Dado el alto costo inicial asociado con la compra de una casa, la mayorÃa de los jóvenes comienzan su vida independiente alquilando un departamento. A medida que crean carreras, ahorran dinero y crean familias, muchos eligen comprar una casa. En el otro extremo del espectro de edad, los propietarios que se acercan a la jubilación pueden optar por vender sus viviendas familiares, reducir su tamaño y convertirse en inquilinos una vez más.
Desde mediados del siglo XX, la tasa de propiedad de vivienda en EE. UU. Ha fluctuado entre el 62% y el 70%. Según la Oficina del Censo de los EE. UU., Se situó en 63.7% en el segundo trimestre de 2017, cerca de mÃnimos no vistos desde mediados de la década de 1960. Por el contrario, la tasa de vacantes de alquiler fue del 7, 3% en el segundo trimestre de 2017, cerca de un mÃnimo de 20 años.
La tasa de propiedad de vivienda ha estado estancada durante años. La disminución se debe principalmente a factores económicos y demográficos, como los esfuerzos de reducción del envejecimiento de la generación de la posguerra, los elevados precios de la vivienda en algunos mercados de alta población y las altas deudas estudiantiles que impiden que muchos compradores jóvenes ahorren lo suficiente como para realizar pagos iniciales.
Independientemente de las grandes fuerzas socioeconómicas que afectan las tasas de propiedad de vivienda, la decisión de comprar una vivienda es una opción personal que exige una deliberación cuidadosa. Esta decisión varÃa de un mercado a otro: lo que tiene sentido en Peoria podrÃa no funcionar en San Francisco, y viceversa. Además, debido a que la cultura estadounidense idealiza la propiedad de vivienda hasta cierto punto, las presiones emocionales y sociales pueden afectar la decisión casi tanto como las preocupaciones financieras.
¿Es usted un inquilino interesado en comprar una casa, o un propietario de una casa que se pregunta si el alquiler tiene más sentido en este momento de su vida? Es hora de evaluar los costos relativos, los beneficios y las desventajas de poseer o alquilar su hogar.
Comprar una casa implica numerosos costos iniciales. Algunos se pagan de su bolsillo después de que el vendedor acepta su oferta de compra, mientras que otros se pagan al cierre.
Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario local, el clima económico general y las negociaciones, el vendedor puede acordar pagar algunos o todos sus costos de cierre. Antes de hacer una oferta, pregúntele a su agente si es realista esperar que el vendedor comparta o cubra los costos de cierre en su mercado actual.
La propiedad de vivienda también implica muchos costos recurrentes. Algunos están incluidos en el pago de depósito en garantÃa mensual que realiza a su prestamista o administrador hipotecario, mientras que otros se pagan por separado.
La propiedad de vivienda también tiene costos algo menos predecibles que ocurren solo una vez o en intervalos irregulares.
El alquiler no implica un proceso de compra costoso, por lo que tiene menos gastos iniciales. Aún asÃ, puede encontrar los siguientes costos antes o poco después de mudarse a un apartamento nuevo.
A diferencia de los inquilinos, los propietarios construyen equidad con el tiempo. En la mayorÃa de las hipotecas, una parte de cada pago mensual se destina a los intereses del préstamo. El resto paga su capital. (El calendario de amortización de su prestamista muestra las proporciones exactas, que cambian con el tiempo, para el pago de cada mes). Cada dólar que gasta para el capital de su préstamo representa un dólar de capital: la propiedad real de la propiedad. Una vez que alcanza el 20% de capital, o el 80% de LTV, puede aprovechar ese capital mediante un préstamo con garantÃa hipotecaria o refinanciar su hipoteca para asegurar una tasa de interés más baja o una ventana de pago más larga.
También puede aumentar el valor de su casa, y asà disminuir su LTV, a través de inversiones juiciosas en mejoras para el hogar. Por ejemplo, el hogar que mi esposa y yo compramos recientemente solo tiene un camino de tierra lleno de baches y un pequeño cobertizo al final. Al pavimentar el camino de acceso y construir un garaje separado en lugar del cobertizo se aumentarÃa sustancialmente la funcionalidad de la propiedad y se reducirÃa el atractivo, lo que podrÃa aumentar su valor en una cantidad mayor que el costo total del proyecto.
Varios beneficios fiscales atienden exclusivamente a los propietarios, aunque no todos los propietarios califican para todos los beneficios. Estos son los más notables:
Estos beneficios no están disponibles para inquilinos.
Incluso si inicialmente no piensa en su casa como una propiedad de inversión, puede convertirla en una fuente de ingresos. Esto puede compensar parcial o totalmente sus pagos de hipoteca, impuestos y seguro.
La forma más fácil de hacerlo es alquilando parte o la totalidad de la propiedad, siempre que cumpla con todas las leyes locales de propiedad de alquiler. Puede alquilar un dormitorio en el sótano a un amigo, vivir en una unidad de un dúplex y alquilar el otro a extraños, o comprar y mudarse a un segundo hogar, dejando libre toda su propiedad para alquilar. También puede sumergirse en la economÃa colaborativa y aceptar inquilinos a corto plazo a través de Airbnb, VRBO u otra plataforma para compartir la casa.
Como propietario de una casa, sus opciones de decoración, proyecto de bricolaje y mejoras del hogar no responden a nadie, siempre que no infrinjan los códigos de construcción locales o infrinjan las reglas de asociación de propietarios. Puede pintar paredes, agregar nuevos accesorios de baño, actualizar su cocina, terminar su sótano o construir un patio o terraza para su contenido.
Cambiar radicalmente su entorno de vida para que se adapte a sus caprichos es un aspecto divertido e incluso catártico de la propiedad de la vivienda, y en general, no está disponible para los inquilinos.
Dado que los propietarios tienden a permanecer en sus hogares por más tiempo que los inquilinos, es más probable que echen raÃces en sus comunidades. Esto se manifiesta de muchas maneras. Puede unirse a una asociación local de vecinos, patrocinar fiestas en cuadras o Noches Nacionales, ser voluntario en un centro comunitario cercano, unirse a un grupo escolar o alinearse con un distrito de mejora comercial. Como arrendatario, es posible que no haga ninguna de esas cosas, especialmente si sabe que puede mudarse en uno o dos años.
A pesar de que la propiedad de vivienda genera equidad con el tiempo, la equidad no equivale a ganancias automáticas. Si los valores de las viviendas en su área disminuyen o permanecen estables durante su tenencia como propietario, arrastrando hacia abajo el valor tasado de su casa, corre el riesgo de una pérdida financiera cuando venda. Si bien el alquiler no genera capital, tampoco implica el riesgo de poseer un activo en depreciación.
Como propietario de una casa, usted es responsable de cubrir el costo de todo el mantenimiento no asegurado y el trabajo de reparación en su hogar. Aunque es probable que su desembolso exacto varÃe de un año a otro, puede esperar pagar aproximadamente el 1% del valor de su vivienda anualmente para estos gastos. Si vive en una casa de $ 200, 000 durante 10 años, eso es $ 20, 000 durante el perÃodo, y quizás más si tiene que reemplazar un artÃculo mecánico costoso y de larga vida, como un horno.
El New York Times informó recientemente sobre una tendencia creciente en las ventas de bienes inmuebles de alta gama: casas de nueva construcción completamente amuebladas. Si bien este concepto es encantador, está lejos de ser un lugar común, particularmente en la construcción de viviendas unifamiliares. A menos que su residencia anterior haya sido de tamaño similar y esté completamente amueblada, necesita gastar tiempo, dinero y energÃa para amueblar su hogar recién comprado.
Por el contrario, muchos alquileres vienen amueblados. Incluso si sus decoraciones no coinciden con sus gustos, los espacios amueblados le ahorrarán recursos y cordura en el frente de su tenencia.
Aunque los costos iniciales de compra varÃan mucho según el tamaño del pago inicial y el valor del hogar, puede esperar desembolsar no menos del 5.5% del valor de su casa (para un préstamo FHA y costos de cierre relativamente bajos) antes de mudarse pulg. Puede gastar más del 20% del precio de compra.
Por el contrario, la mayorÃa de los inquilinos pagan costos iniciales relativamente bajos. Y aquellos que reciben parte o la totalidad del depósito de seguridad de su departamento anterior pueden ingresarlo al depósito de seguridad en su nuevo lugar.
Como arrendatario, usted no es responsable del mantenimiento del hogar ni de los costos de reparación. Si un inodoro retrocede, una tuberÃa explota o un artefacto deja de funcionar, no es necesario que llame a un técnico costoso; solo tiene que llamar al propietario o al superintendente.
Cuando alquila, la reubicación para el trabajo es más fácil, requiere menos tiempo y es potencialmente menos costosa. Es por eso que los inquilinos que cambian de trabajo a menudo (o tienen trabajos constantes que requieren reubicación frecuente) suelen alquilar hasta que sus vidas profesionales se estabilicen. Aunque un movimiento repentino puede requerir que usted rompa su contrato de arrendamiento, puede compensar parcial o totalmente el costo de hacerlo al subarrendar su departamento o negociar con su arrendador.
Por el contrario, vender una casa requiere tiempo y esfuerzo. Si necesita vender su casa rápidamente, es posible que se vea obligado a aceptar un precio menor y, potencialmente, a una pérdida de su inversión.
Los valores de las viviendas fluctúan en respuesta a las cambiantes condiciones económicas y pueden disminuir con el tiempo. Si es un inquilino, ese no es su problema, es de su arrendador.
Aunque la mayorÃa de los propietarios requieren que los posibles inquilinos se sometan a una verificación de crédito, esta suele ser una propuesta de suma cero. Su solicitud está aprobada o denegada en función de su puntaje crediticio y su historial crediticio. Siempre que no tenga un informe de crédito de cuadros que incluya bancarrotas y juicios, es probable que encuentre un propietario dispuesto a rentarle.
Por el contrario, los prestamistas hipotecarios suelen tener altos estándares de crédito, con puntajes de crédito por debajo de 680 o 700 considerados de alto riesgo en muchos casos. Incluso pequeños cambios en su puntaje de crédito pueden afectar significativamente sus tasas hipotecarias, lo que podrÃa agregar miles de dólares en intereses sobre el plazo de su préstamo.
Muchos propietarios de edificios de unidades múltiples cubren el costo de la mayorÃa o todas las utilidades, incluidas las no esenciales, como la televisión por cable. La práctica es menos común, pero aún es posible, en edificios más pequeños como dúplex y casas unifamiliares. Por el contrario, los propietarios tienen que pagar los costos completos de los servicios públicos, a veces varios cientos de dólares por mes, según el tamaño y el uso de la vivienda.
A menos que sea parte de un contrato de alquiler con opción de compra, cada dólar que pague en concepto de alquiler desaparecerá para siempre. No importa cuánto tiempo permanezca en su unidad de alquiler o qué tan ejemplar sea un inquilino, no puede acumular capital en la propiedad bajo un contrato de arrendamiento estándar. Si planea permanecer en el mismo lugar por más de unos años, la compra puede ser una opción financiera más inteligente que el alquiler.
Si bien los propietarios pueden deducir los impuestos a la propiedad y los intereses hipotecarios en sus declaraciones de impuestos federales sobre la renta, los inquilinos no son elegibles para ningún deducible ni deducciones impositivas federales relacionadas con la vivienda. Dependiendo de su impuesto sobre la propiedad y la carga de interés hipotecario, esta deficiencia puede aumentar su obligación tributaria federal en varios cientos de dólares por año.
A menos que viva en un municipio con leyes de control de alquileres, su arrendador tiene la capacidad de aumentar el alquiler una vez que expire su contrato actual. Los propietarios de propiedades de alquiler elevan los alquileres para igualar los aumentos de renta en otras partes del mercado, para obligar a los inquilinos actuales a desocupar las instalaciones en lugar de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, y por muchas otras razones.
Si mantiene una buena relación con el propietario, es menos probable que enfrente aumentos onerosos de alquiler de un año a otro. No importa lo que haga, no puede ejercer un control total sobre su alquiler. Por el contrario, los propietarios con hipotecas de tasa fija hacen pagos de préstamos fijos cada mes, independientemente de lo que haga el mercado local de bienes raÃces.
Si bien la mayorÃa de las jurisdicciones tienen leyes generosas de protección de inquilinos que prohÃben a los propietarios desalojar sin causa y requieren un aviso adecuado (por lo general 30 o 60 dÃas) de que los inquilinos no tendrán la opción de renovar sus arrendamientos, ninguna ley lo autoriza a permanecer en su unidad de alquiler. indefinidamente. Los propietarios no enfrentan tal incertidumbre. Pueden permanecer en sus casas siempre que estén al dÃa con los pagos de su hipoteca.
The New York Times tiene una práctica calculadora que mide los costos conocidos (tanto financieros como de tiempo) asociados con el alquiler y la compra. Aunque esta calculadora puede ayudarlo a decidir qué tiene más sentido financiero en una situación particular, no puede ayudarlo a evaluar todos los factores subjetivos y no financieros que afectan su decisión final. Solo usted y sus seres queridos pueden tomar la decisión final, de modo que mientras trabaja hacia una decisión final, mantenga la mente abierta. Recuerde que es mejor esperar y tomar la decisión correcta que apresurarse a una elección de la que se arrepienta.
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