta por personas que trabajan en la industria de bienes raíces, y no un organismo estatal o federal de licencias de bienes raíces. Como tal, el término agente de bienes raíces puede aplicarse a cualquier persona que el NAR permita usarlo.

Requisitos de licencia

Cualquier persona que quiera actuar como agente de bienes raíces o corredor debe primero tener una licencia para hacerlo por un organismo estatal de licencias. Si bien no tiene que ser un agente de bienes raíces con licencia si está comprando propiedades para usted o vendiendo propiedades que posee, debe poseer una licencia para comprar o vender bienes inmuebles a terceros por una tarifa o con fines de lucro. Entonces, para que alguien actúe como agente de bienes raíces para otra persona, esa persona debe tener una licencia de bienes raíces.

Si bien los estados individuales tienen diferentes requisitos de licencia, los requisitos son similares en todo el país. Para obtener una licencia de agente inmobiliario, un candidato debe cumplir con varias calificaciones mínimas:

• Educación Antes de convertirse en un agente de bienes raíces o corredor, un candidato debe completar algunos requisitos mínimos de educación. Estos difieren según el estado, pero generalmente requieren que los solicitantes tengan al menos un diploma de escuela secundaria. Los solicitantes también deben tomar algunas clases específicas de bienes raíces de nivel universitario, como cursos de derecho inmobiliario, finanzas o prácticas inmobiliarias específicas. Además, cualquier persona que reciba una licencia debe participar en educación continua todos los años para mantener activa la licencia.
• Examen Los aspirantes a agentes deben tomar y aprobar un examen de bienes raíces. El examen evalúa el conocimiento del solicitante de los principios de bienes inmuebles, leyes, responsabilidades del agente y temas similares.
• Edad . Los agentes de bienes raíces deben tener al menos 18 años de edad.
• Verificación de antecedentes penales . Por lo general, los agentes de bienes raíces deben pasar una verificación de antecedentes penales. A cualquier persona declarada culpable de un delito se le puede negar una licencia.

Más allá de los requisitos para convertirse en un agente, cualquier persona que desee convertirse en corredor debe cumplir con calificaciones adicionales, que incluyen educación adicional, experiencia laboral comprobada como agente de bienes raíces y la aprobación exitosa de un examen de corredor de bienes raíces.

Transacciones inmobiliarias

Un agente del comprador es un agente de bienes raíces que ayuda a un comprador a encontrar una casa o propiedad para comprar, mientras que un agente del vendedor es un agente que ayuda a alguien a vender su casa o propiedad. Por lo general, los agentes de bienes raíces ofrecen sus servicios para ambos tipos de transacciones.

Cuando el agente del comprador y el agente del vendedor completan una venta, generalmente reciben su pago como una comisión o tarifa basada en el precio de la propiedad vendida. Los agentes del comprador y los agentes del vendedor a menudo acuerdan dividir la tarifa según un acuerdo predeterminado, como una división del 50% de una comisión del 6% sobre el precio de venta final de una vivienda. Esta tarifa generalmente se divide entre las corredurías para las cuales cada agente individual trabaja y las corredurías le pagan al agente.

Transacciones de agencia dual

No es raro que la misma corredora, o incluso el mismo agente individual, represente tanto al comprador como al vendedor. Esto se conoce como "agencia dual".

Cuando contrata a un agente de bienes raíces o corredor, esa persona es responsable de proteger sus intereses. (A los efectos de las relaciones entre el principal y el agente, un corredor de bienes raíces y los agentes que trabajan para ese corredor son efectivamente la misma persona). Por lo tanto, si un corredor representa tanto al comprador como al vendedor en una transacción, ese corredor - y el Agentes del corredor: tienen que proteger los intereses de ambas partes en la misma transacción. Esta puede ser una relación complicada de gestionar para todas las partes involucradas.

La representación de doble agencia, como todos los problemas de bienes raíces, se rige por las normas estatales, y esas reglas pueden variar de un estado a otro. Pero, en general, la agencia dual solo es posible si el agente revela por completo la relación a todas las partes involucradas. Además, el agente debe recibir el consentimiento expreso de cada director o posible director antes de actuar como agente dual. Si el agente o la correduría no hace una divulgación completa de la relación de doble agencia, o no recibe el consentimiento de todas las partes, el agente puede estar violando las obligaciones fiduciarias.

Términos o cláusulas contractuales del agente inmobiliario

Si desea utilizar los servicios de un agente para comprar una propiedad nueva o vender una propiedad que posee, generalmente celebrará un acuerdo contractual con el agente que elija y la agencia de corretaje del agente. El contrato enumera términos específicos sobre la naturaleza de la relación con la que usted y su agente están de acuerdo.

Los contratos de agentes de bienes raíces vienen en muchas formas, pero todos contienen elementos esenciales, típicamente llamados "cláusulas", que determinan lo que usted y su agente pueden hacer, no pueden hacer, deben hacer y no deben hacer durante el curso de la relación, y a veces después de que termina. Cada cláusula o sección de un contrato aborda un problema específico, como los nombres de las partes (el agente y el principal) y la duración del contrato, entre otras piezas clave de información.

A menos que haya problemas significativos con la redacción del contrato o las circunstancias bajo las cuales se firmó el contrato, los contratos de agentes de bienes raíces son documentos legalmente exigibles. Esto significa que si un tribunal se involucra, el tribunal aplicará los términos del contrato a cualquier disputa.

Los contratos contienen múltiples tipos de cláusulas, pero las siguientes son algunas de las más comunes.

1. Cláusulas del vendedor

En general, los agentes de bienes raíces tienen la capacidad de representar a los directores en una de tres formas principales:

• Derecho exclusivo de vender . Si un agente tiene el derecho exclusivo de vender una propiedad, ese agente (o el intermediario) recibe la comisión (pago) cuando esa propiedad se vende. El agente recibe el pago incluso si las acciones del agente no conducen directamente a la venta de la propiedad.
• Agencia exclusiva . En un acuerdo de agencia exclusiva, el agente tiene el derecho exclusivo de enumerar o comercializar el hogar, pero no tiene el derecho exclusivo de venderlo. Entonces, si el propietario encuentra un vendedor de manera independiente, el agente no gana una comisión.
• Abrir listado . Los listados abiertos son muy similares a los listados de agencias exclusivas, en donde el propietario está obligado a pagarle al agente una comisión solo si las acciones del agente resultan en la venta. Si alguien que no sea el agente es responsable de encontrar un comprador, el agente no tiene derecho a recibir una comisión. Sin embargo, en una lista abierta, el dueño de la propiedad puede usar múltiples agentes y corredurías en lugar de una sola correduría.

2. Cláusulas del comprador

Cuando se contrata a un agente de bienes raíces para ayudar a un comprador a comprar una propiedad, el contrato incluye términos que establecen lo que el agente puede hacer y las obligaciones del comprador.

• Exclusivo . Muchos (si no la mayoría) de los contratos de comprador son exclusivos, lo que significa que el agente actúa como único agente del comprador. Estos contratos también garantizan que el agente reciba una comisión incluso si el comprador encuentra una propiedad sin la asistencia del agente, como la compra de una casa directamente a un constructor.
• No exclusivo . Un contrato no exclusivo le permite al comprador utilizar los servicios de múltiples agentes o corredurías para ayudar a encontrar la propiedad correcta. Si el agente ayuda al comprador a encontrar una propiedad, el comprador tiene la obligación de pagar la corredora. En el contrato exclusivo o no exclusivo, la obligación del comprador de pagar el corretaje se elimina si el agente del comprador recibe el pago de la venta como parte de un acuerdo con el agente del vendedor (como cuando los agentes dividen un porcentaje del valor de la casa como comisión )
• No exclusivo, sin compensación . Al igual que un contrato de comprador no exclusivo, el contrato no exclusivo y no remunerado le permite al comprador usar múltiples agentes o corredurías. Sin embargo, el contrato también dice que el comprador no le debe ninguna compensación al corredor.

3. Deberes de listado

Las responsabilidades que tiene un agente del vendedor pueden estar contenidas en una o más cláusulas, pero típicamente incluyen acciones como enumerar la propiedad en un MLS (servicio de listado múltiple), comercializar la propiedad en publicaciones o negociar, hacer y aceptar ofertas en el vendedor favor. Estos contratos también incluyen el precio al cual el agente acepta incluir la casa.

4. Duración

El contrato establece cuánto tiempo existe la relación principal-agente. Los acuerdos típicos varían de seis a nueve meses, pero son posibles duraciones más cortas y más largas.

5. Comisión del agente o tarifa

Una de las cláusulas más importantes en cualquier contrato de agente de bienes raíces es la comisión, tarifa o cláusula de pago. Estas cláusulas establecen cuánto se le paga al agente por los servicios prestados. Las cláusulas de pago del agente generalmente establecen que el agente tiene derecho a una tarifa plana o una comisión al finalizar la transacción, conocida como "cierre". Una tarifa fija es una cantidad específica de dinero, mientras que una comisión es un porcentaje de la precio de venta final de la propiedad.

También se usan tarifas o condiciones adicionales. Por ejemplo, un contrato puede incluir una cláusula que proporciona al agente una tarifa más alta si el agente vende la vivienda por el precio inicial completo dentro de los 30 días. También se pueden incluir bonos en efectivo u otros incentivos de agentes. Además, dado que el vendedor y los agentes compradores a menudo dividen la misma comisión en cualquier venta, el contrato puede incluir términos sobre cuánto acepta el agente del vendedor entregarle al agente del comprador.

6. Período de protección de tasas

La cláusula del período de protección de honorarios o comisiones, a veces denominada "cláusula final", establece que el agente del vendedor tiene derecho a recibir una comisión o tarifa, incluso después de que expire el plazo del contrato, si la venta resulta de un comprador que el agente originalmente presentado al vendedor. Por ejemplo, si un agente presenta un comprador potencial al vendedor en junio y el contrato del agente expira en julio, esta cláusula permite que el agente reciba el pago si ese mismo comprador decide comprar la casa en agosto.

Esta cláusula puede requerir que el agente proporcione al vendedor una lista escrita de posibles compradores que el agente presentó al vendedor. Si alguno de esos potenciales compradores termina comprando la propiedad dentro del plazo establecido en la cláusula del período de protección de la tarifa, el agente tiene derecho a recibir la tarifa o comisión acordada.

7. Gravámenes del agente

Además de la cláusula de comisión, un contrato de bienes raíces puede incluir una cláusula de retención de agente. Las cláusulas de embargo le permiten al agente colocar un gravamen contra la propiedad si el vendedor no paga la comisión o comisión del agente.

Un gravamen es un aviso legal adjunto al título de la propiedad que establece que el propietario debe dinero y aún no ha pagado. Por lo tanto, para vender la casa, el dueño de la propiedad primero debe borrar el gravamen pagando la cantidad adeudada al agente. Algunos estados, como Florida, pueden negarse a permitir que un agente inmobiliario obtenga un gravamen contra una propiedad con el fin de obtener una comisión a menos que el contrato del agente lo permita expresamente.

8. Comisiones de administración de corretaje

Muchos contratos de corretaje de bienes raíces incluyen una tarifa por servicios administrativos (u otros). Esta cláusula establece el monto de la tarifa y la fecha en que debe pagarse.

9. Separación

La cláusula de separación o terminación, a veces llamada "cláusula de exclusión voluntaria", se refiere a cuándo y cómo usted o su agente pueden rescindir el contrato o finalizar la relación. Por ejemplo, la cláusula puede establecer que la relación se puede rescindir en cualquier momento con el consentimiento mutuo de ambas partes.

10. Representaciones del vendedor

Los contratos del vendedor típicamente requieren que el vendedor haga garantías o declaraciones al agente. Por ejemplo, el vendedor debe declarar que el vendedor es el dueño de la propiedad y ha informado al agente acerca de cualquier posible interés que otros puedan tener en la propiedad, como gravámenes o una hipoteca en contra de la misma.

11. Resolución de disputas

Algunos contratos incluyen una cláusula de resolución de disputas, también conocida como cláusulas de mediación o arbitraje. Estas cláusulas requieren que usted y su agente primero participen en un proceso de mediación o arbitraje antes de llevar cualquier disputa a la corte. La cláusula de mediación o arbitraje generalmente establece qué proceso se requiere si surge una disputa e identifica quién es responsable de pagar el proceso.

La mediación y el arbitraje son formas en que las partes en disputa pueden resolver su desacuerdo sin acudir a la corte (litigio). Ambos procesos requieren que las partes contendientes visiten a un tercero en un intento de resolver la disputa. En la mediación, el tercero es un mediador cuyo objetivo es lograr que las dos partes lleguen a un acuerdo. En el arbitraje, el tercero es un árbitro que efectivamente actúa como un juez privado, emitiendo finalmente una resolución sobre cómo se resolverá la disputa.

12. Agencia dual

Los contratos pueden contener cláusulas que explícitamente permiten o no permiten que un agente actúe como representante tanto del comprador como del vendedor.

13. Separación de corretaje / agente

Esta cláusula establece si puede rescindir el contrato si el agente abandona el corretaje, o si está obligado a permanecer en el corretaje si el agente que utilizó originalmente deja o es despedido.

Negociar los términos del contrato

Incluso si ya ha firmado un contrato de agente de bienes raíces, puede valer la pena entender que negociar los términos del contrato es algo que puede (y generalmente debería) hacer. El conjunto de términos y cláusulas que se incluyen en el contrato que se le presenta es simplemente una oferta que puede rechazar o aceptar directamente, o aceptar bajo condiciones o cambios.

Por ejemplo, supongamos que quiere vender una casa, y un agente le presenta un contrato que establece que él o ella (o su agencia) tienen el derecho exclusivo de enumerar y vender su casa. Suponiendo que su casa se vende, esta cláusula le daría al agente una comisión garantizada, incluso si el agente o la agencia no tuvo nada que ver con la búsqueda del comprador. Por lo tanto, negociar un acuerdo de agencia no exclusivo puede ser lo mejor para usted y puede darle al agente un incentivo adicional para encontrar un comprador, ya que la comisión no está garantizada.

Qué hacer cuando surge un problema

Supongamos que ha firmado un contrato con un agente inmobiliario para comprar o vender una propiedad, pero surge un problema y no está satisfecho con su agente. ¿Qué puedes hacer? ¿Qué deberías hacer? Si bien no hay una respuesta única, existen numerosas opciones.

1. Lea su contrato

Cualquier relación que tenga con un agente de bienes raíces o agente inmobiliario probablemente se rija por los términos del contrato en el que ambos ingresaron. Siempre revise los términos de este contrato antes de decidir tomar alguna medida sobre su problema. En algunos casos, el contrato establece explícitamente lo que debe ocurrir en situaciones específicas, como la resolución de disputas antes de poder presentar una demanda.

2. Habla con el agente

En muchas situaciones, una conversación puede recorrer un largo camino hacia la resolución de un conflicto. Por ejemplo, puede comprender completamente lo que el agente está haciendo en su nombre, y simplemente necesita más información para estar satisfecho. Es muy posible que el agente esté trabajando según lo previsto, pero la falta de comunicación o comprensión de cualquiera de las partes puede oscurecer esos esfuerzos y generar confusión o conflicto.

Incluso una breve conversación o correo electrónico puede ser eficaz para aclarar desacuerdos o problemas menores. Cuando hable con su agente, tenga en claro cuáles son sus inquietudes y qué quiere que la situación sea correcta. Si tiene preguntas, escríbalas con anticipación y solicite una explicación.

Si está satisfecho, el problema está resuelto. De lo contrario, usted y el agente pueden decidir terminar mutuamente la relación.

Es importante tener en cuenta que algunos contratos de bienes inmuebles requieren que hable con su agente sobre cualquier problema. La cláusula también puede dar al agente el derecho a remediar la situación en un tiempo razonable o específico. Si intenta terminar la relación antes de darle al agente la oportunidad de solucionar el problema, podría estar creando un problema adicional.

3. Habla con el Broker

Si una conversación con su agente no produce respuestas o proporciona una solución, es posible que pueda resolver el problema hablando con el jefe del agente: el intermediario. Al igual que los agentes que trabajan para ellos, los corredores son responsables de garantizar que sus necesidades estén protegidas. Además, tener clientes satisfechos suele ser un buen negocio, y los corredores tienen un incentivo para garantizar que los clientes estén contentos.

Los corredores a menudo tratan de resolver los problemas amablemente con los clientes, incluso hasta el punto de terminar voluntariamente la relación contractual cuando no es necesario. En algunas situaciones, un corredor puede acordar asignarle un agente diferente, enmendar los términos de su contrato o hacer otras concesiones en un esfuerzo por asegurarse de que esté satisfecho con los servicios de la correduría.

4. Recopilar evidencia

Independientemente de la naturaleza de su desacuerdo o problema con su agente, siempre está en un terreno mejor cuando tiene evidencia objetiva específica de su lado. Ya sea que su disputa surja de los términos del contrato, algo que su agente haya hecho o dicho, o cualquier otra cosa, tener evidencia que respalde sus inquietudes le deja mejores opciones.

Obténgalo por escrito
Incluso si no anticipa ningún problema con su agente, siempre es mejor tener comunicaciones clave por escrito. Comunicarse a través de correo electrónico y documentos escritos que puede conservar en su poder le proporciona una pista de evidencia que luego puede usar si surge un problema.

Sin embargo, gran parte del proceso de bienes raíces ocurre de persona a persona, y las conversaciones que usted tiene con su agente rara vez se anotan. En situaciones donde usted y su agente discuten detalles importantes sobre su relación, puede ser útil seguir esta conversación verbal con un documento escrito. Por ejemplo, si usted y su agente negocian un porcentaje de comisión, dar seguimiento a la conversación con un correo electrónico que indique que la comisión acordada es una manera fácil de crear un registro.

Grabar conversaciones
Además de la comunicación escrita, también es posible protegerse grabando llamadas telefónicas o conversaciones. Sin embargo, existen limitaciones significativas sobre si puede grabar llamadas telefónicas o conversaciones de persona a persona, y estas limitaciones difieren según el estado.

• Grabación cuando eres parte de la llamada o conversación . Hay dos formas en que las leyes estatales tratan las llamadas telefónicas de grabación: consentimiento unilateral y consentimiento de dos partes. El consentimiento unilateral requiere que al menos una persona en una conversación dé su consentimiento para que se grabe la conversación. En un estado de consentimiento bipartito, todas las partes presentes en una conversación deben dar su consentimiento para su grabación. Por lo tanto, si vive en cualquiera de los estados de consentimiento unilaterales, puede grabar cualquier conversación de la que sea parte sin pedir permiso a otra persona. Si vive en un estado de consentimiento de dos partes, debe tener el permiso de todos para grabar la conversación. (Organizaciones como el Comité de Reporteros para la Libertad de Prensa mantienen un registro de las leyes estatales de registro, pero siempre debe hablar con un abogado para asegurarse de qué leyes se aplican a usted). La ley sobre grabar llamadas telefónicas que tienen lugar entre personas en diferentes estados es algo más complicado. Si bien la ley federal permite el consentimiento unilateral y usted no puede violar ninguna ley federal al grabar conversaciones entre estados, puede estar violando las leyes estatales si una parte vive en un estado que requiere el consentimiento de dos partes.
• Grabar cuando no eres parte de la llamada o conversación . Las leyes sobre la grabación cuando no eres parte de una conversación o llamada telefónica son mucho más restrictivas. En general, no puede grabar conversaciones de las que no forma parte. Sin embargo, puede grabar dichas conversaciones si cuenta con el consentimiento necesario según las leyes estatales o federales. Por lo tanto, si se produce una conversación de la que no forma parte, pero se encuentra en un estado de consentimiento unilateral y cuenta con el consentimiento de uno de los participantes de la conversación, puede grabar la conversación.
• Hablando con un abogado . Debido a que existen consecuencias potencialmente graves para grabar conversaciones o llamadas telefónicas de manera ilegal, y debido a que las leyes difieren significativamente dependiendo de dónde se encuentre, siempre es una buena idea consultar a un abogado en su estado antes de decidir hacer alguna grabación.

5. Terminar la relación

Independientemente de si habla con el agente o corredor, es posible que simplemente desee finalizar la relación principal-agente. En esta situación, consulte su contrato y lea las cláusulas que abordan la separación o la terminación anticipada de la relación. Si el contrato le permite finalizar su conexión con el agente, puede hacerlo.

Por otro lado, si aún desea finalizar la relación y no cree que pueda hacerlo según los términos del contrato, el agente o la agencia de corretaje debe haber incumplido al menos uno de los términos del contrato antes de que pueda rescindirlo. unilateralmente Es aconsejable hablar con un abogado sobre si tiene la evidencia para respaldar una situación de incumplimiento de contrato o si las acciones del agente son suficientes para incumplir el contrato.

6. Presente una queja ante la Agencia Estatal de Licencias Inmobiliarias

Si cree que su agente o intermediario lo ha maltratado, ha violado su deber fiduciario o ha hecho algo que usted cree que no es ético o es ilegal, puede presentar un reclamo ante la agencia estatal de licencias de bienes raíces. Cada estado tiene su propio cuerpo de licencia y cada uno tiene su propio método, aunque puede presentar una queja. Una vez que presente una queja, es posible que se le solicite que presente pruebas o que hable con un investigador sobre su reclamo.

Si la agencia de licencias del estado determina que un agente ha violado deberes o responsabilidades, el agente puede enfrentar sanciones, como suspensiones e incluso revocaciones de la licencia del agente. Puede encontrar la agencia apropiada buscando en Internet organizaciones de licencias de bienes raíces específicas del estado.

7. Presente una queja ante la Junta Local de Agentes Inmobiliarios

Si su agente o corredor es miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, también puede presentar una queja ante la junta local de Agentes Inmobiliarios. Al igual que los órganos de gobierno estatales que otorgan licencias a los profesionales de bienes raíces, el NAR tiene estándares con los cuales los Agentes Inmobiliarios deben cumplir, aunque no puede suspender ni revocar la licencia de bienes raíces de un agente.

8. Póngase en contacto con una agencia de aplicación de la ley

Algunas acciones de agentes e incluso violaciones de agentes de un deber fiduciario pueden elevarse al nivel de actividad criminal. Si bien no se puede predecir cómo procederán las agencias encargadas de hacer cumplir la ley después de presentar una denuncia penal, siempre se pueden denunciar los delitos sospechosos a las autoridades.

Al tratar con un agente de bienes raíces, puede ser una buena idea denunciar un delito sospechoso tanto a una agencia local de aplicación de la ley como a una agencia estatal. Es menos probable que la policía local investigue algunos asuntos, como una violación penal de un deber fiduciario, que una agencia estatal que investiga los delitos relacionados con bienes inmuebles o fiduciarios.

For example, your state may have an agency that investigates consumer complaints that might arise out of real estate transactions. You may need to contact your state's Attorney General's Office about who to talk to about your concerns.

9. Consult a Lawyer

In a situation where you believe your agent's or broker's actions have caused you harm, resulted in lost money, or have otherwise affected your interests or your life in a significant way, you should talk to a lawyer about your options as soon as possible. Similarly, even if you just need advice about your interaction with an agent, an experienced real estate attorney is the best person to speak to.

Not all disputes with an agent have a possible legal solution, and not all solutions are financially justified. However, without talking to a lawyer, you may have no way to know what options are available.

For example, your real estate agent contract may include a mediation or arbitration clause that requires you to resolve your dispute through a third-party mediator. Should you try to initiate litigation first, your real estate agent might be able to dismiss your suit on the grounds that you breached the mediation clause. On the other hand, if your agent and broker do not allow you out of your agreement or have engaged in an action that has harmed your interests, your only option may be to sue them to recover damages. In either situation, an attorney can explain to you what you can or cannot do.

While speaking to a real estate attorney may not be something you want to do, some are willing to speak to you without charging a consultation fee. If you are unsure of whom to talk to about your situation, you may be able to find a suitable attorney by calling a state Bar Association attorney referral service.

Palabra final

Problems with your real estate agent are never ideal, but you shouldn't let the prospect of a conflict stop you from acting. Whether your issue arises with the buying or selling of a home, or with your agent or with someone else's, protecting yourself may require action to fully protect your interests. Furthermore, if the real estate agent or brokerage has harmed you, you may not be the only one – deciding to act may help others who have been similarly harmed.

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