Lo más probable es que su hogar actual no se adapte a sus necesidades indefinidamente. Si vive en un pequeño hogar inicial o en un condominio, es posible que desee actualizarse a una casa más grande a medida que su familia crezca. Si ya se encuentra en una residencia grande, es posible que desee reducir el tamaño de su hogar cuando sus hijos se muden. Además, siempre existe la posibilidad de que usted o un miembro de su familia necesite trasladarse para trabajar, en cuyo caso es hora de despedirse de su dirección actual.
La gran pregunta es qué hacer con la propiedad cuando te mudes. ¿Es mejor que guardes tu antiguo lugar como un alquiler, o venderlo tiene más sentido? Si bien el alquiler le permite pagar su hipoteca o ganar un poco de dinero cada mes, también presenta una gran cantidad de riesgo y complicaciones fiscales adicionales.
Cuando un inquilino le paga el alquiler, puede usar el cheque para cubrir su hipoteca mensual. En cierto sentido, su inquilino paga para que usted gane patrimonio en su hogar. Una vez que se paga la hipoteca, puede mantener el alquiler mensual como ingreso.
Al alquilar su casa puede diversificar sus inversiones y flujos de ingresos, lo que le permite reducir su riesgo financiero. Por ejemplo, si perdió su trabajo, aún tendrÃa algunos ingresos del alquiler. O bien, si descubre que sus ahorros para la jubilación son insuficientes, tiene un bien inmueble que puede vender.
Al calcular el costo de alquilar una casa, considere estos posibles gastos:
HouseLogic proporciona una hoja de trabajo gratuita para ayudarlo a estimar el costo del alquiler de su casa.
Puede obtener una estimación bastante precisa de los posibles ingresos por alquileres mediante la verificación de publicaciones en su vecindario. El mercado de bienes raÃces en lÃnea Zillow utiliza datos MLS y una fórmula patentada para estimar los valores de alquiler en viviendas especÃficas. Rentometer ofrece un servicio similar. También puede hablar con un agente de bienes raÃces local o una empresa de administración de propiedades, o consultar Craigslist para ver la tasa vigente en su área.
Además, tenga en cuenta las tendencias históricas de alquiler para su región: si se encuentra en una ciudad que está experimentando aumentos en el precio del alquiler, sus ingresos por alquiler pronto podrán superar sus gastos. Los servicios como Rent Jungle pueden mostrarle tendencias especÃficas de precios de alquiler para su área.
Como con cualquier negocio, sus ingresos deben exceder sus costos si quiere ser rentable. Afortunadamente, los costos en los que incurre para alquilar la casa son deducibles de impuestos, lo que disminuye el monto del impuesto sobre la renta que debe pagar por los alquileres recibidos y aumenta el efectivo que lleva a su hogar.
Si sus ingresos por rentas exceden inmediatamente sus gastos, esa es una buena señal. Sin embargo, incluso si no está obteniendo ganancias inmediatamente, no se preocupe. Puede ser que las tasas de alquiler sean bajas en este momento o aún está pagando una hipoteca considerable. Según Reuters, el CPA de Maryland, Jerry Gross, estima que, por lo general, tiene una inversión sólida si los ingresos por renta inicial cubren al menos el 80% de los costos de alquiler inmediatos.
Una calculadora de alquiler como la de All Property Management puede ofrecer información sobre la rentabilidad a largo plazo de su alquiler. Solo ingrese detalles sobre el precio del alquiler, las tasas de interés hipotecario, el saldo de la hipoteca, los pagos, los impuestos a la propiedad, el seguro, los honorarios de asociación y cuánto tiempo va a tener la propiedad. Luego, la calculadora proporciona un cuadro detallado de los flujos de efectivo esperados. Cuenta para todos los pequeños costos y variables tales como vacantes, honorarios de administración de propiedades, costos de mantenimiento, costos de venta y tasas impositivas.
Junto con la rentabilidad, la calculadora también proyecta el valor futuro de su casa o propiedad de alquiler. Al evaluar los resultados de la calculadora, tenga en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Puede ser emocionante pensar que su hogar podrÃa valer millones en 30 años, pero $ 1 millón en 30 años a partir de ahora no es $ 1 millón en la actualidad. De hecho, suponiendo una tasa de inflación del 2%, una calculadora de valor presente estima que $ 1 millón en 2045 vale solo $ 552, 000 en 2015.
Antes de apretar el gatillo, considere su situación financiera, el estado del mercado de la vivienda y cualquier ordenanza estatal o local que afecte sus derechos como propietario.
Si no está satisfecho con el valor actual de su casa, alquilar la casa puede proporcionarle algunos ingresos mientras espera que aumente el valor de su vivienda. Si las casas se están apreciando rápidamente en su área, puede ser inteligente esperar.
Desafortunadamente, esta táctica puede ser contraproducente si esperas demasiado tiempo para vender. Después de alquilar la casa por más de tres años, ya no puede reclamarla como su residencia principal. Esto significa que usted es responsable de los impuestos sobre la venta de la residencia. Al vender una casa que no es su residencia principal, debe pagar impuestos sobre ganancias de capital sobre cualquier ganancia, que varÃa de 0% a 20%, dependiendo de su categorÃa impositiva. Sin embargo, al vender su residencia principal, puede excluir $ 250, 000 de ganancias de capital (o $ 500, 000 si es una pareja casada) cuando vende.
Para que su hogar califique como residencia principal, debe haber vivido allà durante dos de los últimos cinco años. Si califica mal su venta, podrÃa terminar debiendo decenas de miles de dólares en ganancias de capital después de vender su alquiler.
Al igual que los salarios de un trabajo o los dividendos de las acciones, se le aplica un impuesto sobre la renta sobre cualquier ingreso que obtenga de su alquiler, a su tasa de impuestos ordinaria. Afortunadamente, puede cancelar todos los costos asociados con el alquiler de la casa. Por ejemplo, si su ingreso bruto de alquiler para el año es de $ 40, 000 pero incurrió en $ 30, 000 en gastos de alquiler, solo se le aplicará un impuesto de $ 10, 000.
Además de deducir los gastos en efectivo, también puede reclamar una deducción por gastos de depreciación. Este gasto no monetario le permite deducir lentamente el monto que pagó para comprar la casa. Además, si tiene una pérdida por alquiler, es posible que pueda utilizar la pérdida para compensar parte de sus ingresos si su ingreso bruto ajustado es menor a $ 150, 000. Solicite un CPA para obtener más detalles sobre la deducción de cualquier pérdida o depreciación.
La única forma en que muchos propietarios pueden presentar un pago inicial para su próximo hogar es retirar el capital que han depositado en el que ya poseen. ¿Puede su familia acumular lo suficiente como para pagar un 20% en su próxima casa sin vender la que ya tiene? Considere esto cuidadosamente antes de decidir alquilar.
Con suerte, puede mantener su casa alquilada la mayor parte del tiempo y cubrir la mayorÃa o todos los pagos de la hipoteca. Sin embargo, debe estar preparado para el peor de los casos: pagar hipotecas dobles por su alquiler y su residencia personal. Incluso sin un inquilino, usted todavÃa incurre en algunos gastos de alquiler, incluidos los costos de seguro, mantenimiento, publicidad, legales y de contabilidad.
En muchas áreas, es bastante difÃcil y lleva mucho tiempo desalojar a un inquilino que no está pagando el alquiler. Si tiene un inquilino que no pagará o que causa un daño significativo al hogar, es posible que su alquiler no obtenga ganancias durante varios meses. Con los honorarios del tribunal, los honorarios de los abogados, las reparaciones, los gastos de limpieza y la pérdida de alquiler, la evaluación del inquilino de Star Point estima que el desalojo de un inquilino cuesta un promedio de aproximadamente $ 3, 000.
Si está comprando otra residencia, el prestamista de su futura casa considera este riesgo en sus cálculos. Lending Tree informa que los prestamistas solo consideran el 75% del ingreso de renta predicho al determinar la relación deuda / ingreso. Si el alquiler de la casa aumenta su proporción de deuda a ingresos, es posible que no califique para un préstamo tan grande como lo esperaba en su nuevo hogar.
Ser propietario puede llevar mucho tiempo y ser emocionalmente agotador. Usted es responsable de publicitar, mostrar el hogar y ejecutar verificaciones de antecedentes para obtener el alquiler de la casa. Debe realizar llamadas de campo de los inquilinos, gestionar el mantenimiento y las reparaciones, y ocuparse de cualquier emergencia que surja. Aunque puede contratar a una empresa de administración de propiedades para que lo haga por usted, espere que le cobre al menos el 10% de sus ingresos por alquiler.
Es posible que pueda administrar una casa alquilada usted mismo si se encuentra en la misma ciudad o condado, pero administrar una renta remota es otra historia. Aunque los costos de viaje para visitar su alquiler, como el gasto por millaje, boletos de avión, tarifa de taxi, hotel y comida, son deducibles de impuestos, recortan rápidamente su ganancia de alquiler. Tiene más sentido contratar a una compañÃa de administración de propiedades para que se ocupe de los problemas cotidianos y las posibles emergencias. También debe contratar personal de reparación y mantenimiento para trabajos menores (como limpieza y pintura de alfombras) que de otra manera podrÃa haber completado usted mismo.
Cada estado tiene su propio conjunto de leyes de propietarios e inquilinos, y algunas ciudades también tienen ordenanzas locales. Estas reglas pueden regir cómo y cuándo puede desalojar a los inquilinos, cuándo puede acceder a la propiedad de alquiler, cuánto puede aumentar las rentas y cuándo debe devolver los depósitos. Puede encontrar las normas estatales en el sitio web de asuntos del consumidor de su estado y buscar los códigos municipales de la ciudad a través de Municode.
Estas regulaciones pueden afectar seriamente la rentabilidad de su inversión de alquiler. Algunas áreas favorecen a los propietarios, mientras que otras otorgan amplios derechos a los inquilinos. Por ejemplo, el control de alquileres de San Francisco prohÃbe a los propietarios aumentar el alquiler en más de 1% o 2% por año.
Si está buscando alquilar su condominio, primero consulte con la asociación de propietarios acerca de cualquier restricción. Un número bajo de unidades ocupadas por el propietario puede reducir el valor de una asociación de condominios, por lo que muchas juntas limitan la cantidad de unidades alquiladas en un momento determinado.
Alquilar una casa, como muchas estrategias de inversión, es un riesgo. Si el valor de su vivienda se aprecia con el tiempo, los alquileres continúan aumentando y puede mantener la casa alquilada, su propiedad puede proporcionarle un fantástico retorno de la inversión. Sin embargo, si los alquileres disminuyen en su área, el valor de su casa no crece tan rápido como esperaba, o si obtiene inquilinos que no pagan, puede que no sea una gran inversión. Asegúrese de tener una buena cantidad de efectivo disponible para cubrir situaciones de emergencia, y hable con un planificador financiero antes de tomar su decisión.
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